수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[리뉴얼 NEW] 열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
26년 7월 4주차 주간머니이슈
주제
1.대통령의 아파트 거래가 부동산 시장에 미치는 영향
2.구글의 실적 발표가 우리나라 주식 시장에 미치는 영향
대통령의 아파트 거래가 부동산 시장에 미치는 영향
집주인이 돈 빌려드립니다 ‘매도인 금융’
매도인 명의 근저당 : 은행 대출 규제 속에서 매도인이 매수인에게 직접 대출을 해주는 방식
분당 양지마을 59평 아파트 29억 매도 (임차인 11억 전세 거주중)
- 매수인은 현금 27억+대출 2억 으로 매수 가능
- 토허제 안에서도 임차인 만기까지 임차인 거주 후 만기 이후 매수자 거주 가능
- 근저당 17.7억 (매도인이 매수인에게 대출을 해주는 형식과 비슷함) + 전세보증금 11억
- 채권최고액 120~150% (17.7억) → 실제로 약 15억 정도 빌려준 상황
근저당에 해당되는 실제 금액 15억 + 임차인 전세보증금 11억 = 26억 (단 3억으로 집을 매수함)
법적으로 불법은 아니지만 매수인이 이자를 내지 않으면 ‘증여’와 비슷하다
의도와 상관 없이 대출 규제의 대의명분에 어긋나는 일인 것은 사실
정부의 정책은 따라야 하지만 정책을 집행하는 것의 세밀함의 문제 (6억 대출에서 갑자기 3억으로 줄이는 상황)
계약을 하고 대출 잔금이 3억이 줄어들어버려서 계약이 파기되는 문제가 발생하는 것은 잘못됨
https://www.kmib.co.kr/article/view.asp?arcid=0030143929
[단독] 이재명 근저당 ‘17.7억의 비밀’…매수자 “전세금 줬다”
<예상 매수 과정>
양지마을금호 59평 매매 계약 29억
- 매수인 : 계약금 및 중도심으로 현금 일부 지급
세낀 집으로 잔금 (29억-10.4억=18.6억 필요함)
- 매도인 : 근저당권 17.7억 설정 (통상 대출액의 120% 가정하면 15억)
- 매수인 : 잔금 18.6억에서 15억을 제외하면 3.6억을 현금으로 계약금+중도금 시 지급한 것으로 예상
최종 정리해보면
매수인은 집주인 대출의 일종인 근저당권 설정을 통해
임차인 만기까지 사실상 현금 3.6억으로 29억 집을 매수함
증여 형식으로 사용될 수 있음
집값 10억, 전세금 5억 → 근저당 5억 설정하고 자식에게 증여하고 자식은 이자만 지급하고 집 매수 가능
시장에 미치는 영향
- 다주택자들(2주택자들)의 매물이 잠길 수 있음 (자식에게 증여 가능)
- 새로운 거래 양식으로서 고가 시장의 하방 경직성이 만들어질 수 있음
도대체 왜… 이재명 대통령은 자신이 내고 있는 대출 규제의 의도와 맞지 않는 방향으로 새로운 거래를 해서 다주택자들의 매물이 더 나오지 않고 증여를 할 수 있는 상황을 만드는 것일까? 고가 아파트가 더 오르지 않도록 규제하면서 왜 자신은 그것과 반하는 행동으로 새로운 신호를 주는 것일까? 이해가 가지 않는다.
벌써부터 그런 물건들이 나오고 있지 않나… 표시는 안 했어도 분명 계속해서 나오겠지…
[나에게 적용할 점]
대출을 최소화하여 고가 주택을 매수할 수 있는 새로운 방법에 대해 이해하기
구글의 실적 발표가 우리나라 주식 시장에 미치는 영향
구글 26년 2분기 전체매출 1198억 달러 (시장예상치 1169억 달러) 상회
AI 수혜가 집중된 구글 클라우드 매출이 248억 달러(전년 대비 82% 증가)로 증가
올해 자본 지출 전망 (AI투자)을 기존 1800억 달러에서 1950억 달러로 상향
구글은 사람들의 예상보다 돈을 잘 벌었다
구글의 AI 관련 매출이 늘었고 앞으로 투자도 늘릴 예정이다
코스피 지수가 힘을 쓰지 못하는 이유
- 코스피 지수는 시총의 절반 이상을 차지하는 삼성전자와 SK하이닉스의 영향을 받고, 이들은 미국의 하이퍼스케일러 (메타, 구글 클라우드, AWS, 마이크로소프트 애저 등)의 영향을 받음
- 하이퍼스케일러들은 데이터 센터 및 클라우드 서비스 제공을 위해 GPU와 메모리 반도체가 포함된 칩을 대량으로 필요로한다. 엔비디아는 칩을 설계하고, TSMC는 이를 위탁 생산하며, 삼성전자와 SK하이닉스는 부품을 공급하는 역할을 한다. 하이퍼스케일러들의 설비 투자는 곧 삼성전자와 SK하이닉스의 매출로 이어진다.
하이퍼스케일러란?
: 확장성 (Scalability)이 극대화된 컴퓨팅 환경을 구축한 기업들
단순히 서버가 많은 것이 아니라 수요가 급증할 때 즉각적으로 수용할 수 있는 하이퍼스케일의 데이터 센터를 보유한 기업들이다. 주요 기업으로는 아마존 (AWS), 마이크로소프트(Azure), 구글(Google Cloud)이 3대 강자로 꼽히고 있고, 메타(Meta), 오라클(Oracle), 그리고 중국의 알리바바 등이 포함된다.
향후 시장 전망 및 투자 전략
하이퍼스케일러 실적 발표의 중요성
- 아마존, 마이크로소프트, 메타 등 다른 하이퍼스케일러들의 실적 발표 결과가 중요함
- 이들의 실적이 안좋으면 삼성전자와 SK하이닉스 주가가 크게 흔들릴 수 있음
- 현재 시장은 좋은 실적이 나오면 본전, 안좋으면 하락하는 살얼음판 같은 상황
- 현재 시장 상황에서 신규 진입은 불리한 싸움이 될 수 있음
- 손실이 예상될 때는 투자를 하지 않는 것이 유리함
마이크로소프트 실적 발표일정 : 26년 7월 30일 새벽
아마존 실적 발표일정 : 26년 7월 31일 새벽
[나에게 적용할 점]
하이퍼스케일러의 의미를 이해하고 향후 실적 발표 일정을 챙겨보기
