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지난 칼럼에 이어지는 글이지만, 이 글을 먼저 보셔도 무방합니다. 오늘은 35세의 철수 상황을 한번 정리해보고, 45세까지의 부동산 투자 여정을 다뤄보겠습니다.
35세의 철수와 33세의 영희는 부부합산 연소득이 대략 1억입니다. 사회생활을 각자 7년, 부부 도합 14년동안 하면서 각각 1.5억씩 모아 총 3억을 모았습니다. 여기에 양가 도움 1억을 활용하여 10억짜리 이문쌍용 아파트를 매수한 것까지 저번 시간에 다뤘습니다. 그리고 이렇게 매수한 이문쌍용이 이들의 종자주택이 됩니다.
그렇다면 오늘은 이들의 다음 10년간 부동산 투자여정을 같이 훔쳐봅시다. 오늘도 이문쌍용 아파트를 기준으로 이야기를 진행하지만, 예시 단지일 뿐, 추천 단지는 아니라는 점 꼭 유념하시고 내용을 보시길 바랍니다.
이문 쌍용 매수후 현금 흐름
6억 주담대에 대한 1년 상환액은 매월 286만원, 연 3437만원입니다 (30년만기, 이율4%, 원리금균등 6억 주담대 실행 가정 시)
부부합산 소득이 세전1억인데 이들의 실수령액은 각각 4300만원으로 도합 대략 8600만원입니다. 이중 3437만원은 이제 꼼짝없이 원리금 상환에 쓰입니다. 그런데 이 중 이자에 해당하는 돈만 바로 가계부상 지출에 들어가야 하고, 항목은 주거비가 됩니다. 원금에 해당하는 돈은 지출이 아니고 저축액이며, 당연히 지출 가계부에 기입하지 않습니다.
이렇게 하면 남는 잉여소득액은 5163만원입니다. 2인가구의 적정생계비는 연에 3600만원 수준입니다. 월300만원이죠. 그러면 1563만원의 잉여 현금흐름이 생깁니다.
하지만 주담대 상황액중 원금에 해당하는 돈은 저축액이라고 앞서 말씀드렸습니다. 원리금 균등이란 원금과 이자액을 합하여 매달 납부하는 돈이 같게 만든 대출상환제도입니다. 그래서 매달 상환하는 원금의 경우 첫달이 86만원으로 가장 적고, 마지막 달이285만원으로 가장 큽니다. 반대로 이자의 경우 첫달이 200만원으로 가장 크고, 마지막 달이 9617원으로 가장 적습니다. 자세한 사항은 네이버 주담대 계산기를 이용해보시길 바랍니다.
이렇게 하면 추가 투자나 저축할 수 있는 금액이 연에 1563만원이 남습니다. 이 돈은 처음에 집을 사기 위해 돈을 모았던 것처럼 글로벌 자산배분으로 적립식 투자를 합니다. 월에 125만원 정도를 글로벌 자산배분에 적립할수 있습니다. 이 과정에서 ISA계좌에 2000만원을 우선 적립하고, 나머지 여분이 있는 분들은 일반 계좌에 적립하면 됩니다.
10년 후 ...
그렇게 10년이 지났습니다. 철수는 이제 45세가 되었습니다. 10년동안 어떤 일이 일어날지 살펴보겠습니다. 일단 이문쌍용의 가격 변화를 보겠습니다. 10년후 가격은 사실 알 수가 없습니다. 다만 시나리오를 그려볼 때 사용할 수 있는 추정금액은 있습니다.
위 그림은 이문쌍용의 지난 20년간 상승률을 보여줍니다. 451%로 대략 4배 정도 올랐습니다. 최근에 급등을 제외하고 보면, 10년에 두배 올랐다는 뜻입니다. 즉 10년후에도 보수적으로 두배정도 올라서 대략 20억 정도가 된다고 가정해서 시나리오를 그리는 것은 상당히 타당한 방식입니다. 철수가 45세가 된 시점에 이문쌍용은 20억이 되었다고 가정하겠습니다.
그렇다면 주택담보대출은 얼마나 남았을까요? 총 금액 6억중 4.7억 정도의 원금이 남아있을 것입니다.
