관련 강의
지방투자 실전반_30기_26년 10월 개강
마스터, 월부멘토
코스모스님, 윤이나님 본인의 인싸이트를 마구마구 풀어주신 강의 감사합니다.
지방임장 하면서 진짜 이 더위에 이거 내가 왜하나 싶은 마음 많이 들었는데
동료들이 곁에 있다고, 내가 그 환경안에 있으니 반 강압적으로라도 하게 된다.
코스모스 - 매물임장하고 결론내는 법
현재 부산 시장 > 매매가 상승 전세가 하락
매물임장은 경험이 쌓일 수록 쉬워진다.
투자 결론 내리고 실제 투자로 연결한다
실전반 첫 수강
매물 예약, 매물 임장 이론에서 실전으로 처음으로 제대로 배우는 시간
실전반 재 수강
지난달 보다 120% 목표 달성, 복기하고 실력을 높이는 시간
매임 할 때
하루 풀 타임 매임
사장님과 티키타카
혼자서 매물 임장
매물 보고 나오면서 수리비 계산
거주민 생활 확인
단지 선호도 파악
매물 50개 보기
동료와 함께 매임
지방투자의 핵심은 개별단지 선호도 파악
로얄동, 로얄층 꼭 확인
직접 발품팔아 매임을 함으로써 눈에 보이지 않는 선호도 파악
로얄동, 판상형 , 전세셋팅 필요 5.3 / 막힌 뷰 타워형, 주인전세가능 5.4
예약되는 매물 위주로 우선 순위 없는 예약 > 임장 거쳐도 투자하기 아쉬움
투자 가능성 높은 단지 전략적 예약 > 임장 거치며 투자할만한 후보군만 남음
단지선정방법
억대별로 나눠서 보기
신축과 구축이 가격이 비슷하면? 선호도 있는 단지라면 둘 다 본다!
땅의 가치와 연식을 함께 고려, 연식을 우선적으로 고려
투자금으로 우선순위 세우기
투자금에 가까운 선호 생활권, 절대가 높은 단지부터 보기
아침 10시부터 1시간 반 간격으로 8시까지 주말 내내 풀 매임… ㄷㄷㄷ
단지선정정리
단지선정
(시세그룹핑장표
억대별로 나눠서 보기
신축과 구축이 가격이 비슷하다면?
선호도가 있는단지라면 둘다 본다!
장바구니에 더 담는식으로 단지 선정
단지선정 우선순위
투자금에 해당하는 단지들 중 좋은생활권부터 보기
2일간 여러 생활권을 두루 보기
우선순위 단지 먼저 예약 후 비는 시간에 후 순위 단지 선정
전임2일/ 매물예약2일/매임2일…
부동산 선정
- 저가 매물 보유
- 매물 많이 보유
시세 파악 0동 0호 0억매물 있나요 몇층인가요?
옵션 , 수리, 선호타입, 선호동 확인
누가, 언제 이사? 잔금일?, 매도 이유 확인
매임 확약
투자자와 실거주의 예약 차이
가격이 싼 매물 추천 / 로얄동 로얄층
전세셋팅 질문 가능 / 전세팅 질문 불가
투자물건과 실거주 물건은 다름
투자 가능 방법 사장님께 설명할 수 있어야 함
2번 전화해도 투자자 거부하면 옆 부동산 전화
매물 아니라 부동산 방문도 예약
지역마다 다른 분위기
매물 많은 시장
일정 지체 되지 않도록 매물 보기 전에 매물 예약 확인
매물 없는 시장 무리해서 여러 단지 보기보다 볼 수 잇는 매물 단위 예약
매물임장의 본질>집을 보는게 아니라 가격을 이해하는 과정
가격 차이의 이유를 직접 눈으로 확인.
선호 요소 > 뷰, 학군
비선호 요소 > 출입, 엘베, 경사
같은 하늘 아래 같은 핑크 없다!!!!
선호 타입, 타입별 가격 차이, 전세 우선순위, 추후 매도, 전세
수리비 화장실 300, 싱크대 180, 샷시 1100 (24평기준) + 도배장판 240
화장실 550, 싱크대 300, 샷시 1250 (34평기준) +도배장판 300
매도인 거주> 이사 언제가요? 어디로 가세요?
임차인 거주 > 거주하면서 불편한 점?
투자 우선 순위 > 이번달 임장지에서 0억대 단지들 중 0억의 투작므으로 투자우선순위단지 -----이다.
투자 의사 결정> 투자금 0억으로 이번달 임장지에서 투자 가능한 단지는 ---이고, 앞마당 비교하였을 때 투자 우선순위 아니다.
투자 결론 순서
- 가치 , 2. 가격 , 3. 투자금, 4. 투자조건
투자금 대비 가장 좋은 단지 선정
윤이나님 경험담
투자금 0.09억!!! 매수까지 단 5일!!!
잘 정리 된 앞마당 덕분!!!
트리비앙 2023.05
4.2 / 3.1 - > 여기 대장이니까~ 살면서 투자할 일 있을까? 내 투자금과 상관없어
4.2/ 4.0 → 투자금 0.5억!!!!!
지금은 안되는 단지처럼 보여도 꾸준히 시장을 보며 기록해 간 사람은 기회를 누구보다 먼저 잡을 수 있음!!!
시세트레킹 (대표단지 선정)가격변화확인
원페이지 정리
투자우선지역 3곳 전수조사비교평가
공급이 없고 전세가가 오르기 시작하는 시장!!!을 파악!!!
시세트레킹 3-3-3 매일 루틴 만들기
시세기록은 꾸준히 하고 있는데 의미는 모른채 숫자만 적고 있는 학생
숫자를 기록하는 것에서 넘어 ‘해석’할 줄 아는 눈 기르기
단지선택 앞마당 1개당 가장 좋은 생활권에서 상/중/하 단지 3개
소요시간 하루 3분
항목 단지별로 3개항목만 입력!!!
지역 시세흐름을 리딩하는 대표단지 3개!!!
단지를 적게 뽑고 꾸준히 보는 것이 감을 익히기 좋음!!!
상 : 생활권 내 대장단지
중: 전세가 탄탄하고 실거주자 좋아하는 단지
하: 후순위 지만 환금성이 좋은 단지
직전 상승장 고점이 잇고
그 고점이 더 높은 단지
(3년이내 초신죽 단지X)
세대수 300세대 이상
거래량 많아야 함
대형평형 포함
사람들이 가치높다고 판단해야 함
중소도시 vs 광역시 → 무조건 광역시라고 생각하면 오류!!!
부산 내 구별 선호도 해 -수 -동-연-남-진
창원 내 구별 선호도 성산 >>>>>의창, 마산, 진해
공급 있는지 없는지 반드시 확인해야 함!!!!
원페이지 정리 활용
나는 현금흐름이 적어서
역전세 위험이 있어서
중소도시라도 공급없는 곳의 매물을 우선순위에 두는게 좋겠어
매수 원칙
앞마당 내 최선의 매물인가
매도할 때 생각하고 매수하는가
24~33평 국평범주에 있어 손쉽게 환금 가능한가
4층이상 300세대 이상인가?
투자금 대비 100% 수익률 낼 수 있ㄴ느가?
매도자 더 깎을 여지 없느가?
내 자산 시장상황 파악하고 그에따른 목표 매수가 설정했는가?
실제로 ‘나가는’전세가 확인했는가?
역전세 나더라도 전세금의 10%가 2년뒤 준비되어 있는가?
