세금 계산기 1탄. 보유세 [쿄코]

안녕하세요. 쿄코입니다 :)

월부학교 여름학기를 수강하면서, 적투 튜터님 그리고 적벤져스 조원분들과 함께 직접 계산해보았던 '보유세'에 대해 정리해보려고 합니다.

8월로 예상되는 부동산 세제 개편으로 보유세 변화에 대한 관심이 높아지고 있는데요. 막연히 불안해하기보다는, 실제로 무엇이 달라지는지 직접 계산해보고 시뮬레이션 해보는 과정이 꼭 필요하다고 느껴 작성하게 되었습니다.

보유세란?

말 그대로 ‘부동산(집, 땅, 건물 등)을 소유하고 있는 동안 계속해서 내는 세금’입니다.

부동산을 살 때 혹은 팔 때 내는 취득세, 양도소득세와 달리, 소유하는 동안 매년 정기적으로 부과됩니다. 

보유세는 크게 두 가지로 나뉩니다.

• 재산세: 금액과 상관없이 집이나 땅을 가지고 있다면 누구나 내는 세금 (물건별 부과)

• 종합부동산세(종부세): 전국에 있는 주택·토지를 인별로 합산하여, 공시가격이 일정 기준을 넘을 때 부과되는 세금 

  (쉽게 말해 "비싼 걸 갖고 있거나, 많이 갖고 있을 때" 커지는 세금이라고 이해하시면 됩니다.)

계산방법

보유세는 단순히 두 세금을 더하는 것이 아니라, 아래와 같은 구조로 계산됩니다.

보유세 = 재산세 + 종부세 - 재산세 중복분

💡 재산세 중복분을 빼는 이유 

종부세를 계산할 때 바탕이 되는 금액(과세표준)에는 이미 재산세가 부과된 범위가 포함되어 있습니다. 동일한 구간에 세금이 두 번 부과되지 않도록, 기존에 냈던 재산세 중 중복되는 비율만큼을 차감해 주는 것입니다.

(즉, 공제 구간 이상 구간은 종부세에서 낼거니까 전체 재산세에서 그 부분에 해당하는 금액, 비율은 빼줄게! 느낌)

1. 재산세 계산해보기

재산세 = (과세표준×세율-누진공제) x 1.2(지방교육세 세율 20%)

• 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율

각 자산별로 따로 계산한 뒤 합산하게 되는데요. 

말로만 들으면 어렵게 느껴지니 예시로 직접 계산해 보겠습니다.

[예시] 공시가격 4.8억원 자산 (2주택자) 

• 공시가격: 4.8억 원
• 공정시장가액비율: 80% 적용 (※ 정책 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 현행 60%)
• 과세표준: 4.8억 원 × 80% = 3.84억 원

과세표준 3억 초과 구간(세율 0.4%, 누진공제 57만 원)을 적용하면:

• 본세: (3.84억 - 3억) × 0.4% + 57만 원 = 90.6만 원
• 최종 재산세: 90.6만 원 × 1.2 = 108.72만 원(지방교육세 포함)

(* 일반세율 적용 구간)

2. 종부세 계산해보기

종부세 = ((과세표준 x 세율) - 재산세 중복분 ) x 1.2(지방교육세 세율 20%)

• 과세표준 = (합산 공시가격 - 공제가격) × 공정시장가액비율

  ※ 공제가격 참고: 1주택자 12억 원 / 다주택자 9억 원

종부세의 기본 구조도 재산세와 비슷하지만, ‘공제가격’을 먼저 빼고 과세표준을 구한다는 차이가 있습니다.

이번에는 A자산(공시가 10.4억)과 B자산(공시가 4.8억)을 보유한 다주택자의 예시로 계산해 보겠습니다

[예시] 총 공시가격 15.2억 원 보유 시

① 종부세 과세표준 구하기

• (합산 공시가 15.2억 - 공제 9억) × 공정시장가액비율 80% = 4.96억 원

② 기본 종부세액 산출

• 과세표준 6억 이하 구간 (세율 0.7%, 누진공제 60만 원)
• 4.96억 원 × 0.7% - 60만 원 = 287.2만 원

③ 재산세 중복분 차감하기

• 공식: (종부세 과세표준 ÷ 재산세 과세표준 합계) × 전체 재산세
• (4.96억 ÷ 12.16억) × 432.48만 원 = 176.4만 원

④ 최종 종부세 계산

• (287.2만 원 - 176.4만 원) × 1.2(농특세) = 132.96만 원

3. 최종 보유세 합계

앞서 계산한 재산세와 종부세를 합산해 봅니다.

• 총 재산세: 432.48만 원 (A단지 323.76만 원 + B단지 108.72만 원)
• 최종 종부세: 132.96만 원
• 👉 최종 보유세: 432.48만 원 + 132.96만 원 = 565.44만 원

처음 보면 식이 복잡해 보이지만, 이렇게 직접 수치를 대입해 흐름을 따라가다 보니 세금 구조에 대한 이해도가 훨씬 올라갔습니다.

앞으로 정책 개편이 이루어진다면 주요 변수는 ‘공정시장가액비율’과 ‘과세표준 구간별 세율’이 될 것으로 보입니다.

변화되는 조건에 맞춰 미리 계산해 보고 내가 감당할 수 있는 수준인지 체크해보는 시간을 가져보셨으면 합니다. 

"막연히 세금이 많이 늘어나겠지?" 하고 불안해하기보다는, "원래 얼마였는데 개편 시 이렇게 달라지는구나. 이 정도면 충분히 감당 가능하다!"라는 기준과 확신을 스스로 세우는 계기가 되길 바랍니다.

복잡하고 긴 글 읽어주셔서 감사합니다!