안녕하세요.
오늘도 행복한 투자자 돈죠앙입니다.
어제가 입추였던 것을 아무도 체감 못하셨을 것 같습니다.
올해 특히 너무도 덥고, 숨을 쉴 수 없을 정도라고 느껴지니,
우리 날씨도 예전 같지 않다는 것을 느낍니다.
세상은 참 눈치채지 못하게 빠른 속도로 변해가고 있는 듯 합니다.
학창 시절 국사 시간에 “역사는 현재를 비추는 거울이다.”
라는 말을 한 번쯤 들어보셨을 것 같습니다.
과거의 경험을 바탕으로 현재를 이해하고,
앞으로의 방향을 생각하는 데 있어 역사가 중요한 역할을 하기 때문이죠.
부동산 시장도 비슷하다고 생각합니다.
지난 시장을 경험하신 분들은 아시겠지만,
부동산 시장은 과거의 상승과 하락을 완전히 똑같이 반복하기보다는
과거의 흐름을 참고하면서 새로운 모습으로 진화해왔습니다.
그래서 우리는 과거를 공부합니다.
지난 상승장에서
어느 지역이 먼저 움직였는지,
그다음 어떤 지역으로 수요가 퍼져나갔는지,
어떤 가격대와 지역에 수요가 몰렸는지를 살펴보기에 좋은 참고 자료가 되기 때문입니다.
위의 그림에서 보다시피, 문재인 정부 시절 규제가 시작되면,
하락과 상승을 반복하다가 결국 대세상승장으로 이어졌습니다.
지금의 모습과 비슷하게 느껴집니다.
그런데 여기서 놓치면 안 되는 부분이 하나 있습니다.
과거와 현재가 항상 꼭 같지는 않다는 것입니다.
과거 사례를 그대로 현재에 대입하는 것이 아니라,
과거에 왜 그런 움직임이 나타났는지를 이해하고
현재의 정책,금융,수요,공급등을 함께 해석해야 합니다.
현재는 과거와 달리,
신축의 품귀 현상, 학군 수요의 약화,
재건축 기대감, GTX 및 교통망 확대,
교통, 직장의 수요
그리고 공급난이라는 다른 변수들이 존재합니다.
지난 상승장에서
강남 → 영등포 → 노원 → 수도권 외곽
순으로 수요가 이동했다고 해서,
이번 상승장에서도 똑같은 순서로
똑같은 상승률을 기록한다고 단정하면 안된다는 점입니다.
예를 들어, 강남이 전저점 대비 1.6배 올랐고, 노원이 1.15배 올랐다고 해서
이번에도 “노원도 결국 1.6배까지 올라가겠구나.”
라고 생각해서는 안 된다는 것이죠.
전저점 대비 상승률은
앞으로 얼마나 더 오를지를 알려주는 숫자라기보다,
현재 상승장에서 그 지역의 상승이 어느 정도 진행됐는지를 보여주는 숫자에 가깝습니다.
그러니 우리가 봐야 할 것은 ‘얼마나 덜 올랐는가’가 아닙니다.
정리하자면,
지금 가장 중요한 것은 '얼마나 올랐냐 보다'는
‘다음 수요가 어디로 움직이는가’ 입니다.
부동산은 결국 수요 싸움이기 때문입니다.
정책이 바뀌면 수요가 사라지는 것이 아니라
수요가 움직일 수 있는 곳을 찾아 비집고 들어가기 때문입니다.
아래는 8.3 규제대책이 발표된 이후, 만2일만에 발표된 기사입니다.
어떤 생각이 드시나요?
대출 규제가 생기면 규제의 경계선 아래로,
(15억 대출 규제가 생겼을 때, 15억 아래로 촘촘히 수요가 몰려왔었죠,)
세금이 달라지면 상대적으로 유리한 가격대와 지역으로,
(기사의 내용과 같이요,)
서울의 가격 부담이 커지면 서울의 대체지를 찾아서 움직인다는 것입니다.
결국 규제는 수요를 없애는 것이 아니라, 수요의 방향을 바꾼다는 것입니다.
그래서 우리가 투자자로써 시장에서 계속 확인해야 하는 것은
“다음은 어디가 오를까?”
가 아니라,
“지금 사람들은 어디로 움직이고 있을까?”
라는 것이라는 것을 다시 한번 증명해주는 사례입니다.
그렇다면 다음 수요가 몰리는 곳은 어디일까요?
지난 상승장의 흐름만 놓고 보면
서울에서 시작된 상승이 수도권으로 퍼져나가면서
수도권 외곽의 비규제 지역이 다음 수요가 유입될 가능성을 생각해볼 수 있습니다.
