수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[NEW] 열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
"그냥 연장하는 건데, 뭐가 이렇게 복잡해요?"
전월세 계약 연장은 방식에 따라 임대료 인상 폭도, 필요한 서류도, 중도 해지 가능 여부도 완전히 달라집니다.
세 가지 방식, 한눈에 비교하기
| 구분 | 계약갱신청구권 | 묵시적 갱신 | 합의 갱신 (재계약) |
|---|---|---|---|
| 임대료 증액 제한 | 직전 계약의 5% 이내 | -(증액 불가) | 제한 없음 |
| 계약 조건 변경 | 임대료 5% 이내만 | 없음 | 가능 |
| 확정일자 | 임대료 변경 시 필요 | 없음(오히려 받으면 안 됨) | 새 계약서 작성 시 필요 |
| 세입자 중도 해지 | 통보 3개월 뒤 가능 | 통보 3개월 뒤 가능 | 원칙적으로 불가능 |
중개수수료 | 임대인 부담 | 임대인 부담 | 임차인 부담 |
계약갱신 청구권 유무 | 소멸 | 유지 | 유지 |
① 계약갱신청구권, 세입자가 요구하는 권리
세입자가 2년 거주 후, 2년을 더 살게 해달라고 요구할 수 있는 권리입니다.
계약 기간 중 딱 한 번만 사용할 수 있습니다.
언제까지 행사해야 할까
2020년 12월 10일 이후 최초 체결되거나 갱신된 계약은
만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사할 수 있습니다(그 이전 계약은 6개월 전부터 1개월 전까지).
예를 들어 11월 30일 만료라면, 9월 30일 0시 이전까지는 갱신을 요구할 수 있습니다.
어떻게 행사해야 할까
정해진 양식은 없어 구두나 문자메시지로도 가능하지만,
분쟁을 예방하려면 기록이 남는 방식이 안전합니다.
이때 단순히 "연장할게요"가 아니라 "계약갱신청구권을 행사합니다"라고 명확히 표현하는 것이 중요합니다.
계약서를 새로 쓸 필요는 없지만,
보증금이 증액됐다면 확정일자를 새로 받아야 하고 재계약일로부터 30일 이내에 전월세 신고도 해야 합니다.
집주인이 거절할 수 있는 경우
원칙적으로 거절할 수 없지만, 집주인 본인이나 직계가족이 실거주하는 경우,
세입자가 2개월 치 이상 임차료를 연체한 경우,
임대인 동의 없이 전대하거나 집을 파손한 경우 등은 거절 사유가 됩니다.
② 묵시적 갱신, 아무 말 없으면 자동으로
기존 조건 그대로 자동 연장되는 방식입니다.
집주인이 만료 6개월~2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경 의사를 통지하지 않으면 해당됩니다.
확정일자를 새로 받으면 안 됩니다
묵시적 갱신은 말 그대로 아무 말 없이 연장된 것이라,
계약서를 새로 쓸 필요도 임대차 신고를 할 필요도 없습니다.
여기서 기존 확정일자의 효력이 그대로 유지되는데,
오히려 새로 확정일자를 받으면 세입자가 불리해질 수 있습니다.
새 확정일자는 다음 날 0시부터 대항력이 생기기 때문에,
그사이 집주인이 대출을 추가로 받아 근저당이 설정되면 세입자의 권리가 후순위로 밀릴 수 있습니다.
묵시적 갱신에서는 임대료 인상 자체가 불가능하고, '거절'이라는 개념도 없습니다.
누구든 먼저 "연장하지 않겠다"고 말하는 순간 묵시적 갱신이 아니게 되기 때문입니다.
③ 합의 갱신, 서로 협의해서 새로 정하는 방식 (재계약)
세입자가 계약갱신청구권을 쓰지 않았거나 집주인이 묵시적 갱신을 하지 않은,
나머지 모든 재계약 형태입니다.
전세금 변경, 전세와 월세 간 전환, 재계약 기간 변경, 임대인 명의 변경 등이 여기 해당합니다.
대부분 조건이 바뀌기 때문에 새 임대차 계약서를 써야 하고,
이를 기준으로 확정일자도 새로 받고 임대차 신고도 해야 합니다.
임대인이 만료 6개월~2개월 전까지 임대료 증액을 요구했다면
이는 묵시적 갱신이 아닌 합의 갱신으로 간주되며, 이 경우 5% 상한 규정이 적용되지 않습니다.
순서만 맞추면 최장 6년까지 삽니다
계약갱신청구권은 1회만 쓸 수 있는데,
최초 갱신 때 묵시적 갱신을 했다면 계약갱신청구권은 아직 남아있는 상태입니다.
그래서 묵시적 갱신을 먼저 한 번 거친 뒤, 나중에 계약갱신청구권을 쓰는 순서를 추천하는 경우가 많습니다.
2년(최초 거주) + 2년(묵시적 갱신) + 2년(계약갱신청구권) = 총 6년
중도 해지, 어떻게 될까
계약갱신청구권이나 묵시적 갱신으로 연장했다면,
세입자는 사정이 생겨도 언제든 중도 해지를 통보할 수 있습니다.
다만 보증금은 통보 후 3개월이 지나야 돌려받을 수 있습니다.
집주인이 다음 세입자를 구하고 보증금을 마련할 시간을 보장하기 위해서입니다.
반면 합의 갱신은 원칙적으로 합의한 기간 동안 거주해야 합니다.
법으로 정해진 기준은 없지만, 계약갱신청구권이나 묵시적 갱신이었다면
이사 예정일 3개월 전까지 해지 의사를 알렸을 때 세입자가 추가 비용 없이 나갈 수 있는 경우가 많습니다.
반면 합의 갱신은 정해진 기간을 지키는 것이 전제인 계약이라,
세입자가 중간에 나가면 집주인이 부담해야 할 중개수수료를 세입자가 대신 내는 사례가 많습니다.
계약 갱신 시, 꼭 기억할 것
첫째, 계약 체결일 기준으로 통지 기한을 정확히 확인하세요.
2020년 12월 10일 이후 계약은 만료 6개월~2개월 전입니다.
둘째, 계약갱신청구권을 쓸 때는 표현을 정확히 남기세요.
"연장"이 아니라 "계약갱신청구권을 행사합니다"라고 기록에 남겨야 나중에 분쟁을 피할 수 있습니다.
셋째, 묵시적 갱신 상태라면 절대 확정일자를 새로 받지 마세요.
기존 확정일자의 효력을 그대로 유지하는 것이 더 안전합니다.
넷째, 갱신됐다고 무조건 그 기간을 다 채워야 하는 건 아닙니다.
계약갱신청구권이나 묵시적 갱신이라면 중도 해지가 가능하다는 걸 기억해두세요.
전월세 재계약 방식이 다양해진 만큼,
어떤 방식으로 연장되고 있는지 정확히 아는 것이 분쟁을 피하는 첫걸음입니다.
읽어주셔서 감사합니다.
