광명이 강북구보다 급지가 높다는 건 알겠어요.
그런데 광명 안에서도 어디를 사야 할지 모르겠어요.
누구는 철산이 좋다고 하고
누구는 신축이 모여 있는 광명역이 좋다고 하고..
지난 글을 읽고 이런 질문을 주신 분들이 계셨습니다.
맞습니다. 급지를 알고 나면 바로 다음 벽이 나타납니다.
"그럼 같은 도시 안에서는 어디가 더 좋을까?”
오늘은 이 질문에 답해보려 합니다.
► 지난 글 읽고오기
같은 가격인데 어느 동네가 더 좋을까? 집 고르는 기준 첫 번째 (#1 급지)
급지만으로는 부족한 이유
문래현대6차는 서울 영등포구에 위치한 단지입니다. 영등포구는 서울 내에서도 3급지 정도의 위상을 보여주는 곳입니다.
관악드림타운은 서울 관악구에 위치한 단지입니다. 관악구는 서울 내에서도 4급지 정도의 위상을 보여주는 곳입니다.
급지만으로 판단한다면 당연히 3급지가 4급지보다 비싸야 합니다. 하지만, 과거부터 지금까지 꾸준히 관악드림타운이 더 높은 가격흐름을 보여줍니다. 왜 이런 현상이 나타날까요?
쉽게 말해 급지는 학교로 치면 반 평균과 비슷한 개념입니다. 평균이 낮은 반에서 상위권 학생이 있는 것처럼요. 같은 지역 안에서도 사람들이 선호하는 동네가 있고 덜 선호하는 동네가 있습니다. 이로 인해 가격도, 찾는 사람의 수요도 다릅니다.
따라서 우리는 단순히 급지만으로 결론내리기보다는 급지와 더불어 ‘생활권 선호도’까지 함께 봐야 합니다.
Q. 생활권이 무엇인가요?
- 생활권은 ‘일상을 함께 공유할 수 있는 범위’를 말합니다. 흔히 우리가 말하는 ‘동네’의 개념이라고 생각하면 됩니다.
같은 가격으로 더 좋은 집 고르는 기준
#2 생활권 선호도
생활권 선호도는 쉽게 말해 ‘그 동네 사람들이 살고 싶어하는 순서’입니다.
이를 알기 위해선 먼저 생활권을 잘 구분해야합니다. 여기서 가장 중요한 것이 임장(=직접 걸어보는 것)입니다. 직접 걸어보며 궁금증을 가져보세요.
“이 동네 사람들을 어디에서 생활할까?”
이 아파트에서는 어떤 역을 주로 이용하고, 어떤 상권을 이용하고, 어떤 학교에 보낼지, 아이들 학원은 어디로 보낼지, 거기까지 충분히 걸어갈 수 있는지 직접 보고 걸으며 생각해보세요.
이렇게 생활 동선이 비슷하게 묶이는 지역을 하나의 생활권이라 볼 수 있습니다.
(보통은 물리적으로 구분이 되기 때문에 어렵지 않게 구분하실 수 있습니다.)
최근에는 지역분석에 대한 정보도 넘쳐나고 잘 설명해주는 양질의 정보도 많지만 내가 직접 밟아보기 전에는 이해하기가 쉽지 않습니다. 내 머릿속에 ‘어떤 동네’인지 그려지지 않기 때문입니다.
그래서, 여러분들이 더 좋은 집을 고르기 위해 임장하며 남겨야 할 가장 중요한 것이 생활권을 구분하고 생활권 선호도를 판단하는 것입니다.
서울 구로구를 예로 들어보겠습니다.
먼저, 구로구의 생활권은 신도림, 개봉, 구로, 고척, 오류, 천왕/항동 정도로 나눠볼 수 있습니다.
구로구는 서울 내에서 5급지에 속하는 가격을 보이지만 모든 구로구가 그렇진 않습니다.
2호선을 통해 강남까지 30분대로 접근이 가능하고 평지에 균질한 아파트가 밀집해있는 신도림 생활권의 대표 단지는 호가가 20억 정도로, 서울의 3~4급지 가격과 견주어도 될 수준입니다.
