한입경제🍪 오래 가진 집보다, 오래 산 집이 중요해진다고요? I 2026 세제개편안

그 소식 들었어요? 

오늘의 한입경제[🍪] 입니다

최근 발표된 2026년 세제개편안에
부동산 보유세와 양도세를 바꾸는 내용이 담겼어요.

부동산 부분만 봐도
종부세, 양도세, 장기보유특별공제처럼
어려운 단어가 한가득인데요.

🍪 쿠키가 한입에 정리해 볼게요!

즉, 이번 개편의 핵심은 주택 수와 보유기간에서 
→ 주택가액과 거주기간 중심으로 이동한 거예요.

앞으로는 집을 얼마나 오래 가지고 있었는지보다

• 그 집에 실제로 살고 있는지
• 집값💰을 모두 합치면 얼마인지
• 얼마나 오래 거주했는지

에 따라 세금이 더 달라질 수 있어요

※ 아직 정부가 발표한 개편안이라 국회 논의 과정에서 바뀔 수 있어요

🍪 같은 집 한 채라도 세금이 달라질 수 있어요

집을 가지고 있으면 매년 재산세를 내고
일정 기준을 넘으면 종합부동산세도 내게 돼요.

종부세를 계산할 때는 
집의 공시가격에서 일정 금액을 먼저 빼주는데요

이걸 기본공제라고 해요

지금은 1세대 1주택자라면
종부세를 계산할 때 공시가격에서 12억원을 빼줘요.

그런데 앞으로는 그 집에 직접 사는지에 따라
빼주는 금액이 달라질 예정이에요

• 실제 거주하는 1주택자: 14억원
• 거주하지 않는 1주택자: 9억원

예를 들어 공시가격이 15억원인 집 한 채를 가지고 있다고 해볼게요.

그 집에 직접 살고 있다면 15억원에서 14억원을 뺀 1억을 기준으로 세금을 계산해요.

그런데 집은 세를 주고  나는 다른 곳에 살고 있다면?

15억원에서 9억원을 뺀 6억원을 기준으로 세금을 계산하게 돼요.

같은 집 한 채인데도 직접 거주하는지에 따라
세금을 계산하는 출발점이 달라지는 거예요.

쉽게 말하면

빼주는(공제해 주는) 금액은 줄고,
세금을 매기는 금액은 커질 수 있다는 뜻이에요

🍪

[심화] 여기서, 집이 여러 채라면 더 복잡해져요 

(어질~ 어질)

다주택자는 지금까지
종부세를 계산할 때 9억원을 기본으로 빼줬어요.

앞으로는 기본 4억원에 내가 실제로 사는 집의 비중만큼
공제를 더해주는 방식으로 바뀔 예정이에요.

(추가공제 최대 5억원)

예를 들어 공시가격 10억원짜리 집 두 채가 있고
그중 한 채에 살고 있다면, 전체 집값의 절반에 거주하고 있으니
기본 4억원에 2.5억원을 더해 총 6.5억원을 공제받게 돼요.

• 거주주택 비중: 10억/20억 = 50%
• 추가공제: 5억 × 50% = 2.5억
• 최종 공제: 기본 4억 + 2.5억 = 6.5억

두 채 모두 세를 주고 있다면 공제는 4억원만 남구요..

🍪 오래 가지고 있었다고 

무조건 유리한 것도 아니에요

집을 팔아서 이익이 나면 양도소득세를 내게 되는데요.

집을 오래 보유하거나 거주했다면
세금을 계산할 때 일정 금액을 빼주는
장기보유특별공제를 받을 수 있어요.

현재 1세대 1주택자는 일정 요건을 충족하면
보유기간과 거주기간을 모두 따져 공제해줘요.

그런데 앞으로는 보유기간보다 거주기간을 더 중요하게 보려고 해요

예를 들어 1세대 1주택자가 집을 10년 동안 가지고 있었지만
실제로 산 기간은 2년이라고 해볼게요.

현재 기준으로는

• 10년 보유: 40% (연 4%, 최대 40%)
• 2년 거주: 8% (연 4%, 최대 40%)

총 48%의 공제율을 적용받을 수 있어요.

하지만 2028년에 보유공제를 연 2%로 줄이고 

거주공제를 연 6%로 늘리는 중간 단계를 거쳐

2029년 이후에는 보유기간에 따른 공제가 사라지고
거주기간만 반영될 예정이에요.

