24년 서울 부동산 투자 복기 : 1년 반의 기록과 시장에서 배운 인사이트 (순호)

26.07.29 (수정됨)

안녕하세요, 순호입니다.

서울에 투자한 지 벌써 1년 반이라는 시간이 흘렀습니다.

그동안 투자했던 물건을 돌아볼 기회가 없었던 것 같아, 지나온 과정을 정리하며 복기해보려 합니다.

1. 당시의 시장 환경과 실전 투자 복기

제가 투자를 진행했던 2024년은 지금의 2026년과 시장 분위기가 많이 달랐습니다.

24년 초는 성동구 등 2급지 주요 단지들을 중심으로 매수세가 뜨겁게 달아올랐던 시기였습니다.

하지만 24년 하반기에 접어들며 대출 총량 규제와 조건부 자금대출 제한이 시행되어 시장이 급격히 냉각되었고,

12월 계엄 선포 등 악재가 겹치며 혼란스러운 흐름이 이어졌습니다.

돌이켜보면 오히려 그 시기가 투자하기에는 아주 좋았던 환경이었습니다.

매매 거래가 경색되면서 매수자 우위 속에서 충분한 가격 협상이 가능했기 때문입니다.

당시 잔금을 치르기 전 인테리어를 진행했고, 1등 물건으로 만들어 2주 만에 세입자를 맞출 수 있었습니다.

시장 상황과 운의 중요성을 실감함과 동시에, 아무리 어려운 시장이라도 실력을 갖추고 겸손하게 대응해야 함을 깨달은 순간이었습니다.

2. 투자 단지의 입지 가치 분석

당시 제가 선택한 곳은 4급지인 서대문구의 단지였는데요.

서대문구는 동쪽으로는 광화문·시청(CBD), 남쪽으로는 여의도(YBD)라는 핵심 업무지구를 끼고 있습니다.

강남(GBD)과의 물리적 거리는 다소 있으나, 핵심 노선인 3호선 덕분에 강남 접근성 역시 우수한 편입니다.

4급지 대표 단지나 입지 가치가 아쉬운 3급지 단지들을 비교해 보면 공통점이 있습니다.

바로 역세권을 끼고 있어 강남, 여의도, 광화문 중 최소 한 곳 이상의 직장가로 30분 내 이동이 가능하다는 점입니다.

자체 일자리가 부족한 4급지 특성상 '교통'의 가치가 무엇보다 중요한데,

핵심 노선을 품은 단지들은 구축임에도 단단하게 지지하는 힘이 있습니다.

3. 시장을 경험하며 알게 된 가치에 따른 가격의 변화

24년 투자 당시에는 단지 간 입지 격차가 크지 않다고 느꼈고, 전고점 기준으로 가치를 판단하곤 했습니다.

그러나 2년 가까이 시장을 관찰하면서 단지별 선호도와 시세 반영 속도에 명확한 차이가 있음을 알게 되었습니다.

시세 반영의 시차 (관악구 사례) 이번 시장에서 관악구는 4급지 중에서도 반응이 상당히 늦은 편이었습니다.
뒤늦게 봉천두산이나 관악드림타운 같은 선호 단지들을 중심으로 시세를 급격히 회복했습니다.
대장 단지의 상방 열어주기 (영등포구 사례) 영등포 양평한신은 투자 전만 해도 주변 환경이 아쉬워 확신이 서지 않던 모호한 단지였습니다. 하지만 영등포 전체 거래세가 강해지자 9호선 역세권(여의도가 바로 옆)이라는 가치의 힘으로, 가격을 빠르게 밀어 올렸습니다. 주변 대장 단지(양평한신 - 당산래미안, 신촌럭키 - e편한세상신촌, 길음뉴타운6단지-래미안센터피스 등)가 상방을 뚫어주면, 인접한 단지들 역시 가격이 동반 상승한다는 것을 배울 수 있었습니다.

현재 시점에서 가격을 다시 살펴보면, 먼저 치고 나간 단지들과 뒤쳐졌던 단지들 간의 갭이 메워지며 전반적으로 비슷한 수준을 맞추어 가고 있습니다.

다만 봉천두산의 경우 여전히 전고점 수준의 가격대를 유지하고 있어 매력적인 구간으로 보입니다. 2호선으로 강남까지 30분 만에 이동 가능한 역세권 단지가 13억 대에 형성되어 있다는 점을 감안하면, 동일한 조건에서 대체할 수 있는 단지를 찾기가 그리 쉽지 않기 때문입니다.

4. 과거 투자 후보군 비교를 통한 복기

최초 투자 검토 시에는 제 자금 규모에 맞춰 홍제원현대(서대문), 장안현대홈타운(동대문), 삼환(영등포) 정도만을 후보로 생각했습니다. 하지만 당시 잔쟈니 튜터님의 조언 덕분에 투자 시야를 한 단계 더 넓힐 수 있었습니다. 당시 후보 단지들을 다시 복기해 보면 명확한 한계점이 보입니다.