안녕하세요,
내집마련과 행복한 노후준비를 돕고 싶은
진심을담아서입니다.
저는 매일매일 조금씩 전국의 아파트들 시세를 보고, 1주일에 하루 내지 이틀 정도는 하나의 지역을 설정해서 시세를 열심히 들여다보고 있는 실전 투자자입니다. 최근에 지역 시세를 보다가 놀라운 지역들이 몇개 있어서 이런 지역을 통해서 알려드리고 싶은 게 있어서 글을 쓰게 되었습니다.
| 집을 제값주고 사지 않는 가장 기본적인 방법
한국에만 있는 독특한 부동산 매수 방법이 있습니다. 바로 ‘전세를 끼고’ 사는 방법입니다. 전세가 있는 우리나라는 매매가격이 7억인 아파트가 있다면 7억을 다 주고 사는 방법도 있지만, 4~5억 정도하는 전세가격에 맞게 전세금을 집주인에게 주고 전세입자로 사는 방법도 있습니다. 이럴 때 집주인은 2~3억만으로도 집주인 역할이 됩니다.
물론, 4~5억은 나중에 집주인 입장에서 돌려줘야 하는 돈입니다. 다만 이럴 때, ‘다음 세입자에게 돈을 받아서’ 돌려주는 방법으로 대응도 가능합니다.
즉, 거꾸로 생각해보자면 집주인을 되는 방법도 2가지가 있습니다. 하나는 제값에 모든 돈을 지불하고 아파트를 사는 방법이나 혹은 ‘내 집’에 전세입자를 두고 사는 방법입니다. 이렇게 우리는 집 주인이 될 수 있습니다. 집주인이 될 경우, 집값이 올라서 매도한다면 그 차익은 고스란히 집주인인 우리 몫입니다. (물론 떨어진다면 그 책임도 집주인입니다. 그렇기에 반드시 가치와 가격에 대한 공부가 필요합니다.)
| 집 살 때 몇억씩 필요한 거 아니에요?
그런데 이런 고민이 드는 분들도 계실 것 같아요. ‘적은 돈으로 집을 사는 건 알겠는데, 그러면 몇억씩 필요한 건 아닌가요?’ 라는 분들이 계실 것 같아요. 결론적으로 꼭 그러지는 않고 몇천만원, 혹은 더 적게 5천만원 이하로도 살 수 있는 곳이 있고 혹은 5천만원 이하로 살 수 있게될 것 같은 지역도 있다고 말씀드리고 싶습니다.
여러분 혹시 ‘신축아파트 전용84(30평대) 아파트 전세값이 1.7억’ 이라면 믿으시겠어요? 전세값 1.7억은 사실 왠만한 빌라나 다세대 주택급의 전세가격이기도 합니다. 그런데 초신축 아파트 30평대가 이 가격이라니… 믿기 어려운 것 같습니다.
그런데 그런 지역이 실제로 있었습니다. 인구도 50만 정도 되는 아예 소도시도 아닌 곳에서 그런 단지가 있었습니다. 저는 예전에 그런 지역을 보면서 ‘지방은 지방이네…’라고 생각했던 저였어요.
그런데 그런 단지가 현재 전세가가 1억이 넘게 올랐습니다. 전세물량도 거의 없어서 1억 이상은 족히 계약해볼 수 있을 것 같습니다. 당시 떨어졌던 이유는 아주 많은 새 아파트가 동시다발적으로 들어오다보니 무너진 것이었습니다. (여기서 동시 다발적이란 표현이 아주 중요합니다. 아파트는 나눠서 들어오는 것보다는 동시에 들어올 때 더 크게 가격에 영향을 줍니다.)
제 경험을 짧게 말씀드리면 ‘와 이 지역 나쁘진 않은데 투자금이 너무 많이 드는데?’ 라고 생각한 시기들이 있었습니다. 그 지역들 역시 대부분 지방이었습니다. “시장은 항상 돌아가면서 기회를 준다”는 말을 이해하기엔 제 경험이 너무나 부족했고, 그저 ‘선배 투자자 분들이 희망을 주시려고 말씀하신건가’ 라는 생각도 들었습니다.
