현재 시장과 다가오는 시장에대한 견해 [좀슐랭]

안녕하세요.

솔직한 나눔을 전달하는 투자자 좀슐랭 입니다.

최근 보고 느낀 것들을 몇자 적어보겠습니다.

‘거기는 좀…’ 했던 지역들이 달라지고 있습니다

최근 시세 흐름을 보다가 

정말 깜짝 놀란 그래프 몇가지를 보았습니다.

가격이 천천히 오르다가

어느순간 로켓처럼 

전고점을 돌파하거나

전고점에 다다르는 단지들을 목격했습니다.

이 지역만.. 그런가..?

비슷한 위상의 다른 지역 아파트도 보았습니다.

이 지역 역시 가격이 보합하다가

로켓처럼 전고점을 향해 솟는 그래프를 보았습니다.

(참고로 위 단지들은 복 방2화1 입니다)

두 지역들은 작년까지만 해도

강의 많이 나온 지역들입니다.

하지만 사람들이 쉽게 투자하기를 꺼려했습니다.

이유는

1. 막상 가보니 서울 외곽이라서 확신이 안듬

2. 복도식 방2개가 투자하는게 맞나..? 라는 의구심이 듬

3. 외곽 구축에 1억이상 투자금을 태우는게 맞나..? 불안감

위 세가지 이유 모두

저 역시 똑같이 생각했습니다..ㅎㅎ

두 지역들이 오른 이유는 무엇일까?

첫번째 가치 입니다.

수도권은 입지 요소 중

직장,교통이 매우 중요합니다.

두 지역의 공통점인 지리적 가치가 있습니다.

1. 강남 1시간 이내
2. 주요 업무지구가 인접해 있다.
3. 사람들이 좋아하는 1기신도시
4. 구축이지만 아파트들이 옹기종이 모여있다.

두 지역모두 강남까지 1시간 이내 지역들입니다.

(이게 단순하지만 정말 정말 중요합니다)

막상 가보면 구축에다.. 외곽이라 확신이 안듭니다.

저는 확신을 가지기 위해

실제로 위 지역중 대표역에서 강남까지 왕복해서

몸으로 경험해보니 

머리로만 이해했던 것들이 몸과마음으로 받아들였습니다..ㅎㅎ

두번째 가격 입니다.

첫번째 그래프 지역에

분양예정 단지 분양가가 16억 이라는 이야기가 있습니다.

그 인근 구축단지들은 7~8억 정도 가격대입니다.

‘아무리 구축이지만 새아파트가 분양가가 16억인데.. 우리 너무 싼거 아니야….?’

전임을 통해 확인해보면

부사님들께서 집주인들이 이런 생각을 실제로 한다는 이야기를 했습니다.

두번째 지역도 

바로 앞단에 있는 지역의 구축 가격이 8억입니다.

역이라 1~2정거장 차이 나는데

그 지역 구축 가격이 4억이라는 부분에서 

밀려난 사람들이 상대적으로 가격메리트를 느껴

수요가 갑자기 몰려서 올라간 겁니다.

아직 시작도 안했다고 생각합니다.

이 부분부터 지극히 주관적인 관점이 있다는 걸 미리 말씀드립니다.

다들 아시다시피

이번 시장 바닥은 22년초~23년초 입니다.

서울에 선호아파트 대단지 임의로 세곳을 가져왔습니다.

매매,전세 모두 하락하는 모습을 볼 수 있습니다.

하락할 때

용기를 내고 

아파트 매매를 선택한 사람과

전세를 선택한 사람의 결과는

지금 보면 어떨까요?

매매를 선택한 사람은 

최소 3~4억이상의 시세차익 이득을 보았을 겁니다.

전세를 선택한 사람들은?

23년대비 현재 전세는 최소 2억이나 올랐습니다.

진짜 문제는 지금부터 입니다.

서울 매매/전세 지수입니다.

21년6월 임대차3법으로

2+2 계약갱신청구권으로 전세매물이 씨가 말라

22년 매매/전세 모두 폭등했습니다.

정말 단순히 생각해보겠습니다.

22년말,23년초 바닥에 전세 들어갔던 사람들이

갱신권을 사용해서 만기가 도래되는 시기가

26년말,27년 부터 입니다.

하락하는 시장에서

전세입자들은 갱신권을 사용안합니다.

오히려 더 싼 전세로 이동 합니다.

하지만 

지금 상승하는 시장에서는 다릅니다.

위 과거처럼 상승할 땐

기존 매물들이 갱신권을 사용해서

전세 매물이 희귀해지고

가격이 올라갑니다.

그럼 이제 전세를 구하려는 사람들은 어떨까요..?

전세가 최근 올라왔다 하지만

과거대비 물량은 여전히 부족합니다.

갱신권 4년을 다썼기 때문에 

안그래도 전세가 부족한데

시세대로 전세가격을 올려주거나

감당안되면 

외곽으로 더 외곽으로 밀려날 수 밖에 없습니다.

현재 시장을 지켜본 사람들은 알겠지만

미리 자각한 전세입자들은

경기도 쪽으로 

내집마련을 움직이는 수요를 

현재 보이고 있습니다.

22년말,23년초 전세들어갔던 사람들이

도래하는 26년말, 27년초..

정말 지옥의 전세난은 이제 저는 시작이라고 생각합니다..

이 글을 읽는 전세거주하시는 분들에게

위화감을 조성할 생각은 1도 없습니다.

단순히 미천하고 부족한 저의 견해를

솔직하게 몇자 적어보는 것 뿐입니다.

이상 글 읽어주셔서 감사합니다.

모두 원하는 내집마련,투자 화이팅 입니다 ^^