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주우이, 자음과모음
안녕하세요
함께 하고 싶은 투자자 이호 입니다
수도권 구축? 입지가 무엇 보다 중요하지!!
너무 많이 들었지만, 아직 나의 마음속에 조금은(?)부대낌이 있지만 이번 상승장에서 다시 한번 입지의 중요성을 알았기 때문에 입지의 중요성을 많은 분들이 알고 있습니다
과연 그러면 지방은 어떨까요?
지방에서 입지가 있을까?
지방에서는 상품성만 보면서 투자해야 하는게 맞지 않을까?
지방에서는 상품성이 중요한 것은 절반은 맞고, 절반은 틀립니다
지방에서 과연 구축을 투자 해도 될지?
오늘은 지방의 구축을 한번 살펴보려고 합니다
*지방에서도 광역시를 우선 살펴볼 예정입니다
[대구]
대구에서 선호도가 가장 좋은 수성구, 그 지역에서도 학군지로 손꼽히고 선호도가 높은 범어동 입니다
대구의 공급이 최근까지 많았던 것을 기억 하시나요?
최근까지의 공급을 살펴 보면 09년식이 상품성이 좋다고 판단하기는 어려운 단지 입니다
대구의 단지들은 아직도 흔히 이야기 하는 전고를 돌파 못 한곳들이 대부분입니다
범어SK뷰는 최근 하락 거래가 있었으나, 11억대의 가격대를 형성하면서 하락장이후 가격반등을 한 단지 입니다
📌과연 해당 단지의 특징은 어떨까요?
대구의 핵은 범4만3(범어 4동, 만촌 3동), 대표적인 학군지로 주변의 대체 불가한 지역 입니다
현재 대구의 다른 신축들은 아직도 보합 또는 소폭의 상승을 보이고 있으나? 이렇게 선호 하는 곳은 이미 가격이 한템포 상승을 하였습니다
신축이 아니여도, 핵심지역 그리고 뾰족한 수요가 있는 곳의 단지는 구축이여도 가격이 상승 하는 것을 볼 수 있습니다
(해당생활권의 후순위 구축들은 가격 상승이 없습니다)
[대전]
대전에서 가장 선호 하는 곳은 서구의 둔산동입니다
둔산동은 최근 선도지구 선정 있었고, 둔산동에서 가장 선호 하는 단지 크(크로바).목(목련).한(한가람)이 선정되어 었습니다. 둔산은 앞서 살펴본 대구의 범어동과 비슷하지만 조금은 다른 특징을 가지고 있습니다.
📌과연 해당 단지의 특징은 어떨까요?
학군+일자리+신도시로 반듯한 택지로 형성되어 있고 둔산의 학군은 주변의 지역의 대체 불가 학군지 이며, 많은 관공서가 밀집된 곳 입니다
1992년에 건설된 크로바! 약 35년이 된 아파트입니다. 그럼에도 하락장 이후 바로 반등하였고, 최근에 선도지구 이슈로 2억이상의 가격이 상승하였습니다. 대전의 대표 구축단지를 보니, 우리가 생각하지 못한 입지가 있는 것을 볼 수 있습니다
대구/대전을 보면서 구축의 힘을 느낄 수 있었습니다.
구축은 선호도가 높기 때문에 가격이 비싸고, 소액투자로 접근이 불가능 할까요?
울산/부산을 한번 살펴 보겠습니다
[울산]
울산에서 가장 선호 하는 남구/ 중구 입니다
건설이 된지 25년, 12년 된 단지 입니다. 이런 구축의 단지들도 하락장 이후 전고점을 뚫고 상승을 했습니다. 구축단지!! 수도권에서 이미 전고점을 뚫은 곳이 많기 때문에 이제는 전고점이 유의미한 지표로 보기는 어렵습니다. 하지만 지방에서는 아직도 전고를 못넘은 단지가 많기 때문에 의미가 있습니다
📌과연 해당 단지의 특징은 어떨까요?
울산은 4개구, 1개군으로 형성되어 있는데 옥동/신정동의 학군지가 선호도 높고, 거주하고 싶어 하는 곳입니다. 실제 거주민을 보면 남구의 선호도가 높고, 북구/동구가 외곽이라는 인식이 아직도 있습니다
남구 신정동의 현대홈타운 3단지는 남구에서 선호도가 높은 생활권의 구축입니다
구축임에도 생활권 측면 그리고 해당 단지는 가성비 학군지로 과거 시장의 전고 이상을 기록하고 있습니다
중구의 혁신2단지는 울산에서 남구 다음으로 선호 하는 ‘구’이며
20평대 그리고 상대적으로 상품성이 남아 있는 단지로 LH 임에도 수요가 많아 가격이 하락장 이후 매섭게 상승하는 것을 볼 수 있습니다
[부산]
부산에는 15개구 1개군이 있는데, 선호도가 높은 곳은
해(해운대) 수(수영구) 동(동래구) 연(연제구) 남(남구) 진(부산지구) 입니다
부산은 최근까지도 많은 투자자들이 관심을 가지고 보고 있는 곳입니다
부산의 대표 학군지가 몇 곳이 있습니다.
그중의 한곳이 동래/연제구의 사직동, 거제동 입니다
📌과연 해당 단지의 특징은 어떨까요?
