수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[리뉴얼 NEW] 열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요.
어제보다 1% 더 발전하는 투자자 골드트윈입니다.
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지역과 시장을 함께 살펴보고, 같이 고민해보는 Twin View 여섯 번째 이야기는 투자 대상을 이해한다는 것과 버틸 수 있는 투자에 대한 이야기입니다.
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오늘 SK하이닉스 주가가 고점 대비 약 57% 하락한 그래프를 봤습니다.
주변에서는 역시 거품이었다는 말도 나오고, 개미털기일 뿐이라는 말도 나옵니다. 더는 버티지 못하고 손절했다는 사람도 있고, 지금이 기회라며 매수를 고민하는 사람도 있습니다.
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같은 가격을 보고 있지만 사람들의 판단은 모두 다릅니다.
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그렇다면 지금 충분한 현금을 가진 사람이 이 그래프를 보고 SK하이닉스를 확신 있게 살 수 있을까요?
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그것도 일부 자금이 아니라 전 재산을 넣을 수 있는 사람이 얼마나 될까요?
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아마 많지 않을 것 같습니다.
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저 역시 절대로 그렇게 하지 못할 것 같습니다.
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SK하이닉스가 나쁜 기업이라고 생각해서가 아닙니다. 저는 반도체 산업을 잘 모르고, SK하이닉스가 어떤 방식으로 돈을 버는지, 앞으로의 실적이 무엇에 따라 달라지는지 제대로 설명할 수 없습니다.
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지금의 주가가 기업의 가치보다 싼 것인지, 아니면 이전 고점이 지나치게 높았던 것인지도 판단하기 어렵습니다.
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저는 가격이 57% 하락했다는 사실은 알지만, 그 가격이 정말 싼지는 알지 못하기에 매수를 결정할 수 없습니다.
많이 떨어졌다고 반드시 싼 것은 아닙니다
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고점에서 57%가 빠졌다는 숫자는 굉장히 크게 느껴집니다.
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절반 이상 떨어졌으니 지금 사서 이전 가격만 회복해도 큰 수익을 낼 수 있을 것처럼 보입니다.
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하지만 가격이 많이 내려왔다는 것과 가치보다 싸졌다는 것은 다른 이야기입니다.
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기업의 경쟁력이 약해졌을 수도 있고, 산업의 흐름이 바뀌었을 수도 있습니다. 반대로 기업의 가치는 그대로인데 시장의 공포 때문에 가격만 크게 내려왔을 수도 있습니다.
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어느 쪽인지 구분하려면 그 기업과 산업에 대한 이해가 필요합니다.
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회사의 매출과 이익이 어디에서 나오는지, 어떤 상황에서 실적이 좋아지고 나빠지는지, 경쟁사와 비교했을 때 어떤 강점이 있는지 알아야 현재 가격을 판단할 수 있습니다.
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저는 아직 그 질문들에 제대로 답할 수 없습니다.
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그래서 SK하이닉스 주가가 더 내려가더라도 싸졌으니 사야겠다고 생각하기보다, 내가 모르는 문제가 있는 것은 아닐까 하는 불안함이 먼저 들 것 같습니다.
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하락률은 가격이 얼마나 내려왔는지는 알려주지만, 그 자산이 얼마나 싼지는 알려주지 않습니다.
그런데 리센츠가 15억원이라면 어떨까요
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이번에는 같은 상황을 아파트에 대입해봤습니다.
잠실 리센츠가 고점에서 똑같이 57% 하락해 15억원 정도가 됐다고 가정해보겠습니다.
비현실적인가요? SK하이닉스도 300만원에 가까워졌을때, 120만원까지 떨어질 것이라고는 아무도 상상하지 못했습니다.
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다시 돌아와서 리센츠가 15억이라면 저는 무조건 산다고 말할 수 있을 것 같습니다.
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리센츠의 가격이 더는 내려가지 않을 것이라고 확신해서가 아닙니다. 15억원에 매수한 뒤 14억원이나 13억원까지 내려갈 수도 있고, 다시 회복하는 데 오랜 시간이 걸릴 수도 있습니다.
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그래도 살 수 있다고 생각하는 이유는 아파트라는 투자 대상과 리센츠라는 단지의 가치를 어느 정도 이해하고 있기 때문입니다.
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잠실이 서울에서 어떤 위치인지, 강남 업무지구와의 접근성이 어떤 수요를 만드는지, 학군과 생활환경은 어떤지 알고 있습니다.
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리센츠가 잠실 생활권에서 어느 정도의 선호도를 가진 단지인지, 주변의 엘스와 트리지움, 잠실주공5단지 등과 어떤 가격 관계를 형성하는지도 비교해볼 수 있습니다.
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어떤 사람들이 이 단지에 살고 싶어 하는지, 전세와 매매 수요가 어디에서 들어오는지, 시장이 회복될 때 다시 선택할 사람이 충분한지도 생각해볼 수 있습니다.
