안녕하세요
함께 하고 싶은 투자자 이호 입니다
소액 지방투자자에서 10월 15일, 5일장에 수도권으로 갈아탄 투자 이야기를 해보려고 합니다
1.나는 어떻게 여기에 왔을까?
23년 1월에 월부라는 곳에 오게 되었습니다. 다른 분들은 자본주의, 내집마련, 부자가 되기, 노후준비 등등 많은 여러가지 이유로 여기에 오는 듯 합니다. 서로 각자의 목표를 가지고 오는 듯 합니다.
저는 배우자가 월부라는 곳에 22년에 수업을 들었고, 자연스럽게 저에게 바톤터치(?)를 하면서 오게 되었습니다. 처음에는 배우자가 힘들게 하는 것 보다는 제가 더 빠르게 할 수 있을 듯 합니다. 오피스도 못하고 숫자 감각도 제가 더 좋고.. 조금이라도 더 잘하는 사람이 낫지 않을까? 했습니다
그게 전부였습니다
거창한 것이 없었습니다
사실은 나중에 알았지만, 배우자는 제테크를 해야 한다는 것을 알게 되었고 욜로족처럼 아무 생각이 없는 저를 여기 월부라는 환경에 넣기 위해서 처음부터 큰 그림을 그렸고 강의를 억지로 같이 듣게 했습니다. 가랑비에 몸이 젖듯이 서서히 1년간 물들어 가면서 23년 1월에 비로소 오게 되었습니다
2. 지방 소액 투자자
#첫번째 투자를 준비 하면서
적지 않은 나이임에도, 투자금이 1억이 되지 않았고 모으는 종자돈이 많지 않았습니다. 흔히 말하는 소액 투자자였습니다. 23년 1월부터 수업을 들으면서 가장 잘한 것은 나의 상황파악을 정확히 하고(메타인지) 수도권 보다는 지방을 적극적으로 다니면서 투자를 하려고 지역을 알아 가는 노력을 했습니다
청주/천안/광주/대전/울산…1년동안 다닌 지방지역 입니다
지역을 잘 알지 못하고, 선호도 파악이 안되는 경우도 많았습니다
투자 할때까지 나에게 맞는 지역을 가서 투자를 하려고 지역을 알아 갔고, 쉬지 않고 계속 달렸습니다
- 잘한점: 쉬지 않고 달리려고 노력을 했다
아쉬운점: 강의를 뜨믄 뜨믄 듣고, 혼자 앞마당을 만들다 보니 선호다가 명확하지 않는 경우가 많았다
#실전 투자
📍첫번째 투자
26년 4월에 월부학교 수업을 듣게 되면서 본격적인 투자 준비를 했습니다
그동안은 지역을 알아가는 연습을 했고, 실제 투자 하려는 노력을 하지 않았습니다. 흐릿한 단지들은 결국 매임을 하고 담당 튜터님에게 문의를 하면서 뾰족하게 만드는 과정을 거쳐 지방 광역시에 1호기 투자를 하였습니다. 전세까지 마무리 하고 잔금을 했던 것이 24년 9월 입니다
📍두번째 투자
첫번째 투자에서 지방에서 조금은 좋은 한채를(?) 매수할 돈이 부족했습니다.
첫번째 투자를 한 후 종자돈이 남게 되었고, 25년 12월 두번째 투자 계약금을 넣게 되었습니다. 실제로 투자를 검토 후 마무리까지는 약 1.5개월이 소요 되었습니다. 소액 투자를 진행 했고, 실거주는 전세 대출이 있어서 거주지 변경을 같이 진행을 했습니다
지방에서 짧은 시간에 2번의 투자 경험을 했습니다
첫번째 투자 지역에서는 잔금이후 전세가 정말 없더니, 매매/전세 모두 상승을 하기 시작했습니다.
생각보다 빠른 매매 상승을 보면서 지방에서 공급의 중요성을 그리고 미묘한 선호도가 가격에 어떻게 영향을 미치게 되는지 알게 되었습니다
- 잘한점: 기회가 있을 때 투자를 했다. 미루지 않았다
- 아쉬운점: 빠른 결정을 하지 못 해서 두번째 투자에서 좋은 물건을 많이 놓쳤다
3. 생각보다 너무 빨리 찾아온 수도권 투자의 기회
지금부터가 이야기가 본편입니다
24년 9월 첫번째 투자를 진행하였고, 25년 9월 매도 후 25년 10월 수도권에 매수를 했습니다
최근 시장에 있었던 분들은 알고 있죠?
