[그때 샀다면 지금은?] #4 관악산 산악회(봉천) VS 인왕산 클라이머(홍제)

23~24년 하락장, N억대 투자금으로 가능했던 단지 비교 네 번째

매일 오늘은 몇 억대를 해볼까~ 고민이 되지만 신나기도 하다

2~3년 동안 주변을 봤을 때 대략 투자금 2~3억을 많이 들고 있었던 듯 하다

그래서 오늘은 2억대!!

투자하려고 할 때 2억대 서울에 많다 하는데 도통 찾을수가 없어서

딱 2억이랑 2억대는 다른 거 아니냐며 혼자 속으로 엄청 투덜 투덜 했었다 ㅋ

나중에 보니 만들어 내는 분들이 있더라~

1. 관악산 산악회(봉천) VS 인왕산 클라이머(홍제)

단지를 고르고 나서 보니 둘 다 언덕으로 악명이 높다는 공통점을 발견했다.

그래서 붙여 본 이름이 "관악산 산악회"랑 "인왕산 클라이머." ㅎㅎ

이 두 동네 사람들은 매일 등산하고 살겠구나~

근데 이 언덕이라는 약점이 기회를 준거라면?

2. 나라면, 어디를 살까?

지난 하락장 두 단지의 가격과 투자금을 알아보자

• 24년 4월 관악드림타운: 59) 매매 7.5억 / 전세 5.0 / 투자금 2.5억
• 24년 1월 인왕산현대: 59_복) 매매 6.95억 / 전세 4.5억 / 투자금 2.45억

관드타, 인왕산현대 모두 언덕이라는 약점을 가지고 있는 가성비 단지다.

상급지로 가기 위한 징검다리 역할을 하고 있다.

관악드림타운은

2호선, 7호선 역세권은 아니지만 마을버스로 환승하면 GBD, YBD, 구디 접근성이 좋다.

구암초·구암중·구암고가 붙어 있어 학령기 자녀를 둔 가족이 정착하기 좋은 조건이다.

대단지답게 편의시설도 잘 조성돼 있어 살기 괜찮은 느낌이다.

3신혼부부와 가족 단위 수요가 두텁다. 구로구·금천구·안양 만안구에서 갈아타려는 수요도 꾸준하다.

약점은 명확하다. 언덕, 그리고 비역세권.

인왕산현대는

3호선 무악재역 역세권 및 지리적으로 CBD 옆이라는 확실한 무기가 있다. CBD 직주근접으로는 극강이지!!

신혼부부와 은퇴 어르신 수요층이 섞여 있는 것도 특징이다.

약점은 관악드림타운보다 조금 더 촘촘하다. 언덕에, 초등학교까지 멀고, 복도식 구조(59㎡)에, 생활 인프라도 부족하다.

다만 홍제3구역 힐스테이트(가칭)가 입주하면 주변 환경과 인프라가 개선될 여지가 있다.

고양시·은평구에서 3호선을 따라 직주근접을 노리는 수요도 있다.

34평이 아닌 24평으로 비교하고 있다.

이 평형의 주수요층인 1인 가구와 신혼부부는 역세권, 직주근접을 더 중요시한다. 그렇게 보면 인왕산현대가 유리해 보이긴 한다.

그렇지만 관드타는 마을버스로 빠르게 2호선·7호선을 갈 수 있다.

신혼부부부터 학령기 자녀까지 커버가 되는 단지고 확실히 편의시설 등 거주만족도는 더 높을 듯 하다

어느 단지가 더 배후수요가 많고 환금성이 좋을까?

고민, 고민해보면— 나는 관악드림타운에 마음이 간다

비역세권이라는 단점은 있지만, 대단지 프리미엄과 두터운 배후수요(직장)를 가지고 있어

꾸준히 선택받을 가능성이 더 높다고 판단했다.

3. 두둥~ 성적표 확인

현재로 돌아와 가격을 확인해 보자

• 26년 7월 관악드림타운: 59) 매매 11.8억 / 전세 5.5
• 24년 1월 인왕산현대: 59_복) 매매 11.2억 / 전세 5.3

매매 상승률은 관드타 57%, 인왕산현대 61%.

투자금 대비로 환산해도 172% vs 173%.

상승률만 놓고 보면 거의 차이가 없다.

전세는 오히려 인왕산현대가 더 많이 올랐다. (18% vs 10%)

그런데 그래프를 보면 숫자로는 볼 수 없었던 것을 볼 수 있다

2006년부터 두 단지는 거의 나란히 붙어서 움직였다. 오르면 같이 오르고, 빠지면 같이 빠지고.

그러다 이번 하락장을 지나오면서 관드타가 확실히 치고 나가는 그림이 나온다.

이번 시장의 특징을 생각해보면 이해가 된다.

실수요자들의 생애최 내집마련, 갈아타기 시장이었고, 다들 중심부로 들어오고 싶어 했다.

그러니 조금이라도 더 중심에 가깝고, 배후수요가 두터운 단지에 힘이 실린듯 하다

관드타가 바로 그런 단지였고, 이 차이가 그대로 가격 격차로 드러난 셈이다.

(포모가 온 탓인지 인왕산 현대도 막판에 슝~ 오르긴 함)

숫자가 비슷하게 나왔다고 해서 아무거나 사도 됐다는 뜻은 아니다.

상급지행 징검다리 단지라면, 환금성과 배후수요의 안정감까지 함께 보는 게 맞다는 걸

확인할 수 있었다

4. 에고를 깨다

서대문구는 투자 공부 초창기에 갔던 지역으로

CBD 업무지구 옆에 딱 붙어 있다고 생각하면서 엄청 엄청 좋은 위치구나 라고 생각함

3호선 라인의 구축 24평을 투자 하고 싶은 마음이 점점 커짐

아이 키우기 좋은 환경은 아니나 신혼부부라면 가성비 직주근접으로 선택할 꺼라는 강력한 믿음이 있었

그 뒤로 동대문구, 성북구를 갔지만 언제나 마음속 1등은 서대문구 였음

매 번 그래 서대문구지 라고 외침

아직 관악구는 앞마당이 아님

단비 비교를 하면서 관악구 관드타가 매우 매력적인 걸 깨달음.

그러나 나의 오래된 에고를 깨기가 쉽지 않기도 했음

어벤져스 방에서 이야기 하면서 깨달음

관드타는 봉천에서 대장급 단지라 사람들이 꾸준히 좋아했고 25년 초부터 상승흐름이 먼저 옴

인왕산은 상대적으로 매우 늦게 올라감.

작년 1015 때도 생각보다 관심이 적었는데 올해초 FOMO 심리에 힘입어 올라간 느낌

FOMO - 사람들이 올라간 곳을 더 좋아한다는 감정 + 무악재 위로는 올라가고 싶지 않다는 심리

(무악재 쪽 교통체증 헬)

그리고 내가 생각한 신혼부부가 찾을 꺼라는 생각에

인왕산 까지는 가지 않는 느낌이라는 의견

인왕산 반대편엔 성북, 동대문이 있고 성동 응동이 있다

수요가 분산되는 느낌

새로운 지역을 알아가면서도

머리 속 깊이 박혀 있는 생각을 바꾸지 못했다

지금은 로나님의 가르침 덕분에 실수요자의 관점으로 지역과 단지를 봤지만

그때는 투자금으로 접근해서 시야도 더 좁았던 거 같다

이렇게 오늘 나는 에고를 깰 수 있었다

너무 감사합니다!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!