"작년에 봐둔 7~8억대 단지들이 이제는
앞 자리가 바뀌어서 9억을 넘보고 있어요.
빨리 사야할 것 같지만 한편으론 좀 무서워요."
"그래도 지금이라도 사야겠죠?
뉴스나 다른 유투브에서는
떨어질수도 있다고 하는데 기다릴까요?"
"괜히 지금 샀다가
가격이 떨어지면 어떻게 해요?
꼭지 잡을 수도 있잖아요.."
급격하게 오르는 서울, 수도권의
아파트 가격을 보면서 조급함도 느껴지지만
한편으로는 너무 올라버린 가격이다보니
지금 사도 괜찮을지, 기다려야할지
두개의 선택지 사이에서 많이들
고민하고 계신 것 같습니다.
오늘은 바로 이런 고민들을
어떻게 해결해야할지 정리해보고
앞으로의 아파트 가격 흐름과
지금 당장 어떻게 생각하고 행동해야 할지
솔직하게 이야기해보려 합니다.
기다렸다 살까? vs 지금 살까?
막연하게 "기다리면 싸지겠지"라고 생각하지만,
사실 모든 선택에는 편익과 비용이 따릅니다.
이런 경우에는 각각 선택지의 장단점을 정리해보고
내게 유리한 선택을 하는 것이 필요한데
정리를 해보면 다음과 같이 생각해볼 수 있습니다.
선택1) 기다렸다 산다
- 편익(장점)
- 단기적으로 조정이 올 경우, 현재보다 낮은 가격으로 투자를 할 수 있습니다.
- "꼭지에서 샀다"는 심리적 불안감에서 벗어날 수 있습니다.
- 비용(단점)
- 기다리는 동안 가격이 더 오르면, 내가 봤던 단지보다 더 아쉬운 선택을 해야 합니다.
- 올라가는 가격을 보면서 마음이 더 힘들어지고 투자는 나랑 안맞는다 생각하다 포기할 수도 있습니다.
선택2) 지금 산다
- 편익(장점)
- 집값이 상승하면 상승장의 파도에 올라타게 됩니다.
- 시간이 흐를수록 인플레이션을 방어하며 우상향합니다. 그리고 그 시간을 내 편으로 만들 수 있습니다.
- 현재 시장에서 최선의 단지를 선택하고 비교적 협상 여지가 있는 매물을 골라 투자할 수 있습니다.
- 비용(단점)
- 매수 이후 가격 조정이 올 경우 속이 쓰립니다. (하지만 매매에 대한 수요가 줄어든다는 것은 전세 수요가 늘어난다는 것이고 이는 투자한 물건의 전세 가격 상승으로 이어져 현금 회수 및 추가 투자가 가능해집니다)
핵심적인 내용을 정리하면 아래 표와 같습니다. 여기서 어떤 선택을 하는 것이 내게 더 유리할지 생각해본다면 투자를 할 수 있을 때 하는 것이 아무래도 단점이라고 적어 놓았지만 결국 그 상황이 내게 꼭 불리하다고 볼 수 없습니다.
물론 비싼 가격에 사는 것은 조심해야겠지만 비싸지 않은 가격에 충분히 내 상황에서 투자할 수 있다면 막연히 기다리는 것이 아니라 할 수 있는 투자를 하는 것이 더 좋은 선택이라는 것이죠.
기다리는 그 기회는 왜 오지 않을까?
대부분의 사람들은 확실해지면 바로 움직여야겠다라고 생각합니다.
하지만 제가 지난 7년간 느낀 것 중 하나입니다.
시장이 확실해졌을 때는 이미 가격에 결과가 모두 반영된 후라는 것입니다.
최근 많은 분이 기다리는 이슈들이 있죠?
- 양도세 중과 유예 종료 → 오히려 매물 잠김으로 이어져 가격을 밀어올릴 가능성이 높습니다.
- 관련 칼럼 : https://weolbu.com/s/KJcLQDFEVS
- 3기 신도시 공급? → 입주 지연은 이미 정해지있고 막연한 기다림은 희망 고문일 뿐입니다.
- 관련 칼럼 : https://weolbu.com/s/JLlHSVMGtS
- 토허제 해제? → 5억 이상의 현금을 들고 있는 것이 아니라면 실상 지금과 선택지는 크게 달라지지 않습니다. 또한, 해제가 된다고 하면 그 안에서도 선호하는 지역에 수요가 몰릴텐데 그런 상황에 바로 투자로 이어질 수 있는 실력을 쌓아 놓는 것이 결국 필요합니다.
- 관련 칼럼 : https://weolbu.com/s/KJ5Wgf3ObG
하지만 무엇보다 조심해야하는 건 아직 정해진 것이 없는 미래를 예측하며 기다리는 것입니다. 정책이라는 파도가 어떻게 다가올지는 알기 어렵고 우리가 조절할 수 없습니다. 우리가 조절할 수 있는 건 현재 할 수 있는 최선의 선택을 할 수 있는 실력입니다.