이들의 소득도 1년에 5%씩은 늘어서 10년 동안 총 50%정도는 올랐을 것입니다. 부부합산 1억5천 정도가 된 것입니다. 실수령액으로는 각각 6200만원이고, 도합 1억2천 4백만원입니다.
아이도 한명정도는 생겼을 것이고, 맞벌이를 유지하려면 아이 돌봄 비용이 늘어났을 것입니다. 그래도 연에 5% 자산배분 투자에 증액을 했다고 가정하면, 포트폴리오수익률 연복리10% 가정시 대략 2.89억을 쥐게 됩니다.
정리해보면 철수가 45살에는
연 실수령액 1억 2천4백만원으로
대출원리금3473만원을 갚고,
2500만원은 글로벌 자산배분으로 적립하고,
남은 6천4백만원 정도로 생활을 하고 있는 것입니다. 3인가족이 월에 500백만원 정도로 사는 것이니 적당한 가정입니다.
거기에 순자산은 국민연금과 퇴직연금을 제외하고 10년 전 4억에서 현재 18억으로 10년동안 5배 불어났습니다. 엄청난 투자성과입니다.
그런데 실제로 이렇게 실거주 1주택으로 이런 자산 상승을 경험한 분들은 실제로 상당히 많습니다. 돈이 그만큼 늘어나고, 부동산 특성상 레버리지를 사용할 수있기 때문입니다. 그래서 부동산으로 부자가 된 사람이 많은 것입니다.
이렇게 찬찬히 숫자를 다 계산해보면 표준 로드맵이 나옵니다. 하지만 실제로는 이런 표준 로드맵을 따르면서 더욱 적극적인 방법을 사용할수 있습니다. 그래서 이 표준 로드맵은 공부를 한 사람들에게는 최소한의 하방이 되는 것입니다.
이제 최종 주택으로!
이들의 순자산은 국민연금과 퇴직연금을 제외하고 대략 18억 정도가 됩니다. 그렇다면 45세경에 최종주택을 대략 30-40억 정도로 하면 됩니다. 이 시기 40억짜리는 지금 2026년 가격 기준으로는 20억짜리입니다. 고덕래미안힐스테이트, 위례센트럴자이 24평등이 여기에 해당합니다. 그래서 이들의 목표는 지금 현재 가격으로 20억 수준의 주택들이 됩니다. 이들 아파트가 10년후에는 대략 40억 정도가 될 것이기 때문이죠.
보수적인 계산!
제가 2편의 칼럼을 통해서 계산한 철수의 여정은 사실 공부한 부동산 투자자를 기준으로 보면 상당히 보수적인 것입니다. 왜냐하면 재건축이나 재개발에 베팅해서 퀀텀점프를 할 수도 있습니다. 보통 이런 개발 사업을 잘 사면 10년에 두배가 아니라 세배까지도 오릅니다. 더 넓은 평형으로 공사비만 내고 갈수 있기 때문입니다. 투자금 대비로는 보통 5~6배 정도도 가능합니다.
실제로 2010년대 초반 부동산 암흑기 때 재개발 투자해서 성공한 분들은 투자금 대비 50~100배의 수익을 낸 사례도 상당합니다. 아래 영상속 주인공도 100배 정도를 벌었네요! 미래에는 이정도는 힘들지만 그래도 위에서 제시한 투자금 대비 10~15년안에 5~6배 정도 벌수 있는 투자는 상당히 있다고 보입니다.
또한 갈아타기를 일생에 한번만 한다고 가정했는데 보통은 첫주택 이후 2번은 기본으로 하고, 공부를 한 투자자라면 3번이상은 하기 때문입니다. 거기에 전세를 끼고 매수를 해두고 일시적 2주택을 활용하여 갈아타기도 계산하지 않았습니다.
계산의 편의를 위해서 위와같이 크게 점프업 할 수 있는 3개를 넣지 않았습니다. 그러니 철수의 사례는 매우 보수적인 계산입니다.
자세한 알파는 아래 글을 참고하세요!
다주택 없이, 남들보다 부동산 투자 수익을 10배 더 만드는 방법
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자기만의 로드맵
이 표준 로드맵을 기준으로 자기만의 로드맵을 한번 계획해 보시길 권장드립니다!
