제 글을 눈여겨봐주시는 분들은 아시겠지만 저는 분기마다 대형 단지들의 국평 평균 실거래가를 추출해서 글로 정리해오고 있습니다. 그동안 대형 단지들의 발췌 기준은 다음과 같았습니다.
① ~2024년 : 서울에서 "세대수가 가장 많은 단지" Top 20
→ 20개 단지 중 동남권만 12개 단지 집중으로 서울 전역 트렌드를 알아보기에 무리가 있다는 지적 접수
② 2025년 1분기 : 서울에서 "세대수가 가장 많은 단지" Top 30으로 범위를 확대하되, 권역별로 동남권 10개 단지, 서남권 5개 단지, 도심권 5개 단지, 동북권 5개 단지, 서북권 5개 단지로 권역별 형평성도 고려 반영
→ 권역별 대표 단지로 부족한 단지들이 포함되었다는 지적 접수
③ 2025년 2분기 : 서울에서 권역별로 "시가총액이 높은 단지" Top 30으로 범위 수정
→ 서남권 시가총액 상위 5개 단지가 모두 목동 단지로 뽑히면서 목동 외 지역이 반영 안되는 문제 발생
④ 2025년 3분기~ : 서울에서 25개 구별로 "시가총액이 높은 단지" 2개씩 총 50개 단지로 범위 확대
이래도 불만이 있는 분들이 계시겠지만 더이상 대상 단지를 바꾸기에는 제가 여력이 없어서 이대로 진행코자 하오니 너른 양해 부탁드립니다.
서두가 길었는데 그럼 이제 결과를 보시기에 앞서 몇 가지 주석을 달아보겠습니다.
※ 표는 PC 화면으로는 잘 보이지만 모바일 상으로는 화면에 다 나타나지 못해서 보시기에 불편할 수 있기 때문에 표를 그림 파일로 붙였습니다. 모바일에서도 표가 잘 안 보이시면 그림을 확대해서 보실 것을 권해드립니다.
※ 표에서 실거래가 단위는 천만원입니다. 가령 212라고 적혀있다면 21억 2천만원입니다.
※ 전용면적 84㎡ 기준으로 평균 실거래가를 뽑았습니다만 해당 단지에 84㎡가 없거나 84㎡ 세대수가 너무 적은 단지는 다른 평형을 기준으로 했습니다. (여의도 시범 79㎡, 삼부 92㎡, 목동7단지 67㎡, 목동14단지 71㎡, 광화문 풍림스페이스본 95~97㎡, 용산 신동아 96㎡, 신내두산대림 102㎡, 미성미륭삼호3차 50~51㎡, 창동주공3단지 58~59㎡, 성산시영 50㎡ 기준)
※ 빈 칸은 해당 분기에 해당 평형의 거래가 없어서 평균 실거래가를 산출하지 못했음을 의미합니다.
※ 각 분기마다 "이상 거래가"는 배제했습니다. "이상 거래가" 기준은 해당 분기 최고가 대비 -20% 이상 하락한 가격으로 삼았으며, "직거래"도 제외했습니다.
주석도 길었는데 그럼 이제 각 구별 시가총액 상위 2개 단지들의 분기별 평균 실거래가 추이를 보시죠.
① 일단 2026년 2분기 평균 실거래가 상승/보합/하락 단지를 확인해보면 23개/10개/16개로 나뉘어집니다. 1개 단지는 2026년 1분기 국평 실거래가 없어서 2분기 상승률을 산출할 수 없었으며, 상승률이 -1% ~ +1% 사이인 단지는 보합으로 분류했습니다.
사실 의외의 결과입니다. 올해 2분기는 대체로 상승장으로 여겨졌기 때문입니다. 특히 강남구ㆍ서초구ㆍ송파구ㆍ동작구ㆍ종로구ㆍ용산구ㆍ성동구ㆍ광진구 단지들은 모두 하락한 것으로 나왔습니다. 대체로 20억 이상 단지들이 지지부진한 흐름을 보였다고 할 수 있습니다. 20억 이상 단지에서 올해 2분기 상승한 단지는 여의도 시범, 목동14단지 뿐이었습니다.
② 2026년 2분기 상승률이 높았던 단지를 줄세워보면 성산시영, 래미안트리베라, 창동 주공3단지, 롯데캐슬클라시아, SK북한산시티 순이었습니다. 롯데캐슬클라시아를 제외하면 모두 15억 미만 단지로 역시 가격대가 낮은 단지들의 상승률이 높았음을 확인할 수 있습니다.
③ 표에도 나타냈습니다만 2026년 상반기 상승률로 확대해보면 더욱더 명암이 엇갈립니다. 동남권 8개 단지는 올해 들어 모두 하락했으며 영등포구, 광진구 4개 단지도 모두 하락했습니다. 대체로 2025년에 급등한 단지들이 2026년에 하락 전환되었습니다. 반면, 2026년 상반기 상승률 Top 단지는 미성미륭삼호3차(+21%), 창동 주공3단지(+21%), 롯데캐슬클라시아(+19%), 봉천 두산(+18%), 성산시영(+16%) 순이었습니다.
④ 상승률 Top 5 단지를 분기별/권역별로 보면 다음과 같은데 풍선 효과를 완연히 느끼실 수 있습니다.
- 2025년 2분기 : 강남구 1개, 서초구 1개, 강동구 1개, 영등포구 1개, 성동구 1개
- 2025년 3분기 : 광진구 2개, 마포구 2개, 양천구 1개
- 2025년 4분기 : 동작구 2개, 양천구 1개, 광진구 1개, 영등포구 1개
- 2026년 1분기 : 관악구 2개, 종로구 1개, 노원구 1개, 동작구 1개
- 2026년 2분기 : 노원구 1개, 도봉구 1개, 성북구 1개, 관악구 1개, 마포구 1개
⑤ 2026년 상반기는 같은 구에서도 어떤 단지는 상승하고 어떤 단지는 하락한 곳들이 몇 곳 있는데요. 우선 동작구의 흑석자이는 -6% 하락한 반면, 힐스테이트상도센트럴파크는 +4% 상승했습니다. 양천구의 목동7단지는 -6% 하락한 반면, 목동14단지는 +2% 상승했구요. 성동구의 e편한세상옥수파크힐스는 -3% 하락한 반면, 센트라스는 +4% 상승했으며, 마포구의 마포래미안푸르지오는 -5% 하락한 반면, 성산시영은 +16% 상승했습니다.
같은 구 내에서도 실거래가가 높은 단지가 하락하고 낮은 단지가 상승하는 모습이 확인된 셈입니다. 다주택자 양도세 중과 재개로 다주택자 매물이 실거래가가 높은 단지에 집중된 탓인지, 또는 대출 규제가 힘을 발휘해서인지는 확인하기 어려우나 올해 3분기 상승률을 보면 어느 쪽이 힘을 더 발휘했는지 알 수 있을 것 같습니다.
최근에 제가 올린 구별 매물 추이를 보아도 상급지보다는 다음ㆍ다다음 급지에 해당되는 곳들의 매물 감소폭이 큰 바, 이러한 흐름은 당분간 지속될 것으로 예상됩니다. 다만 상급지 아래 급지 지역이 계속 상승한다면 상급지에 대한 상방 압락으로 전환되는 것도 시간문제겠죠. 세제개편안 영향까지 고려해서 각자 어떤 스탠스를 취할지 선택의 시간이 다가오겠네요. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