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그래서 리센츠가 15억원이라면 단순히 이전 고점보다 많이 내려온 가격이 아니라, 제가 생각하는 가치에 비해 너무 싼 가격이라고 판단할 수 있습니다.
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물론 이것은 주식보다 아파트가 더 좋은 투자라는 뜻은 아닙니다.
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반도체 산업과 SK하이닉스를 오랫동안 공부한 사람에게는 오히려 SK하이닉스가 더 이해하기 쉬운 투자 대상일 수 있습니다.
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그 사람은 주가가 크게 떨어져도 기업의 가치가 훼손된 것인지, 가격만 내려온 것인지 자신의 기준으로 판단할 수 있을 것입니다.
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반대로 아파트를 잘 모르는 사람에게는 리센츠가 15억원이 돼도 그것이 싼 가격인지 알기 어려울 수 있습니다.
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중요한 것은 어떤 자산이 더 좋은가가 아닙니다.
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내가 그 투자 대상의 가치를 판단할 수 있는가가 중요합니다.
확신에는 이해와 버틸 수 있는 체력이 함께 필요합니다
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가격이 오를 때는 투자 대상을 깊이 이해하지 못해도 버티기 어렵지 않습니다.
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매수한 뒤 가격이 계속 오르면 내 판단이 맞았다고 느끼고, 주변의 긍정적인 이야기 역시 확신을 키워줍니다.
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하지만 가격이 내려가기 시작하면 상황이 달라집니다.
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투자 대상을 제대로 알지 못하면 지금의 하락이 일시적인 조정인지, 자산의 가치가 실제로 훼손된 것인지 구분하기 어렵습니다. 그래서 작은 하락에도 쉽게 흔들릴 수 있습니다.
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반대로 투자 대상을 이해하고 있다면 처음 매수했던 이유가 여전히 유효한지, 수요와 공급에 변화가 생겼는지 다시 확인할 수 있습니다.
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그 과정을 거친 뒤에도 자산의 가치는 그대로이고 가격만 내려왔다고 판단한다면, 공포에 휩쓸려 매도하기보다 기다리거나 추가 매수를 고민할 수도 있습니다.
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다만 투자 대상을 잘 안다는 이유만으로 무리하게 투자해도 된다는 뜻은 아닙니다.
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리센츠가 15억원이라서 가치 대비 저평가됐다고 확신하더라도, 감당하기 어려운 대출을 받아 매수한다면 오래 보유하기 힘들 수 있습니다.
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금리가 오르거나 소득이 줄고, 전세가격이 내려가 추가 자금이 필요할 수도 있습니다. 아무리 좋은 자산을 싸게 샀더라도 현금이 부족하면 가장 좋지 않은 시기에 팔아야 할 수 있습니다.
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그래서 투자할 때는 자산의 가치뿐 아니라 내가 감당할 수 있는 대출 규모와 현금 여력도 함께 봐야 합니다.
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제가 말하는 경제적 체력은 대출을 전혀 쓰지 않는다는 뜻이 아닙니다.
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레버리지를 활용하되, 시장이 예상과 다르게 움직여도 자산을 지킬 수 있는 범위 안에서 사용하는 것입니다.
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좋은 자산을 알아보는 것 만큼이나, 그 자산을 끝까지 보유하는 것이 중요합니다.
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처음부터 모든 자산을 잘 알 필요는 없습니다.
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대신 내가 모르는 자산이 많이 떨어졌다는 이유만으로 서둘러 투자하기보다, 내가 이해할 수 있는 자산의 범위를 조금씩 넓혀가는 것이 먼저라고 생각합니다.
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그리고 확신이 있는 자산을 만났을 때 기회를 잡을 수 있도록 현금과 대출 여력을 준비해두는 것도 필요합니다.
워런 버핏은 투자자가 모든 기업의 전문가가 될 필요는 없다고 했습니다. 자신이 가치를 판단할 수 있는 능력 범위 안에서 투자하고, 그 범위의 경계를 정확히 아는 것이 중요하다고 말했습니다.
이 말은 주식에만 해당하는 이야기는 아니라고 생각합니다.
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아파트에 투자하더라도 그 지역과 단지의 가치를 제대로 알지 못한다면 가격이 조금만 내려가도 흔들릴 수 있습니다. 반대로 투자 대상의 수요와 가치, 위험을 충분히 이해하고 있다면 시장의 공포 속에서도 가격과 가치를 구분해볼 수 있습니다.
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투자에서 진짜 기회는 많이 떨어진 자산이 아니라, 내가 이해하고 끝까지 보유할 수 있는 자산이 가치보다 싸졌을 때 찾아옵니다.
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모르는 자산의 급등과 급락을 따라가기보다, 내가 아는 자산을 늘리고 그 안에서 기다리던 가격이 왔을 때 행동할 수 있는 투자자가 되길 바라겠습니다.
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긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