과거 부터 선호도가 높은 “구”에 속하는 곳이고, 부산에서 학군이라고 손꼽히는 몇 곳 중 한곳에 속하는 곳 입니다.
- 구축이지만 학원가+초/중의 좋은 학교가 있어 선호도가 높은 거제 홈타운 1차
- 실제 임장을 가면 보면? 정말 언덕이 매우 심해서 여기를 거주 하고 싶을까? 생각이 드는 사직 쌍용예가
선호도는 가격에게 반영 되는데, 하락장 이후 부산에서 구축임에도 매우 빠르게 가격이 상승한 것을 볼 수 있습니다. 그만큼 언덕이어도 구축이도 선호도가 높다고 볼 수 있습니다
광역시 구축 그럼 어떻게 봐야 할까요?
가장 중요한 것은 선호도 입니다
수도권에서 가장 중요한 딱 한가지만 찾으면 ‘강남’이라는 핵 이라고 생각 합니다
지방을 각각 지역별로 선호도가 있고, 특징이 있기 때문에 선호도 파악을 해야 합니다
광역시를 볼때 1개의 구를 보는 것도 중요하지만, 서울에서 상급지/하급지를 보면서 시세의 흐름을 보듯이 각각의 광역시를 한판으로 보면서 해당 지역의 가장 선호도 높은 곳, 그리고 시세 흐름을 같이 보는게 중요 합니다
지방은 구축이라서 투자에서 제외 하는게 것이 아니라,
조금은 다르게 생각해서 어느 지역은 어디까지 투자가 가능하고 한번더 들어 가서 구축까지 투자 가능 하지 살펴 보고 나만의 투자 기준을 만들어 보려는 노력이 필요 합니다
구축? 왜 이렇게 봐야 할까요?
구축에서 투자기회가 올 수 있고, 충분한 수익을 얻어서 갈아타기를 할 수 있음에도 구축이라는 이유만으로 디테일하게 보지 않는 경우가 많기 때문입니다
지방을 볼때 어떻게 디테일 하게 봐야 할까요?
수도권 임장과 동일 합니다
앞서 보았던 단지들을 다시 가져와 보겠습니다
☝️울산의 신정홈타운 1~4단지
1~2단지는 야음동, 3~4단지는 신정동입니다
4단지는 천변뷰가 나오는 동, 3단지는 지하주차장과 연결된 동이 있습니다
이렇게 단지별 동별로 명확한 선호파악을 접근해야 합니다.
수도권에서 임장하는 것과 동일하죠?
☝️부산의 사직쌍용예가
구축의 선호가 높은 단지로 앞서 설명해 드렸습니다. 임장을 해보시면 많은 고민을 하게 만드는 단지입니다
구축의 소액으루 투자를 검토 하는데, 이미 단지는 언덕에 위치해 있습니다. 경사도가 보이시나요?
59타입을 보면 122동, 104동, 127동에 있습니다. 122동과 104동은 단지에서도 가장 끝동에 있는 곳으로 한참의 경사를 올라가야 해당 ‘동’이 나오게 됩니다
이러한 곳도 충분히 수요가 있는지 현장에서 꼭 확인해 보셔야 합니다
☝️한 단지 더!!
해운대 좌동의 구축 대장 벽산1차 입니다.
대장? 가격이 높게 형성되지? 판단을 하게 되는데요
바로 옆의 단지와 두산과 늘 가격차이가 있고, 현재 1억이상의 차이가 있습니다
연식, 단지 컨디션도 비슷한데 왜 1억이라는 가격차이가 있을까요?
과거부터 사람들의 벽산단지를 더 선호했기 때문입니다
다시 왜? 라는 질문을 합니다.
1억차이가 있을 만큼 입지 차이가 있을까?
외부인이 받아들이기에는 조금은 어렵지만 과거 부터 선호도가 높았다는 거주민들의 선호도가 반영 되었습니다
모든것을 데이터, 현장의 느낌만으로만 판단이 어려운 순간 입니다
반드시 현장에서 매물임장을 하고 파악을 해봐야 하는 단지들 입니다
지방에서 구축을 볼때는 이렇게 행동하세요
지방에서도 충분히 구축 투자가 가능 하고, 충분한 수익을 남길 수 있습니다
구축은 해당 지역에서 ‘S’ 급지의 지역 그리고 완전히 뾰족한 입지 요소가 있느지 살펴보세요
- 지방의 구축을 볼때는 뾰족한 수요가 있는지? 해당 지역에서 선호도가 높은 생활권에 속하는지 살펴 보세요
- 단순히 데이터가 아니고 해당 지역의 선호도를 파악해 보세요
- 단지의 동별까지 디테일하게 선호도를 파악하세요
구축을 보지 않고 선호도 파악을 제대로 하지 않는다면, 지방에서 기회를 놓칠 수 있습니다
새벽에 졸린눈을 비비고 먼길을 떠나는 지방임장 너무나도 쉽지 않은 임장입니다. 밀도 있게 그리고 한번더 깊게 고민 해서 후회 없는 앞마당을 만들어서 기회가 올때 반드시 잡았으면 좋겠습니다
긴글 읽어주셔서 감사합니다
