안녕하세요 준삭스입니다.
최근 부쩍 주변 지인분들이 집을 많이 사기 시작했습니다.
대부분은 결혼을 하게 되면서 집을 알아보거나,
결혼 후 전세에 살다가 만기 시점에 맞춰
집을 사는 경우도 많이 보였습니다.
하지만 지금 시장 참여자들이 하는 이야기는 대부분 공통적으로 들려집니다.
“너무 비싸다”
“매물이 없어 살 집이 없다”
“가격이 너무 빠르게 오른다”
이런 이야기를 하며 내집마련에 어려움을 말하고 있습니다.
저는 실수요자로 시장참여를 하고 있지는 않지만
내집마련을 하는 분들의 입장을 생각해볼 때
심적으로 많이 힘들 것 같다는 생각이 듭니다.
특히 하반기로 갈수록 정부와 금융권의
대출한도 축소 압박까지 덮치며
강제로 조급함을 느끼게 되는 상황도 발생하고 있습니다.
왜 힘들까?
이런 힘듬과 걱정을 왜 느낄지 생각해보면
불안감에서부터 시작되는 것 같습니다.
미래를 맞출 수 없다는 현실을 인정하고 싶어도,
내가 넣는 자산은 떨어지지 않았으면 하는 마음은
인생의 가장 큰 이벤트중 하나인 내집마련에서
제대로된 판단을 흐리게 만드는 것 같습니다.
그래서 이런 힘듬을 조금을 덜어드리고자 글을 써봅니다.
서울 현 시장 상황에 대해서
현재 서울을 기준으로 말씀드리겠습니다.
[23년 저점 가격대비]
- 2배이상 상승 : 사람들이 제일 좋다고 생각하는 강남권, 한강벨트 부근
- 2배 상승: 서울 중간, 중위 위상의 지역들
- 2배 이하 상승 : 서울 외곽, 하급지 중 지역 내 선호 단지들
[거래 분위기]
현재 최상급지 단지들은 최고가는 아니여도
고점대비 5~10%정도 하락한 가격으로
매물이 조금 쌓여 거래가 종종 되고 있고,
4~5급지 단지들은 가격이 오르고 있지만 매물들이 많지는 않습니다.
가격이 괜찮은 물건이 나오면
금방 거래로 이어지는 현상을 보여주고 있고,
가격은 대부분 21년 전고점을 넘었지만
서울 외곽 중에서도 후순위 단지들은
아직까지 가격이 움직이지 않아
23년 가격 그대로인 곳도 있습니다.
[사람들의 심리]
이렇게 양극화가 심했다가 점점
외곽으로 상승의 온기가 퍼져나가고 있으며,
부천, 산본 등 서울과 다소 먼 지역들 중에서도
지역 내 선호되는 단지들은 현재 꾸준한 거래로
가격 상승을 먼저 보여주고 있습니다.
일반 실수요자들은 임대로 살만한 집이 없고,
임대료 상승으로 인해 강제로 주택구매를 하는 경우도 늘어나고 있으며,
매매, 전세, 월세 매물들은 가격을 올리며 사라지고,
신규 공급이 많지 않은 이상 매물은 점점 소진되고 있어
시장 참여자분들의 마음은 점점 조급해지고 있음을 느껴집니다.
비싸게 사는 걸까 봐 걱정돼요
비싸다, 싸다의 기준은
시간이 지나봐야 더욱 명확히 알 수 있습니다.
단순히 내가 산 가격보다 상승하면 싸고,
하락하면 비싸다고 판하는 건 아직
마음의 준비가 덜 된 상황일 수도 있습니다.
자산은 가격이 오를 수도, 하락할 수도 있습니다.
하지만 현재 시장은 가치가 있고
사람들이 좋아하는 집을 산다면
짧은 기간 내에 매매가가 상승할
확률이 높다고 생각합니다.
지금 분위기는 상승심리가 강하기 때문에
집을 사자마자 상승을 맞이할 수도 있지만,
언젠간 23년도처럼 -30%의 하락을 겪을 수도 있습니다.
그래서 집을 구매하기 전
상승했을 때, 하락했을 때 어떤 행동을 해야 하는지
아래 시나리오를 통해 걱정을 덜 수 있는
행동들에 대해 말씀드리겠습니다.