반대로 1호선이 지나가지만 아파트 자체가 많지 않고 언덕, 골목길 상권 등이 많은 오류동은 여전히 30평대가 7~8억대입니다. 같은 구로구이지만, 신도림과 비교하면 가격이 2배 이상 차이가 납니다.
생활권 선호도 판단하는 3가지 기준
STEP1. 가격
- 급지를 나누는 것과 비슷하게 처음에는 가격으로 어느 정도 판단해볼 수 있습니다. 통상적으로 평균 가격대가 높은 동네를 더 선호할 가능성이 높습니다.
STEP2. 입지
가격만으로 선호도 판단이 된다면 크게 고민할 필요가 없겠죠?
가격이 비싼 것이 꼭 더 좋은 것이 아닐 때가 많습니다. 따라서 입지를 기준으로 판단해야 합니다.
- 일자리 : 강남까지 얼마나 걸리는가?(+시청/여의도)
- 학군 : 주요 학원가 이용이 편리한가?
- 환경 : 아파트 단지가 균질하게 모여 있는가? 상권이 가까운가? 평지인가? 신축 아파트가 많아서 쾌적한 환경을 갖추고 있는가?
STEP3. 현장
임장을 하고 부동산에 들르면 제가 부동산 사장님께 꼭 드리는 질문이 있습니다.
“이 동네 분들은 보통 어디로 이사가세요?”
사람들은 항상 더 좋은 곳으로 가고 싶어합니다. 그래서 갈아타고자 하는 방향이 선호도일 수 있습니다. 구로구에서도 대부분의 동네에서 비슷한 이야기를 들을 수 있었습니다.
“여기서는 다들 신도림이나 목동 많이 가지~”
생활권 선호도 활용하기
그렇다면, 이제 생활권 선호도를 파악하고 이를 비교평가에 활용할 수 있어야겠죠?
저는 크게 4개의 생활권으로 구분하고 이를 비교평가에 활용하고 있습니다.
- 랜드마크(대표) 생활권
- 선호 생활권
- 가성비 생활권
- 후순위 생활권
앞서 말씀드렸던 4급지의 관악드림타운과 3급지의 문래현대6차를 다시 비교해보겠습니다.
- 급지 : 영등포(3급지) > 관악(4급지)
- 생활권 선호도 : 봉천(관악구 내 대표 생활권) > 문래(영등포 내 가성비 생활권)
두 단지를 보면, 이런 생각을 해봐야하는 것입니다.
“관악드림타운은 4급지이지만, 그 안에서 사람들이 좋아하는 동네의 단지이고 문래현대6차는 3급지이지만, 선호도가 높은 동네의 단지는 아닌데.. 그럼 비교해볼만 하겠다!”
이를 토대로 비교평가를 꾸준히 하다 보면, 자연스럽게 비교평가가 더 수월해집니다. 단순히 가격만으로 비교하는 것을 넘어서, 선호도까지 적용할 수 있어야 합니다.
오늘 이 글을 읽고, 내 앞마당의 생활권을 4분류로 나눠보세요. 앞으로 비교평가에 많은 도움이 될 겁니다.
정리하겠습니다.
급지는 도시의 위상을, 생활권 선호도는 도시 내에서의 위상을 말합니다. 급지만으로 비교하기엔 일반화의 오류를 범할 수 있습니다. (1급지는 무조건 2급지보다 좋을거야! X)
따라서, 같은 가격으로 더 좋은 집을 구하려면(=비교평가를 잘 하려면) 직접 임장하며 생활권을 구분해보고 선호도 파악까지 할 수 있어야 합니다.
내 앞마당을 생활권 4개로 구분해보세요. 조금 더 깊이있게 비교평가 할 수 있습니다.
“그럼 급지와 생활권까지 알았으니, 이제 비교평가는 이것만 알면 될까요?”
아쉽게도 아닙니다.
그래서 다음에는 같은 가격으로 더 좋은 집을 고르는 기준 세 번째 이야기, 단지 선호도에 대해 말씀드리겠습니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
추석에는 모두 가족분들과 행복한 시간 보내시고, 맛있는 음식도 많이 드시면 좋겠습니다.
