[본 것]
1부
한양 10리 밖을 벗어나지 말라
나라님이 당백전 찍어낼 때, 내 재산을 지킬 방법은?
장남만 상속받으라는 법 있나요?
폭격을 맞아도 도시가 좋아!
정부를 믿을 수 없을 때, 어떤 자산이 유망한가?
공급 앞에 장사 없다!
일본형 장기 불황을 겪지 않는 이유느?
수도권 주택 공급이 부족하다면, 인구를 지방으로 옮기면 되지 않을까?
분양가 상한제와 임대차 3법의 불행한 만남
인구 성장, 경제 성장으로 물가가 올라갈 때 그 수혜를 가장 집중적으로 받는 곳은 서울
서울 부동산 가격 폭등의 이유 : 대도시로의 인구 이동 & 대규모 외국 자본의 유입
강남이 개발된 전환점 : 한남대교 착공 & 소양강 댐 건설 & 규모
한국 부동산 시장의 사이클을 결정하는 것은 수출 경기 (경제 성장률)
기업의 수익성 개성 → 근로자 임금 인상 & 실질금리 마이너스 → 주택시장으로 자본 유입
3저 호황(저물가, 저금리, 저환율)으로 경제성장 촉진 → 대규모 택지 공급 과잉 → 주택경기 침체
금리 하락이 주택 시장에 미치는 영향
1) 경제 전반에 유동성 상승 (저축 x)
2) 주택구입의 기회비용 감소
3) 차입 비용의 감소
2부
왜 2022년 말에 서울 아파트를 샀나?
중국 부동산 시장은 왜 회복되지 못했나?
정부 정책만 보면 부동산 바닥을 잡을 수 있다
서울 아파트를 팔고 수도권 단독 주택을 지으면 안 될까?
새집 줄게, 경기도 살자
제2의 강남은 어디일까?
한국 부동산, 버블인가?
일본은 왜 장기 불황에 빠져들었나?
버블에 매도할 용기를 내는 법
상승 잠재력이 높은 집을 고르는 법
서울 아파트값 잡는 법
아름답고 친환경적인 도시의 미래, 도쿄를 보라!
2022년 11.10 대책 ▶ 신호탄
1) 투기과열 해제
2) 금융규제 완화 (LTV 완화)
버블의 징후
1) 갭투자 붐
2) 인플레 위험으로 인한 시장금리 상승
상승 잠재력이 높은 집
1) 강남 접근성
2) 용적률 & 연식
3) 대단지 여부
[느낀 점 및 적용할 점]
1. 집값은 작게는 출렁이지만 크게는 경제성장과 연동된다.
이 책을 통해 가장 크게 깨닫게 된 부분이 ‘경제 성장’이다. 우리나라가 해외에서 돈을 잘 벌어들이는 시기에 그 달러가 우리의 주머니로 들어오게 해야한다는 말씀이 떠올랐다. 요즘은 K-POP을 넘어 반도체 제조업 국가로써 전세계 AI 기술 기업들의 자본을 빨아들이고 있다. 경제 성장은 물가 상승을 유발하고, 이는 주택가격으로 연결된다는 기본 원리를 이해해야 한다.
2. 더 많은 인구가 모이고 개발 자본이 유입되는 곳을 선택하자.
서울 안에서의 양극화 현상도 문제이지만, 지방과 서울 사이의 양극화 현상도 꽤 중요한 문제라고 생각된다. 부산에서 가장 비싼 신축 아파트 32평이 매매가 14억, 전세 7억대이다. 강남구 압구정동의 80년대식 아파트 19평이 매매가 37억, 전세 6억대이다. 개발되는 곳에 사람이 몰리고 몰리다보니 또 다시 개발된다. 서울 안에서도 개발이 활발한 곳과 아닌 곳이 나뉜다. 기본적으로 입지(땅의 위치)가 가장 중요하지만, 비슷한 입지에서 개발되는 땅에 가까이 붙는 것이 우리나라로 흘러들어오는 돈에 가깝게 다가가는 방법이라고 생각한다. 서울에서 굵직한 개발로 잠실 MICE, 용산 정비창, 노량진 뉴타운, 왕십리/청량리 교통허브 등이 있다. 그런데 책에서 언급한 ‘사업성이 잘 나오는 가치가 높은 땅 위의 용적률이 낮은 대단지’라는 포인트에 매우 공감이 된다. 강남구에서는 120세대도 재건축이 된다. 수원 아파트의 리모델링 분담금도 3~4억인데, 도곡동의 리모델링 분담금도 3~4억이다. 남는 건 ‘땅’이다.
3. 규제지역 해제, 금융규제 완화시 기회를 잡아야 한다.
2022년 상반기만 해도 신용대출 연봉 이하로 규제하고 지금보다 훨씬 심하게 대출총량 규제를 하면서 잔금을 못 치르는 세대가 나오는 것 아니냐는 이야기가 많았던 것으로 기억한다. 나 또한 마이너스 통장을 미리 뚫어두겠다고 은행 상담을 열심히 받았던 기억이 난다. 그런데 2022년 하반기에 말그대로 공포스럽게 가격이 추락하면서 규제가 풀리는 모습이었다. 이전에 제한했던 15억초과 주택에 대한 금융규제에서 9억이하 LTV 완화라는 특례 보금자리론으로 바뀌었다. 처음에는 긴가 민가하는 사람들이 대출이 완화되자 상급지로 갈아타려는 심리가 살아났다. 당시 입주장으로 저렴했던 개포로 들어가고 싶은데 내 집이 안 팔려서 속상해하는 경우를 보았다. 돌아보면 그 때가 가장 기회였다. 상승장에 한 번 더 갈아타기를 할 수도 있겠지만, 이후 하락장으로 전환되며 갈아탄 가격보다 낮아지더라도 ‘내 집 싸게 팔고 상급지 들어간다’는 마음가짐을 잊으면 안된다.