상승장에는 가격이 아니라 가치를 봐야합니다.
"서울, 수도권 집값은 비싸다"는 말은 반은 맞고 반은 틀립니다. 과거에도 지금도 집값을 싸다고 말하는 사람들은 없었습니다. 아파트는 원래 비쌌고 강남 1시간 이내에 위치한 지역의 아파트들은 앞으로도 대체 불가능한 직주근접의 가치로 그 위상은 더욱 견고해지고 가격은 장기적으로 상승할 것입니다.
과거에 저 역시도 아파트를 보며 "저긴 부자들만 사는 곳"이라 선을 그었던 때가 있었습니다. 하지만 투자자가 되어 보는 아파트를 보는 시야는 달라지는게 필요하다는 것을 느꼇습니다.
- 기다리는 사람: "1억 떨어지면 사야지" (가격을 봄)
- 행동하는 사람: "이 입지 가치가 이 정도네? 지금 가격이 적당한가?" (가치 대비 저평가 여부를 봄)
더불어 서울, 수도권의 공급은 절대적으로 부족하며 착공 물량까지 고려 했을때 이런 상황은 생각보다 긴 시간(향후 3년 이상) 지속될 가능성이 높습니다.
그리고 이는 전세가격의 상승으로 연결되며 전세 가격의 상승은 아파트 가격이 하락하는 상황이 오는 것이 꽤나 어려우며 상승 여력을 더해줄 가능성도 매우 높습니다.
여전히 기회는 있고, 잘 선택하셔야 합니다
서울/수도권이 전부 다 오른 것 같지만, 지역별로 살펴보면 오르지 않은 아파트들은 많습니다. 다만 중요한 것은 그 안에서도 ‘더 좋은 단지’를 선택하는 것입니다.
아래 단지는 강남까지 1시간이내 접근이 가능하며 투자금은 1억이 조금 들지 않습니다. 전고점은 7억이었던 점을 감안하면 충분히 좋은 결과를 가져다줄 수 있는 단지입니다.
아래 단지는 강남까지는 조금 더 오래 걸리지만 연식이 더 좋은 단지로 투자금은 1.2~3억 정도 필요합니다. 전고점이 6억 수준임을 감안하면 아무래도 투자를 하기에는 아쉬운 단지입니다. 하지만 강남까지의 접근성이 엄청난 차이가 있는 것은 아니고 오히려 10년 이상의 연식 차이가 있다보니까 제대로 알지 못한다면 이 단지를 선택하게 될 수 있습니다.
그렇기 때문에 여전히 남아있는 좋은 기회들 속에서 더 벌 수 있는 투자를 하기 위해서 그 어느 때보다 제대로 알고 투자를 하는 것이 너무나도 중요합니다.
지금 바로 실행 가능한 서울·수도권 투자 전략
근데 지금 서울, 수도권에 투자가 가능한게 맞나요? 라고 물으시는 분들도 계실텐데요. 구체적으로 어떤 방법들이 있을까요? 현재 상황에서 고려해볼 수 있는 실전 투자 전략은 두가지가 있습니다.
① 토허제 지역 : 무주택이라면 실거주 후 전세 셋팅
서울 및 수도권 주요 지역은 현재 토지거래허가구역으로 실거주 의무가 있습니다. 여기에 대출을 받기 위해서는 무주택이어야 합니다. 그렇기에 실거주 의무를 채우고 2년이 되는 시점에 전세를 주고 나오면서 전세금으로 대출을 갚고 남은 돈으로 전/월세로 거주하면서 추가로 투자를 하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 그리고 2년이라는 기간동안 집값은 꽤나 올라가 있을 가능성이 높습니다.
② 비규제 지역 : 1주택 혹은 그 이상
전세 레버리지 투자가 가능하며 다주택 전략을 짜기에도 유리합니다. 비규제 지역 중 입지가 좋은 지역을 중심으로 내 투자금 범위안에서 투자 가능한 단지를 확인합니다. 그리고 감당 가능하다면 적극적으로 투자를 합니다.
리스크는 '행동'할 때가 아니라 '아무것도 안 할 때' 발생합니다
마지막으로 꼭 해드리고 싶은 이야기가 있습니다.
더 늦기 전에 제대로 한 번 배우고 시작해보세요.
누구나 다 충분히 할 수 있습니다.
막연하게 가격이 조정될거라 생각하며
기다리는 것은 투자가 아닙니다.
시장은 내가 준비가 될때까지 기다려주지 않습니다.
내가 시장 속으로 스스로 들어가는 것이 필요합니다.
그리고 그 결과는 자산의 상승이라는 열매가 될 것입니다.
지금 당장 무엇을 해야 할지 모르겠다면,
적어도 '기다림'이 정답이 아닐 수도 있다는 사실을
받아들이는 것부터 시작해 보세요.
그리고 불안감을 확신으로 바꾸는 유일한 방법은
올바르게 배우는 것과 이를 행동으로 옮기는 것입니다.
여러분들의 성공적인 투자를 진심으로 응원하겠습니다.
