안녕하세요 연화지입니다.
저는 최근 지방2채를 매도 후 수도권 물건으로 갈아타기를 진행하였는데요.
그 과정을 복기하며 배운 것들을 정리해보겠습니다.
1. 투자 공백기 시간 잘 보내기
저에게 2025년은 투자할 돈이 없는 시기였습니다.
하지만 그저 쉼이 아니라 꾸준히 투자공부를 하며 부족한 부분을 메꾸려고 노력했던 것 같습니다.
당시 저는 수도권 앞마당이 부족했기에 수도권 위주로 임장을 계속 다녔고, 동시에 향후 투자 방향성에 대해서도 계속 고민을 하였습니다.
돌이켜보면 그렇게 했기에 25년 하반기, 1호기 만기 6개월 남은 시점부터
매도 후 수도권으로 갈아타야겠다는 방향을 정할 수 있었던 것 같아요.
이 때 갈아타기를 준비했던 지역들은 전부 투자 공백기 시간에 임장을 갔던 지역이고,
이걸 팔았을 때 갈아탈 수 있는 더 좋은 자산이 앞마당에 있다보니
매도에 확신을 가지고 행동할 수 있었던 제 자신을 보면서
투자할 수 없는 시기는 공백기가 아닌 축적기라는 것을 배울 수 있었습니다.
2. 주택수와 운영방법을 나와 시장 상황에 맞춰 실행하기
26년 상반기 1호기 만기가 도래했을 때, 임차인과 협의하에 매도를 진행하였습니다.
갈아탈 후보물건들이 있었기에, 매도 후 갈아탈 준비만 하고있던 시기였습니다.
이때 26년 세제개편안 방향성에 대한 이야기가 들리기 시작했고, 세금적인 부분에 대한 리스크까지 고려해야한다는 것을 배울 수 있었는데요.
이에 제가 했던 투자 시뮬레이션은 총 4가지였습니다.
1. 실거주로 갈아타기(규제지역 여부에 따른 대출 한도 계산)
→ 실거주할 수 없는 나의 상황&전세 레버리지가 더 가치있는 자산을 보유할 수 있는 방법이라고 판단
2. 1호기 회수금으로 추가 투자(다주택자 보유세 중과&추가 규제 지정 가능성 고려한 세금 계산)
→ 보수적으로 계산했을 때 당장 챗수를 늘리는 것은 리스크가 있다고 판단, 세제 개편안까지 매수 보류
3. 2호기까지 매도 후 갈아타기
→ 현재 2년보유 전이라 양도세율이 높은 구간이지만 최종 회수금으로 갈아탈 수 있는 단지들이 더 가치 있는 자산, 매도하는 방향으로 결정
4. 홀딩 후 2호기 2년 보유시점에 매도 후 갈아타기
→ 양도세 비과세는 받을 수 있지만, 현재 수도권 상승분위기+추가 규제가능성까지 고려하면 홀딩할 때의 기회비용이 더 크다고 판단
투자의 본질은 가치가 더 좋은 자산, 이 방향성을 토대로 나와 시장 상황에 맞춰 다양한 방향성을 고려해야한다는 것을 배울 수 있었습니다.
3. 환금성의 중요성
제가 매도한 물건은
1호기 : 공급없는 광역시, 만기 도래한 물건
2호기 : 공급장 마무리 단계인 광역시, 만기 9개월 남은 물건
연달아 2채를 팔게되면서 환금성의 중요성을 크게 느꼈습니다.
공급이 없고 상승장이니 빨리 팔릴줄 알았던 1호기는
공실로 만든 뒤 겨우 팔 수 있었고,
만기가 꽤 남았지만 정말 싸게 내놓았기에 빨리 팔릴줄 알았던 2호기는
한달남짓 손님이 다섯손가락 안에 꼽을 정도로 반응이 없었습니다.
그 지역내에서 선호도가 확실한 단지일수록
단지안에서도 선호하는 동,층,향일수록
매도할 결심을 했을 때 빨리 팔 수 있다는 것을 몸으로 느낄 수 있었던 경험이었습니다.
4. 우선순위 설정
저는 2호기 매도 계약금을 받은 다음날, 바로 갈아탈 매물에 투자할 수 있었는데요.
이렇게 바로 행동할 수 있었던건
회수금에 따른 갈아탈 단지/매물들을 우선순위대로 확보하고 있었기 때문이었습니다.
특히, 현재 수도권시장처럼 단순호가와 실제 매물단위로 들어갔을 때의 투자금 차이가 클 때는
회수금범위의 단지들을 가치순으로 나래비한 뒤,
가치가 높은 단지들부터 전임/매임을 통해 투자할 수 있는 '매물'들을 정리해놓는게 중요한 것 같습니다.
제가 투자한 매물 역시 매도 전 봐뒀던 매물 중 하나였고,
계속해서 갈아탈 단지/매물들을 트래킹하면서 우선순위를 정리해왔기에
매도 계약금을 받은 시점에 할 수 있는 최선의 매물이라는 확신을 가지고 투자할 수 있었던 것 같아요.
싱글투자자+적은 종잣돈으로 시작해서 수도권 갈아타기까지
2채를 모두 매도하는게 맞을까?
안팔아도 충분히 돈을 벌 수 있을 것 같은데?
이 가격에 파는게 맞을까?
이 단지가 더 투자 우선순위가 맞을까? 등등
수많은 선택의 기로에서 밤을 지새우고, 자금 계획을 짜며 불안해했던 기억이 생생합니다.
특히, 매도가 마음처럼 되지 않아 지칠 때면
월부은에 나오는 ‘내가 풀 수 없는 문제와 직시하고 풀어야 하는 문제를 구분하라’ 구절을 읽으며 마음을 다잡았습니다.
시장의 흐름, 대출 규제, 정부 정책은 ‘내가 풀 수 없는 문제’이며 여기에 매몰되어 불안해하기보다,
내가 가진 예산 안에서 최선의 단지를 찾고 발로 뛰는 '직시하고 풀어야 하는 문제'에 집중하려고 노력했던 것 같습니다.
통제할 수 없는 것에 흔들리지 않도록 중심을 잡아준 이 구절이 많은 도움이 되었기에 공유드리며 글 마치겠습니다.
감사합니다!