25년 10월 15일 ~ 19일, 흔히 이야기하는 5일장에 투자를 했습니다
날짜 시점으로 보면
-10월 15일 규제 발표(규제 지역, 토허제)
-10월 16일 매물 검토
-10월 17일 매수 가계약
-10월 18일 매수 계약서 작성
거의 하루만에? 매수를 진행했습니다
어떻게 이렇게 투자를 했는지 이야기 해보려고 합니다
#나도 수도권을 볼 수 있구나?
2호기까지 투자를 하면서도 약간의 돈이 남아 있고, 투자금을 열심히 모으고 있었습니다
다음 투자를 해야지? 준비를 하고 있었는데 생각하지 못한 종자돈이 생기게 되었습니다
수도권 매수하고 싶다
나에게 과연 수도권이 맞을까?
이유는 단순 했습니다. 모으는 종자돈이 많지 않았기 때문에 지방에서 빠르게 수익후 수도권으로 갈아 타기 하는게 맞았기 때문입니다. 하지만 수도권을 가지고 싶은 마음, 그리고 지방에 뿌려 놓은 투자 물건이 수익을 내고 있었고 매도 후에 또 한번의 투자를 연결 시켜 줄수 있었습니다
여기서, 3번째 투자를 하는게 왜 취득세 걱정을 안했을까?
2번째 투자한 물건이 공시지가 2억이하 물건이여서, 취득세 중과에서 배제가 되었습니다
(투자를 했을 당시 해당 내용은 없었고, 투자 후 25년 부터 적용이 되어 투자한 물건도 소급 적용을 받음)
25년 여름 월부학교를 하고 있었기 때문에, 담당 튜터님이신 인턴튜터님께서 방향성을 잡아 주셨습니다
저축이 적은 투자자 이나, 이미 지방에 물건이 있고 내년에 매도가 가능 하므로 수도궈 외곽을 투자 해보자!
그렇게 수도권 투자의 여정이 시작 되었습니다
#지방만 보니 수도권이 익숙하지 않네?
생각보다 많은 시간이 소요 되었습니다.
지방만을 보면서 수도권을 열심히 보지 않았고, 선호도 파악도 제대로 되지 않았습니다
3번째 투자임에도 상당히 시간이 오래 걸렸습니다. 그래도 가능하면 물건을 계속 보려고 노력을 했고 현장을 가려고 노력을 했습니다. 물건이 날라 가는 상황은 아니였으나, 생각보다 손에 잡히는 물건이 적었습니다
그만큼 더 딥하게 물건을 찾아내지 못 했습니다
튜터님의 따끔한 충고, 그리고 그동안 내가 방치했던 곳들
그런 여러가지 요인들이 투자를 하는데 방해 요소가 되었습니다
지역을 알아 갈때 한지역씩 명확히 알아 가는게 얼마나 중요한지 알게 됩니다
명확히 모르다 보니, 이리 저리 치이고 내가 정리를 못하는 상황들 그리고 애매한 수용성을 가지고 광역시를 보는 실수까지 하게 됩니다
3번째 투자를 우당탕탕하면서, 7월부터 시작한 여정이 9월초에 매물 코칭을 하면서 마무리 하려고 했습니다
생각보다 괜찮은 단지였고 충분히 투자를 해도 수익을 볼수 있다고 생각이 들었습니다
당시 투자를 검토했던 단지였는데
지금 생각해 보면 왼쪽의 단지는 1억이상, 오른쪽 단지는 0.5억정도의 수익을 보았을 것으로 생각 됩니다
투자를 했을까요?
#진짜 투자는 지금 부터!
9월 9일에 매물 코칭예정이였습니다.
여름학교에서 있었기 때문에, 담당 튜터님의 1차 검토 그리고 2차 매물 코칭이 마무리 되면 투자를 진행 하는 프로세스로 했는데., 이미 1차 검토는 마무리 되었고 2차를 기다리고 있었습니다
9월 6일에 첫번째 투자물건의 세입자로 부터 연락이 왔습니다
결론은 퇴거를 하고 싶다. 12월말에 신축에 입주하려고 한다
해당 지역은 전세가 없었기 때문에 전세를 다시 높게 맞춰야 하나? 28년 선호지역에 입주가 있는데 역전세 위험이 있는데? 그러면 이번에 매도를 해야 하나? 세금이 66%(매수후 1년~2년이내 매도) 인데?
