안녕하세요, 집 찾는 심마니, 집심마니입니다.
오늘 아침, ‘부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책’ 발표가 되었습니다.
내용 자체는 담담했지만, 저는 이 정책이 투자자만의 이야기가 아니라,
지금 이 순간 우리 모두의 ‘거주’와 연결된 이야기라는 생각이 들었었어요.
그래서 오늘은 조금 불편하지만, 꼭 나눠보고 싶은 주제를 가지고 왔습니다.
8.3 세제개편, 그리고 오늘의 8.13 대책
지난 8월 3일 세제개편안이 나왔을 때,
비거주 1주택자의 장기특별보유공제가 장기특별거주공제로 바뀐다는 소식이 있었습니다.
그때 많은 분들이 “초고가 주택에 오래 사셨지만 소득이 적은 고령의 집주인분들은 양도세, 보유세 측면에서 부담이 커지겠다”는 이야기를 나눴었죠.
그리고 오늘, 정부가 발표한 종합대책을 보며 저는 그 흐름이 이어지고 있다는 걸 확실히 느꼈습니다.
정부가 이번 대책 전반에서 가장 중요하게 본 기준은 하나였습니다.
‘거주여부’
세금도, 대출도, 결국 이 질문 하나로 귀결되고 있는 것 같습니다.
제가 오늘 가장 집중한 것
여러 대책 중에서도 제가 유독 눈여겨본 건 바로 이 부분이었어요.
“전세대출이 막힐 수 있다.”
금융위원회는 13일 발표한 종합대책을 통해, 기존의 다주택자·투기과열지역 고가주택 취득자에 더해 투기적 목적으로 비거주하는 1주택자에게도 전세대출을 제한하기로 했습니다.
대상은 수도권·규제지역에 아파트를 보유한 1주택자(부부합산)인데, 해당 주택을 가족이 아닌 사람에게 임대 중이면서 본인과 배우자 모두 그 집에 실거주한 이력이 없는 경우입니다. (다만 단 한 번이라도 살면서 주소를 옮긴 이력이 있다면 규제 대상에서 제외된다고 해요.)
원래는 1주택 비거주자라도 전세대출이 가능했습니다. 그런데 이제는 그 문을 닫겠다는 거예요. ‘내 집이 있으면서 남의 집에 전세로 사는’ 선택지를 사실상 없애겠다는 의도가 분명해 보였습니다.
이 정책 뒤에 숨겨진, 진짜 문제
여기서 제가 예상해본 흐름은 이렇습니다.
1주택 비거주자들의 전세대출이 막히면, 지금 임차인으로 살고 있는 그분들은 두 가지 선택 앞에 놓이게 됩니다.
내가 보유한 그 집으로 실거주를 들어가거나, 아니면 대출 없이 감당 가능한 월세로 옮겨가거나.
그리고 이 과정에서, 어쩔 수 없이 그 부담은 지금 그 집에 살고 있는 임차인에게 전가될 수밖에 없습니다. 계약 만료 시점에 실거주를 요구받거나, 전세를 놓지 못하니 월세로 전환해야 하는 상황이 생기는 거죠.
이건 ‘착한 임대인이냐 아니냐’의 문제가 아닙니다.
생존의 문제이고, 당장 이번 달 생활비의 문제입니다.
정책이 바뀌면 그 여파는 결국 시장에 있는 모든 사람의 지갑을 거쳐 갑니다.
부동산은 주식과 다릅니다
저는 이 지점이 부동산 공부를 꺼려하는 분들께 꼭 전하고 싶은 부분이에요.
제가 지금 당장 SK하이닉스 주식이 없어도, 저는 오늘 하루를 잘 살아갈 수 있습니다. 하지만 잘 곳이 없으면, 저는 살 수 없습니다. 이건 선택의 문제가 아니라 생존의 문제니까요.