그러나 그 지역을 다녀온 뒤 지속적으로 관찰한 결과 원래 들던 투자금의 절반도 안되는 투자금으로 투자할 수 있는 기회가 1년만에 찾아왔고, 저 역시 5천만원이 안되는 돈으로 신축 30평대 아파트를 매수할 수 있었습니다. 그리고 지금은 어느 정도 안정적인 수익권에 들어온 상황입니다.
이렇듯 우리가 알게 모르게 ‘별로이지 않을까?’ ‘여기는 입주가 너무 많았었는데’ ‘여기는 별로이지 않아?’ ‘여기는 지방치고는 이 정도 투자금이 맞아?’ 하는 곳들이 생각지도 못한 적은 돈을 가지고 돈을 벌 기회를 주고 있습니다.
| 이런 지역을 알아보는 방법
최근 3년 내 입주가 많았던 지역이나, 최근에 입주가 많아서 사람들이 투자금이 많이 든다고 생각한 지역들이 있습니다. 이런 지역을 미리 알아두시면 좋습니다.
부동산지인 > 지역/아파트 > 지역 탭을 클릭하시면 우측에 지역 평균 전세가율이라는 표가 나옵니다. 여기서 관심있는 권역 중에서 전세가율 70% 이상인 지역을 보시면 ‘소액으로 할 수 있는 확률’이 높은 지역이 됩니다. 한발 더 나아가서 상단에 탭을 클릭하시면, 더 자세히 관심있는 지역을 보실 수 있습니다.
이렇게 클릭하시면 특별시/광역시/도 단위가 아니라 구단위까지도 살펴볼 수 있게 되십니다.
그리고 조금 더 살펴보고 싶으시다면, 더 기회를 면밀하게 보고 싶으시다면 아실 > 입주물량을 통해서 ‘과거에 입주가 많았던 곳’을 같이 보시면 좋습니다. 과거에 입주가 많았던 곳들은 새로운 아파트들이 대거 들어오면서 일시적으로 수요와 공급이 맞지 않아 가격이 무너진 아파트들이 꽤 많을 수 있습니다. 그리고 앞으로 그런 입주가 없다는 건 매수하는 관점에서 안정적이라는 뜻이기도합니다.
| 지역보다 더 중요한 건 개별성
우리가 이런 지역을 안다고 해서 모든 단지에 투자할 수 있는 것은 결코 아닙니다. 더 중요한 건 ‘어떤 단지가 얼만큼 좋은지’를 이해하는 것입니다. 이런 것을 이해하기 위해서는 내가 관심있는 지역을 방문도 해봐야하고, 방문으로 이해가 어렵다면 지역분석에 관한 특강 혹은 강의도 들어보시는 게 좋습니다.
직접 발품, 손품 등 뭐가 되었든 스스로 이해해보려는 노력이 반드시 필요합니다.
투자자 중에 성과를 낸 대부분 사람들은 각기 성공한 멘토가 곁에 있었습니다. 대표적으로 워렌버핏은 벤자민 그레이엄이라는 선생님이 있었고, 그 선생님을 통해서 가치에 기반한 투자법에 눈을 뜨게 되었습니다. 이렇듯 어느 벽을 깨나가실 때는 항상 나보다 잘하는 사람, 특히 결과를 낸 사람에게 의견을 들어보고 개선하는 게 매우 중요합니다.
조금 번거롭더라도, 월부가 아니어도 상관 없으니 나보다 나은 사람이 해주는 직접적인 이야기를 꼭 들어보시고, 의사결정에 보탬이 되셨으면 좋겠습니다.
날이 많이 더운데, 꼭 건강챙기시면서 건강한 하루 되시면 좋겠습니다 :)
오늘 하루도 고생 많으셨습니다!
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