주말 동안 스스로 생각 정리를 했는데, 매도를 하는게 맞다
머리를 결론을 내렸지만 세금 66%의 벽은 너무크다 보니 가슴으로 받아들이지 못했습니다
세금이 몇백이 아닌 몇천이였고, 소액투자자에게 너무 큰 금액이였습니다
그런 상황에서 9월 9일 매물 코칭을 받게되었습니다
양파링멘토님께서
매도 해야 한다. 매도후 지금의 종자돈+매도 나오는 돈을 뭉쳐서 더 좋은 자산을 사야 한다
같은 이야기를 3번정도 반복해 주셨습니다. 그만큼 매도를 하려는 마음이 쉽지 않다는 걸 알고 계셨습니다
똑같은 이야기를 인턴튜터님께 또 여쭤보고 하면서 같은 답을 뻔히 알면서도 또 물어보게 되었습니다
분명 매도를 해야 하는 것을 알면서 스스로 받아들이지 못했습니다
배우자도 많이 힘들어 했습니다
당연히 매도를 알고 있으면서 수천만원의 세금은 쉽지 않았습니다
매도를 준비하면서 바로 다시 시세를 보라고 했습니다
갈아탈 준비를 하라고 하셨습니다
매도 그렇게 쉽게 되겠어?
네!! 저는 입주가 가능한 1등 물건으로 욕심을 내지 않았고 광고후 3일만에 매도가 되었습니다
생각보다 빠르게 매도가 되었습니다. 물건을 다시 찾아보고 했어야 햐는데 핑계지만, 저는 지쳤습니다
정말 아닐한 생각, 내가 사려는 지역은 서울이 아니여서 규제가 나와서 괜찮을꺼야
12월까지만 투자를 마무리 하자!!
#마지막 점을 찍어 보자
네~ 그렇습니다
그렇게 그냥 9월의 시간을 흘러 보냅니다
25년 가을 월부학교에서 가게 되면서, 학교 가서 마무리하자
지금 추석인데 물건 보기 너무 힘들다 등등 그렇게 시간을 보내고, 가을 월부 학교가 시작 되었습니다
10월 15일에 생각하지 못한 규제가 발표 됩니다
‘토지거래허가구역’ 실거주를 하지 않고 매수를 하는 것, 전세레버리지 투자가 불가능 한 것 입니다.
서울 전역+경기 112곳을 동시에 묶었고 경기도는 주요한 투자 지역이였습니다
정말 저의 안일한 생각이…
규제가 발표된 10월 15일에 우연히 현장에 있었습니다
(14일에 매물을 보려고 예약을 했습니다)
현장은 아수라장이였습니다
밤늦게까지 계약을 하고, 사장님들 계속 전화를 돌리면서 오늘까지 계약을 해야 한다는 설명들…
오늘 계약을 하려는 매수자들
그런것을 보면서 저는 15일을 보냅니다
아침에 규제가 나오면서, 토허제를 늦게 공부 하게 됩니다
이번 5일장에 매수를 못하면 주요 수도권은 이제 쉽지 않구나?
나에게 남은 시간은?
16, 17일뿐이였습니다.18일 토요일은 동료와 함께하는 반임장이였고, 19일은 일요일이였습니다
16, 17일 연차를 우선 쓰고 물건을 후회 없이 보기로 했습니다
15일 현장에 있으면서 느낀건, 분명 급매가 있을거라는 확신이였습니다
15일 집에 돌와서 투자 지역의 전수조사를 하고, 물건을 추려보기 시작 했습니다
+네이버 부동산에서 투자단지를 볼때는 전체 부동산을 다 눌러서 확인을 했습니다
(급매 혹은 조건이 조금씩 다르게 표현이 될 수 있어서 였습니다. 시간이 늦어서 전임으로는 확인이 불가능 했기 때문에 손품을 활용했습니다)
물건을 추린후, 16일 아침부터 전임을 하면서 물건을 추렸고 정말 싼 물건을 찾게 됩니다
절대가격이 이미 저렴한데, 이번 5일장에 매도를 위해서 급하게 3천만원을 내린 물건 그리고 비슷한 조건의 또 따른 물건들을 찾았습니다
그런 물건들을 전임하고 실제 가장 먼저 물건을 보게 되었습니다
싸다는 확신이 있었기 때문에 물건을 보러 가는 길에 담당튜터님이신 센스튜터님께 매물 코칭을 넣을 모든 준비를 해놓고 물건을 보러 출발했고, 물건을 보자 마자 매물 코칭을 넣었습니다. 생각보다 급하게 현장이 돌아 가고 있었고 제가 처음 물건을 보았으나 제 뒤로 여러팀에서 물건을 보았습니다
#원칙을 지키는 투자자가 되어 보자
센스튜터님께서 저녁 10시에 다음날 바로 2차 매물 코칭을 받을 수 있도록 준비를 해주셨습니다.
부동산 사장님께 늦은밤 문의를 했을때, 아직은 가계약 하지 않았다는 이야기 그리고 오늘 물건 꽤 많이 보고 갔다는 이야기, 많은 곳에 물건을 내놓아서 어떻게 될지 모르겠다는 이야기
순간 저도 가계약금 정말 일부만 넣을까?
