안녕하세요 몽치입니다.
혼란스러운 요즘 시장에서 실전 1강은 권유디 튜터님께서 진행해주셨습니다.
앞서 실준반과 비슷한 맥락인 ‘기준에 맞게 최선의 행동’ 하는법을 알려주셨습니다.
1. 수도권vs지방
통화량 그래프로 시작해서 저평가지수로 수도권, 지방의 상황을 보여주시니 대비가 잘되었습니다. 수지구가 상당히 올라왔다는걸 느낄 수 있었고, 분당과 종로구가 낮아 의외라고 생각했습니다. 각 상승장마다 모양새가, 순서가 다르단 것을 확인했으며 지난달 만안구에서도 그전 상승장과 다른 흐름을 보인걸 기억했습니다.
지방은 너나할것없이 다 싸서 다음 투자에 대한 고민이 깊어지기도 하였습니다. 대전이 참 싸다고, 당분간도 쌀거라 생각했는데 그렇게 오른 울산, 전주와 비교해도 저평가지수가 낮아 광역시, 인구의 규모, 절대적인 가격수준의 차이를 실감했습니다.
비규제지역의 평형별 가격수준, 투자금규모를 보면서 이제 이런 평균으로 보는게 어떤 한계를 가지는지, 평균으로 뭉뚱그려져 있지만 단지별로 살펴보면 다를 세세함이 한 장의 표로 나타나진 않는다는 것을 느꼈습니다. 그리고 만안구 많이 올랐다....
마지막으로 3배상승 – 2~30%하락 – 1~2배상승을 보며 지역이 다 다른데 비슷한 현상이 일어나는 것을 보고 신기했습니다. 또한 동행지표를 보면서 앞마당 원페이지에 거래량을 추가해볼까 하는 생각을 했습니다.
- 배운점 : 큰 그림에서 지역을 보는 방법
- 적용할점 : 입지가 제일 중요. 실거래가에 매몰되지 말 것
2. 저환수원리
최고가 아닌 최선을 해야함을 모두 머리로는 알고있지만, 본능을 거스르기 어렵다는 것을 짚어주시면서 그럴 때 우리가 항상 체크해야하는 저환수원리를 되새겨주셨습니다.
(저) 분명 제가 공부를 시작한 `23~`24년만해도 전고점이 큰 지표로 활용되었는데, 이젠 참고지표 정도로 생각해야되겠습니다. 너나위님이 지난달에 말씀하셨듯, ‘실력이 판가름 난다’는 뉘앙스는 입지가치를 어떻게 잘 볼줄아느냐에 달려있는 듯 합니다.
(환) 지난달 투자적절성 검토를 하며 ‘괜찮아서 탑2로 매겼다가’ -> ‘환금성 문제로 투자X’로 결론이 바뀐 단지가 있습니다. 그때 검토했던 ‘하락장에서의 거래’가 중요한 판단기준이었다는 것을 다시한번 느꼈습니다.
(수) 요즘 진짜 어려운건 수익성이었는데 튜터님도 그 말씀을 해주시더라구요. 강의에서 말해주신 건 과거 사례를 통한 수익률vs수익금의 관점이었는데, 미리 수익성을 가늠해보는 것은 여전히 어려운 것 같습니다. 약간 ‘지나봐야 아는 것’ 정도로 이해했습니다.
(원) 시장이 바뀌면서 전세가율이 아닌 전저점으로 판단기준을 삼는 방법을 알려주셨습니다. 다만 현재 수도권은 공급, 대출정책 등으로 전세가 하방이 단단하므로 너무 불안해할 필요는 없을 것 같습니다.
(리) 저번달 1등 물건으로 뽑았던 주전 물건이 얼마나 현 시장에서 가치가 있는지 확인했습니다. 세팅만 잘하면 쉽게 넘어갈 부분인데, 반대로 세팅이 안되었거나 변수로 최악의 상황을 가는 순간 제일 힘들어질 부분인 것 같습니다.
- 배운점 : 저환수원리의 디테일
- 적용할점 : 매임물건 선정시, 매임시, 결론작성시 실전처럼 임할수있게 다양한 케이스 따지기
3. 세금과 판단기준
종부세와 양도세를 상세히 알려주시고 정부 정책에 대한 인사이트를 나눠주셨습니다.
세금은 분명 다른 강의에서도 듣고, 혼자 공부도 해보고, 이번 강의에서도 나름 잘 따라갔지만 후기를 쓰는 지금도 벌써 까먹고있네요. 정말로 제 상황이 되어봐야 새겨질 것 같습니다. 무튼 뭐 현재 저로서는 큰 신경쓸 일 아니지만, 공동명의와 각종 서류 잘챙기자!로 기억했습니다.
중요한 관점은 비과세에 매몰될 게 아니라 ‘최선의 상황으로 나를 계속 끌고간다’는 느낌이었습니다. 집에 감정을 담아서 ‘내 소중한 1호기 2년 지켜서 비과세 받자 파이팅!’ 이 아니라 ‘이 매물에서 상위 매물로 진급’시킬 수 있다면 마치 체스의 프로모션 같이 ‘그렇게 되도록 나서서 진행하는 것’이 중요했습니다. 다시한번 본질이 무엇인지 확인한 지점입니다.
- 배운점 : 세금...을 배웠고, 알았고, 까먹고 있다. 운영의 판단기준
- 적용할점 : 매수했다고 2년동안 넋놓고 있지 말자. ‘확연히’ ‘좋은자산’을 ‘좇는’ 의사결정흐름
정부 규제로 한층 더 다이내믹해진 요즘 저번 실준반부터 강의들이 다 재밌는 것 같습니다. 투자금이 생기고 있어서 그런가 다 막 내얘기같고 그러네요. 1주차 임장/임보 잘 진행해서 2주차 강의도 열심히 수강하겠습니다!