2년을 거주했다면 연 8%씩 총 16%만 적용되는 거죠.

10년이나 가지고 있었더라도
실제로 산 기간이 짧으면
공제율이 48%에서 16%로 줄어들 수 있는 거예요

🍪끄앙.. 이제는 얼마나 오래 살았는지가 관건이에요

다만 이 예시는 1세대 1주택 장기보유특별공제 요건을 충족한 경우를 단순화한 사례예요

실제 양도세는 취득가액과 양도가액, 필요경비, 

보유/거주기간 등에 따라 달라질 수 있어요 :)

🍪 다주택자는 지금 팔면 유리할까요?

조정대상지역에 있는 집을 다주택자가 팔면
일반 양도세율에 중과세율이 추가돼요.

현재는

• 2주택자: 기본세율에 20%p 추가
• 3주택 이상: 기본세율에 30%p 추가 되고 있는데요.

이번 개편안에서는 다주택자가 집을 팔 수 있도록
2027년과 2028년에 중과세율을 잠시 낮추기로 했어요.

2주택자라면

• 2027년: +5%p
• 2028년: +10%p

• 2029년 이후: 다시 +20%p 가 적용돼요

   

양도차익이 5억원인 조정대상지역 주택을
2주택자가 판다고 가정하면

• 현행 세금: 약 2.7억원
• 2027년 매도: 약 2억원
• 2028년 매도: 약 2.2억원

으로 정부는 예시를 들었어요.

같은 집이라도 언제 파느냐에 따라 세금 차이가 생길 수 있는 거예요.

다만 아무 집에나 적용되는 것은 아니에요.

2년 이상 보유한 조정대상지역 주택이어야 하고
중과가 완전히 없어지는 것도 아니구요

완화 기간에도 장기보유특별공제는 받을 수 없어요.

그래서 “2027년에 팔면 무조건 유리하다”기보다
내 집의 예상 세금을 먼저 따져봐야 해요

🍪 그래서 이게 나랑 무슨 상관인데?

이번 개편안에서 꼭 기억할 것은 세 가지예요

① 같은 1주택자라도 직접 거주하는지에 따라 종부세가 달라질 수 있어요

② 오래 보유했더라도 거주기간이 짧다면 양도세 공제가 줄어들 수 있어요

③ 다주택자는 어느 집을 언제 파느냐에 따라 세금 차이가 커질 수 있어요

그런데 “1주택자는 괜찮고, 다주택자는 불리하다”처럼 한 문장으로 나누기 어려워요.

같은 1주택자라도 직접 거주하는지에 따라 달라지고

같은 다주택자라도 집값과 거주 여부, 매도 시점에 따라 달라져요

즉, 앞으로는 남의 사례를 그대로 내 상황에 적용하기가 더 어려워진 거예요

🍪 세금이 개인의 상황에 따라 더 달라지게 됐어요

그래서 중요한 건
뉴스에 나온 것만 보고 바로 결정하면 안된다는 거예요.

세금이 늘어난다는 기사만 보고
급하게 매도부터 결정하기보다

먼저 내 상황을 정확히 정리해야 해요.

• 지금 몇 주택자인지
• 어느 집에 실제로 살고 있는지
• 각 집의 공시가격은 얼마인지
• 얼마나 보유하고 거주했는지
• 언제 매도할 계획인지

여러 상황에 따라 결과가 달라질 수 있어요

🍪 : 여러분들께 아래와 같은 방법을 추천해요!

이번 개편안을 보고 바로 집을 팔거나 사기보다
먼저 내 세금을 직접 계산해보는 것이 중요해요.

계산이 어렵다면 세무사나 전문가의 도움을 받아도 괜찮아요.

특히 보유할지, 매도할지, 갈아탈지를 고민하고 있다면
세금만 따로 보는 것보다 앞으로의 보유 부담, 자산의 가치, 내 현금흐름, 

대체할 수 있는 더 좋은 자산까지 함께 보고 판단해야 해요.

세금이라는 숫자에 겁먹기보다,
내가 가진 자산의 가치와 감당 가능성을 함께 살펴보세요

한입경제가 앞으로도 어려운 경제 이야기를 쉽게 풀어드릴게요.

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