상승, 하락 시나리오
현재는 2023년 대비
사람들이 매우 좋아하는 단지들은 2배 이상이 상승했고
이 지표를 기준으로 잡아 가늠해보며
어떻게 대응을 해나갈지 생각해보겠습니다.
1. 2023년 대비 2배 이상 상승한 단지를 매수할 때
[상승 시나리오]
과거 상승장에서 최상급지 단지들은
전저점대비 3배 이상까지 상승한 단지들도 많았기 때문에
아직 상승할 수 있는 천장이 열려있을 수도 있습니다.
하지만 자산 상승으로 인해
주택 1채라도 종부세 구간을 넘을 수도 있기 때문에
절세방법을 고민해보시고,
다주택자라면 버틸 수 있는 체력을 길러 놓으셔야 합니다.
[하락 시나리오]
주택 구매를 하고 바로 하락을 한다면 꼭지를 잡았다는 생각에
이성적인 판단보다 감정에 휘둘릴 수도 있습니다.
하지만 먼저 상승했던 단지는
선호도와 가치가 높은 단지일 확률이 높아
하락하더라도 빠르게 가격이 회복할 수 있음을 아는 것이 중요합니다.
또한 상승장일 때보다
적극적으로 상급지 갈아타기를 고려해보고,
기회를 선점하는 것이 중요합니다.
2023년 초반에 시장이 전부 얼어 붙어있을 때가
저점을 잡을 수 있었던 기회였기에
비슷한 분위기가 형성됐는지를 확인해보셔야 합니다.
2. 2023년 대비 2배 이하 상승한 단지를 매수할 때
[상승 시나리오]
상대적으로 덜 상승한 단지로
수익률은 더 높을 수도 있습니다.
또한 15억 이하 단지들은 현재 계속해서
최고점을 갱신하며 거래가 되고 있기 때문에
매수세가 가장 강한 구간이라고 생각이 듭니다.
하지만 2배 이상 상승한 단지들보다
가치가 낮을 수도 있음을 인지하고 있어야 합니다.
그리고 양도세 중과 기간(2년)이 지나더라도
상승곡선이 이어진다면 매도를 하여
미리 현금화 해놓는 방법도 해볼 수 있습니다.
하락이 시작된다면 누구보다 빠르게 기회를 잡을 수 있도록
상승한 가격에 취해있지 않고,
시장에 계속 관심을 가지며
더 좋은 단지로 갈아탈 수 있도록 노력해야 합니다.
[하락 시나리오]
중하급지 단지들은 상승기간이 상대적으로 짧고,
사자마자 상승과 하락을 경험할 수도 있습니다.
또한 내가 산 가격보다 더 아래 가격을 만날 수도 있고,
다시 회복하기 까지도 오랜 시간을 기다려야 할 수 있습니다.
하락을 대비해 최대한 매매 가격을 절충해
더 저렴하게 구매할 수 있도록 노력이 필요하고,
상승과 하락을 반복해 다시 본전이 돌아와도
묶여있는 돈으로 더 상급지를 갈아탈 수 있는지
확인해보시는 노력을 해야 합니다.
앞으로 해야 할 단 하나의 행동
두 가지 케이스를 가지고
상승과 하락 시나리오에 해야 할 행동들에 대해서 말씀드렸습니다.
가격은 앞으로 상승을 할지, 하락을 할지 맞출 수는 없지만
어떤 상황이 오든 적절하게 대응할 행동들을 알고 있다면
지금 내집마련에 대한 걱정을 덜 수 있지 않을까 싶습니다.
매수 후에는 안정감과, 상승하는 가격을 보며
안주하는 경우가 있지만 여기서 제일 중요하게 해야 하는 것은
바로 저축이라고 생각합니다.
매도를 하기 전까지 돈을 번 것은 아닙니다.
그리고 영원한 상승도, 영원한 하락도 없습니다.
제일 경계해야 할 것은 안도감이며,
자산과 소비가 비례해서 늘어나기보단
적당한 지출을 어느정도 시기까지는 계속 유지해야 합니다.
걱정은 잘 모르는 것에서 부터 나온다고 합니다.
하지만 가격의 움직임은 누구도 알 수 없으니
상승과 하락 두 가지 상황을 맞이할 때를 고민해보며
내집마련에 대한 걱정을 덜으시면 좋겠습니다.
감사합니다.