하지만, 위에서 말씀드렸다시피
“수도권 외곽 비규제지역이 아직 덜 올랐으니까 이제 오르겠지.”
여기에서 의식의 흐름이 멈추면 안 됩니다.
우리가 확인해야 할 것은
서울·수도권에서 움직이기 시작한 수요가
정말 외곽까지 퍼져나오고 있는가?라는 것입니다.
비규제지역에 수요가 퍼질틈도 없이 새로운 규제가 생길 수도 있고,
반대로 규제가 완화되면서 다른 지역으로 수요가 몰릴 수도 있습니다.
지난 시장의 순서는 참고할 수 있지만
상승의 크기까지 그대로 반복된다는 보장은 없다는 말입니다.
그래서 저는 요즘 시장을 볼 때
‘얼마나 올랐는가’보다 ‘다음에 어디로 가야하나’라고 예측하기보다는,
‘수요가 어디로 이동하고 있는가’를 더 중요하게 보려고 합니다.
특히 수도권 외곽을 보면, 여전히 싼 곳이 정말 많습니다.
이 칼럼을 읽으신 여러분들이라면, 이제는,
“여기는 아직 많이 안 올랐으니까 저평가된 것 아닐까?”
라는 생각부터 하기보다,
“사람들은 앞으로 어디에 살고 싶어 할까?”
“수도권 외곽에서 수요는 어느 곳으로 모일까?” 를 먼저 고민해야 합니다.
사람들이 움직이는 이유에는
직장, 교통, 교육, 주거환경, 신축 여부, 가격, 대출 등
수많은 요소가 얽혀 있습니다.
그래서 같은 지역 안에서도
교통호재가 생겼다고 해서 모든 단지가 똑같이 수혜를 받는 것은 아닙니다.
중요한 것은 ‘호재가 있는 지역’이 아니라
그 호재를 실제로 누릴 수 있는 곳이 어디인지? 입니다.
사람들이 실제로 살고 싶어 하는 곳,
직접적으로 편리해지는 곳,
그리고 그 이유 때문에 수요가 모일 수 있는 곳.
결국 우리가 찾아야 하는 것은
‘아직 안 오른 곳’이 아니라 ‘앞으로 사람들이 선택할 가능성이 높은 곳’입니다.
그래서 수도권 외곽을 볼수록
지역 전체를 하나로 묶어서 판단해서는 안 됩니다.
같은 지역 안에서도 수요가 몰리는 곳과 그렇지 않은 곳은 분명히 존재하고,
교통호재가 있다고 해도 그 혜택을 직접적으로 누리는 단지는 극히 일부일 수 있습니다.
결국 투자금이 적게 든다는 이유만으로,
아직 많이 오르지 않았다는 이유만으로
그 지역 전체를 저평가라고 판단해서는 안 됩니다.
“싸니까 오른다”가 아니라 “사람들이 이곳을 선택할 이유가 있는가?”
이 질문을 더 깊이 고민해야 한다는 말입니다.
마치며
과거의 흐름은 우리에게 방향을 알려주는 좋은 지도입니다.
하지만 지도만 보고 목적지까지 갈 수는 없습니다.
현재의 시장을 보고,
현재의 수요를 보고,
사람들이 실제로 어디로 움직이는지를 봐야 합니다.
결국 투자자가 해야 할 일은
‘다음 상승지역’을 맞히는 것이 아니라,
수도권 외곽에서 수요가 어디로 모이고 있는지?
그리고 앞으로 어디에 수요가 집중될지?를 뾰족하게 찾아내는 것이라고 생각합니다.
그리고 그 과정을 통해 나만의 투자 기준을 만들어야 합니다.
“안 올랐으니까 산다”가 아니라
“사람들이 살고 싶어 하는 곳이기 때문에 산다.”
그 기준이 있어야
상승장에서 함께 올라가고,
하락장에서도 쉽게 무너지지 않는
잃지 않는 투자를 할 수 있다고 생각합니다.
그래서 저는 앞으로 매주 월요일 아침 8시,
여러분들의 이 기준을 명확히 도와드릴 글들을 가져오고자 합니다.
https://weolbu.com/s/PfmJOHTV3C
1편은 부천과 가깝지만 또 다른 인천에 대한 이야기로 시작해보겠습니다.
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이 더운 여름 흘린 땀방울이 여러분의 미래의 자산으로 돌아올 것이라 저는 확신합니다.
조금만 더 힘내서 화이팅하시길 바랍니다!!^^