그래서 우리는 결국 셋 중 하나입니다. 임대인이거나, 임차인이거나, 아니면 내 집에 살고 있거나. 이 세 가지 중 어디에도 속하지 않는 사람은 없습니다. 그리고 오늘 같은 정책 하나가, 내가 그중 어디에 있느냐에 따라 완전히 다른 무게로 다가옵니다.
제 이야기를 좀 해볼게요
저는 지금 보증금 3000만원에, 저렴한 월세에 살고 있습니다.
그런데 이 계약도 최대 4년 뒤에는 지금보다 훨씬 비싼 곳으로 이사를 가야합니다. 그래서 저는 종잣돈을 모으고 대출을 상환해가면서, 제가 수도권에 보유한 2채에서 나오는 전세 보증금 증액분을 활용해야겠다는 계획을 세워뒀습니다.
시장이 어떻게 흘러가는지 알고 있었기 때문에 세울 수 있었던 계획이었습니다.
그리고 하나 더,
올해 2월에 아이가 생기고 나서 저는 방 2개짜리 집에서 방 3개짜리 집으로 급하게 이사를 했어요. 원래 보증금 1800에 월세 75만원 내던 방2 화1 계단식 아파트였고, 계약 만기가 8개월이나 남아있는 상태였습니다. 그런데 저는 바로 보증금 3000에 월세 100만원짜리 집으로 이사를 갔습니다.
이유는 하나였어요. 전월세 매물이 눈에 띄게 줄어드는 시점이었거든요. 지금보다 더 오래 기다리면 정말 큰일 나겠다 싶어서, 만기를 8개월이나 남겨두고도 바로 움직였습니다.
만약 제가 공부를 하지 않았다면 어땠을까요.
아이가 생겼을 때 거주지를 바로 옮겨야 하는지에 대한 가치판단조차 서지 않았을 거예요. 그리고 지금 시장이 어떤 방향으로 흘러가는지도 전혀 몰랐을 겁니다.
그 ‘몰랐던’ 대가는, 고스란히 제 지갑에서 비용으로 빠져나갔을 겁니다.
부동산 공부는 재테크 공부를 넘어섭니다
흔히들 부동산 공부를 ‘재테크 공부’라고만 생각합니다. 물론 맞는 말이에요. 하지만 저는 부동산 공부가 단순히 돈을 불리는 것을 넘어서, 내 삶에 직결되는 문제라고 생각합니다.
오늘 나온 이 정책도 마찬가지입니다. “나는 투자 안 할 거야”, “나는 다른 걸로 돈 벌 거야”라고 생각할 수는 있어요.
하지만 그 생각과 별개로, 나는 결국 어딘가에 살아야 하고, 그 ‘거주’를 둘러싼 규칙은 정부가 계속 바꾸고 있습니다.
그래서, 지금 이 두 가지만 해보시면 좋겠습니다
1. 이번 정책이 나의 거주에 미치는 영향을 확인하기
무주택자시라면 대출이 어떻게 바뀌는지, 전·월세 시장에는 어떤 영향을 받게 될지 확인해보세요. 1주택 비거주자시라면, 이번 전세대출 제한이 내 거주 상황에 어떤 변화를 줄지 반드시 짚어보시길 바랍니다.
2. 지난 시장에서 어떤 선택을 한 사람이 지금 승자인지 기억하기
이런 일이 올해만 있었던 게 아닙니다. 지난 상승장, 그리고 그 안에서 벌어진 여러 규제 국면에서 어떤 선택을 한 사람이 결국 웃게 되었는지 돌아보세요. 가장 좋은 방법은 주변 선배들에게 직접 물어보는 겁니다.
마지막으로,
정책이 나올 때마다 “너무 어렵다”며 포기하지 않으셨으면 좋겠습니다.
내가 거주하는 환경이 어떻게 바뀌는지,
그게 내 삶에 어떤 영향을 줄지는 반드시 스스로 확인해야 합니다.
그래야 그 변화 앞에서 나와 내 가족을 지키고, 어려움을 겪지 않을 수 있으니까요.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다
