주간머니이슈 요약 (‘26.8.7)

주간머니이슈 요약 ('26.8.7)

핵심 결론

이번 세제개편은 모든 지역의 수요를 일률적으로 줄이기보다 초고가 주택에 있던 수요를 17억~30억대 주택이 많은 지역으로 이동시킬 가능성이 있음

(마포, 성동, 광진, 동작처럼 이른바 ‘덜 똘똘한 한 채’가 밀집한 지역에서 매수 문의가 늘어난 현상)

세제개편 내용을 어떻게 해석했는가

① 실거주 1주택자도 가격대별로 영향이 다르다

종부세는 다음 구조로 계산된다. 공시가격에서 공제한도를 빼고, 공정시장가액비율과 세율을 적용한다.

 공시가격 – 공제한도 * 공정시장가액 → 과세 표준 (종부세 과세 대상)

 과세 표준 * 세율 → 종부세

이번 개편에서는 실거주 1주택자의 공제한도는 12억 원에서 14억 원으로 늘어나지만, 공정시장가액비율과 세율은 올라간다. 따라서 모두에게 똑같이 세금이 증가하거나 감소하는 것이 아니라 가격대별로 결과가 달라진다는 것

이를 세 구간으로 나누면,

• 시가 17억~20억 원: 공제한도 상향으로 종부세 부담이 줄거나 사라질 수 있음
• 시가 20억~33억 원: 세 부담 변화가 상대적으로 크지 않음
• 시가 33억~35억 원 이상: 공정시장가액비율과 세율 인상으로 부담이 커질 수 있음

 “그렇다면 사람들은 어느 가격대의 집을 더 선호하게 될까?”

② 초고가 주택에서는 양도세가 더 큰 변수다

초고가 주택의 장기 실거주자는 종부세보다 장기거주 관련 공제한도 신설의 영향을 더 크게 받을 수 있다 (종부세는 버티면 그만이라 생각할 수 있으나 큰 영향은 공제한도)

오랫동안 거주해 양도차익의 80%까지 공제받을 수 있더라도, 공제금액 자체가 2028년 20억 원, 2029년 이후 10억 원으로 제한되면 양도차익이 큰 주택의 세 부담이 크게 늘어날 수 있기 때문

따라서 초고가 주택의 장기 보유자가 적용 전 매도에 나설 수 있고, 이들이 기존 주택보다 가격이 낮은 지역으로 이동하면 20억 원대 시장의 새로운 매수자가 됨

1)중간 가격대에 생길 수요를 네 갈레로 정리

• 수요 1. 초고가 주택을 매도한 실거주자 : 장기거주공제 한도를 피하기 위해 초고가 주택을 매도한 뒤, 동작·성동 등 상대적으로 낮은 가격대의 주택을 매수할 수 있음
• 수요 2. 비거주 1주택자 : 비거주 1주택자는 종부세 공제한도가 낮아지고 양도세 공제도 축소되므로, 세 부담을 줄이기 위해 자신의 집에 직접 들어가 살려는 선택을 할 수 있음
• 수요 3. 퇴거해야 하는 기존 임차인 : 집주인이 실거주를 선택하면 기존 임차인은 이사를 해야 함. 자녀 학교나 생활권 때문에 지역을 떠나기 어려운 임차인은 그 지역의 매수 수요로 바뀔 수 있음
• 수요 4. 기존 매수자 : 결국 기존 매수 대기자까지 포함하면 네 집단이 동일한 가격대의 주택을 두고 경쟁할 수 있다.

이를 해석하면 세금이 수요를 없애는 것이 아니라, 사람들의 거주와 매도 선택을 바꾸면서 특정 가격대와 지역으로 수요를 이동시킬 수 있다.

과거 사례를 통해 현재를 해석한다

현재 정책만 보고 전망하지 않고, 비슷했던 2018년 9·13 대책을 불러온다

당시에도 종부세가 강화되고 양도세 공제가 축소. 이번 정책과 세부적인 차이는 있지만, 보유세 부담을 높이고 고가 주택에 불이익을 주는 방향은 유사하다고 판단함

• (2018) 다주택 종부세 인상 + 고가주택 종부세율 인상 / (2026) 비거주 1주택자에 대해서도 확대
• (2018) 양도세 공제 축소 (거주 + 보유 처음으로 분리, 보유 공제 축소) / (2026) 보유 공제 삭제
• (2018) 여전히 양도세 중과 / (2026) 5.9 양도세 중과 유예 폐지 후 3개월 만에 완화

당시 정책 이후에 서울 거래량이 장기 평균의 절반 이하로 줄어든 상태가 약 7개월 지속됐고,  실제 가격 조정도 나타났다. 하지만 여기서 곧바로 “이번에도 하락한다”라고 결론 내릴 순 없음  당시와 현재의 조건이 다르기 때문 (트레이드오프)

따라서 과거처럼 거래량 감소와 단기 조정이 나타날 가능성은 참고할 수 있지만, 공급이 부족한 현재 시장에서 같은 결과가 반복된다고 단정해서는 안 된다. 마지막에는 현재 시장을 움직이는 더 중요한 요인은 세제 자체보다 임대차 시장이라고 결론.

집주인의 실거주 전환, 임차인의 퇴거, 전월세 공급 변화가 시장 방향에 더 큰 영향을 줄 수 있음