많은 고민을 했습니다
지금까지 투자를 하면서, 저만의 원칙이 있었는데 코칭을 마무리 후 계약을 하자 였습니다. 그 원칙을 지키고 싶었습니다. 다음날 13시에 코칭을 받기로 예약이 되었는데, 계속 네이버 부동산에서 물건을 찾고 전임을 했습니다. 마지막까지 어떻게 될지 모르기 때문에 물건을 계속 찾았습니다
생각보다 손에 쥔 물건이 없었고, 시간이 많지 않았기 때문입니다
17일 아침이 되었고, 매물 코칭 13시까지는 긴시간이였습니다
물건이 날라가면 어떻게 하지?
사장님 세입자에게 확약을 받아 달라, 특약조정을 해달라 하면서 일부러 시간을 벌어 보았습니다
최종 네고도 진행해 보았습니다. 물건을 많이 내 놓았기 때문에 부동산 사장님께 기달려 달라고 할수는 없었습니다
왜 사장님은 이렇게 일을 잘할까요?
척척 모든것을 한번에 준비 주셨습니다
더이상 시간을 벌기 어려운 상황에서 13시에 매물 코칭을 받았고, 13시 40분에 바로 가계약금을 넣었습니다
나중에 안 사실인데, 저보다 더 빠르게 계좌번호를 요청한 매수자가 있었는데 제가 먼저 서류 요청등을 하였고, 해당내용으로 부동산 사장님이 매도자와 조율을 통해서 저한테 계좌번호가 먼저오게 되었습니다
일잘러 사장님이 있었기에, 먼저 조율을 시작 했기에 가능 했습니다
4. 투자를 마무리 하면서
쉼없이 달려오기도 했으나, 우여곡절이 있었으나? 결국 저는 끝까지 포기 하지 않고 최선을 다했습니다
5일장에서 기회를 잡을 분들도, 기회를 놓친 분들도 있습니다
규제가 나오자 마자 이번에 수도권 투자를 해보고 안되면 바로 광역시로 내려 간다
괜찮다! 하지만 최선을 다해 본다!
단순한 저의 마인드가 이번투자까지 이어 진 듯 합니다
처음 투자를 했다면, 이번 투자를 쉽지 않았을 것입니다
협상/조율이 안되었을 것이고 성급함이 엄청 있었을 것입니다
투자 경험이 있었기 때문에 지금의 투자를 했다고 생각을 합니다
이번투자는 1원도 네고를 하지 못하고 호가 그대로 매수를 했습니다. 네고는 투자의 필수라고 생각을 했던 순간도 있었는데 시장의 변화를 몸소 배웠습니다
경험이라는 것이 무엇보다 중요하고, 시장에 있었기 때문에 기회를 잡았다고 생각 합니다
누구 보다 좋은 환경에서 계속 공부를 하고 있었고 좋은 스승님들이 늘 옆에 있었고, 나의 동료가 있었기에 그짧은 찰나의 순간에 투자를 마무리 할수 있었습니다. 나 혼자 였다면 지금까지의 여정은 절대 있을 수 없었을 것입니다
누구보다 저를 생각해주신 제자의 성장을 그리고 투자를 도와주신 밥잘튜터님, 빈쓰튜터님, 인턴튜터님, 센스튜터님, 지지튜터님, 용맘튜터님, 오하튜터님 그리고 진담튜터님 진심으로 감사 드립니다.
늘 저를 믿어주고 힘들때 함께 해주는 제 투자 동료들 감사 합니다
지방에 투자 해도 되겠어? 인구 소멸 되는데?
제가 첫번째 투자를 할때 주위에서 엄청 많이 듣던 소음이였습니다
1년만에 수천만원의 세금을 내면서 갈아 수도권으로 갈아 타기를 했습니다
누구는 안될다고 할때 묵묵히 한발한발 경험을 쌓고, 앞으로 나아갔습니다
소액으로 시작을 했지만, 누구나 할 수 있는 투자 입니다
다음을 준비 하면서 CSS 복기를 하면서 마무리 해보려고 합니다
Continue(다음에도 계속 해야 할 것)
서울/수도권에 투자 기회가 온다면 고민하지 말고 바로 실행투자 단지의 부족한 부분을 더 좋은 자산으로 갈아탈 준비
(3번째 투자한 단지 지켜내기, 앞마당, 시세정리, 종자돈, 환경)
Stop(다음에 하면 안되는 것)
나만의 포트폴리오, 그에 맞게 행동하기
투자는 점을 찍는 그 순간까지 최선을 다할 것
Start(새롭게 시작 해야 할 것)
과거 시장/세금에 대해서 스터디 정리 할 것
긴글 읽어 주셔서 감사합니다
