2주택자입니다. 자산을 지키고 싶어요. 도와주세요~

안녕하세요 8자좋은니콜님!!! 서울/수도권 2주택자로 정말 좋은 상황을 맞이하신 것 같습니다!!!! 먼저 축하부터 드릴게요^^ 잘 버티고 견디셔서 두 주택 모두 수익이 난 것 같은데, 세금때문에 고민이신 것 같아요. 천천히 설명을 드려보면 좋을 것 같습니다. 비거주 1주택 세금 강화 정책이 나온 것은 맞습니다. 그리고 니콜님의 상황이신 비거주 다주택의 경우 세금 공제 범위가 줄었습니다. (9억 → 4억+ 5억 * (거주주택공시가/전체주택공시가)) 그래서 범위를 잘 생각하셔야 할 것 같아요. 1) 서울 공시가 약 10억 비거주 2주택자 보유세가 얼마정도 될까요? 공시가가 10억이고 비거주 2주택이시니 말씀드린대로 세금 공제의 범위가 9억에서 4억+ 5억 * (거주주택공시가/전체주택공시가) 로 바뀌었습니다. 계산해보겠습니다. {10억 - 4억 (비거주라 공제금액이 4억만 가능합니다.)} * 60%(공정시장가액비율, 26년) * 세율 1% = 약 360만원 max로 계산한 값이라 1년에 360만원정도가 예상 됩니다. 그리고 공정시장가액비율은 60%, 70%, 80%로 늘어가며 세부담상한이 150% → 200% 로 바뀌어 매년 비율이 조금씩 달라질 수 있습니다. (종부세 세율은 6~12억원 범위에서는 1.0% 입니다.) 연 소득 계산하셨을 때 세금이 얼마나 나올지 한번 확인해보시면 좋을 것 같네요 2) 일시적 1가구 2주택 비과세 0원이 맞는지? 현재 0호기 매수후 추가 주택을 매수하기까지 4년이 지났고, 0호기를 매수하고나서 실거주 포함 2년이 지났으며 25년 매수한 주택을 매도하는 시기가 28년 이내라면 (잔금일 기준입니다.) 일시적 1가구 2주택 혜택을 받을 수 있습니다. 양도세 비과세를 받는 것은 시가 12억 원까지는 비과세 혜택을 그대로 적용받고, 12억 원을 초과하는 '비율'에 해당하는 양도차익에 대해서만 양도소득세가 계산됩니다. 취득가액과 양도가액에 따라 달라지고, 장기보유특별공제에서 장기거주특별공제로 바뀌니 이 부분은 셀프 계산해보실 수 있을겁니다 !!! (과세대상 양도차익 * (거주공제율) 이 되겠죠) 3) 0호기 매도 시 언제까지 매도해야 하나요? → 1호기를 매수하고 잔금을 친 일자에서 3년 이내로 하시면 됩니다. 4) 세입자에게는 언제 알려줘야 하나요? → 재계약 전에 해주시는게 좋은데, 통상 만기 7~8개월 전에 미리 이야기해서 준비를 할 수 있게 할 것 같아요!! 5) 현정부 정책 기준으로 비과세가 아니라면 양도세가 얼마나 늘어날까요? → 매수가액과 매도가액을 모르기 때문에 계산은 해봐야 하지만, 공제한도가 신설된 부분(인별/물건별 20억(28') → 인별/물건별 10억(29'))과 공제율 (보유 → 거주) 에서 비율을 따져보시는게 필요합니다. 비과세가 아니면 일반과세로 계산해보시고 공제가 어떻게 되는지만 잘 확인하시면 좋을 것 같습니다.!! 6) 현금흐름이 필요해서 1호기를 매수 후 2년 후 매도하면 세금이 어떻게 달라지나요? → 비과세로 0호기를 팔지 않는 이상, 1호기를 나중에 매도하게 되시더라도 결국 일반과세가 됩니다. 일반과세율은 바뀐게 없으니 부동산 계산기로 계산해보시면 됩니다!! 7) 고수님들이라면 보유와 매도 중 어떤 선택을 하실까요? → 이부분도 물론 매수가액, 매도가액을 알아야 선택이 가능합니다.. 단순히 세금으로 계산을 하기보단 현재 귤님의 현금여력과 차액을 함께 생각해보시면 좋을 것 같습니다. 제가 현재 상황으로 대략적으로 추측을해서 본 것이다보니 이렇게 썼는데요. 어느정도만 참고하시면 좋을 것 같습니다. 지금 귤님의 경우, 상황이 복잡하다보니 세무사분께 부동산 세금 상담을 한번 받아보시거나 투자코칭을 받아보시면 좋겠습니다. 가장 중요한 건, '세금 때문에 팔아야 한다' 라기 보단 내가 보유했을 때의 비용과, 매도 시 세금을 정확히 비교해서 선택을 해야하는데 그 부분이 없다보니 선택을 못하시는 것 같아요ㅠ 꼭 세금상담 받아보세요!! 지금 상담비를 쓰는게 나중에 양도세를 내는 것 보다는 저렴할겁니다! 화이팅입니다!

안녕하세요, 8자좋은니콜님! 현재 2주택 상황에서 세금관련해서 고민중이시군요. 1) 보유세 일단 기본적으로 보유세는 재산세와 종합부동산세로 나눠집니다. 이번에 많이 바뀌는 게 종부세다보니 종부세를 한번 계산해볼게요. 세제개편안이 27년부터 적용된다고 생각하고 27년 기준으로 말씀드려볼게요. 공시가 합 10억, 두 주택 모두 비거주, 조정지역 일단 다주택자 공시가 10억인 경우 종부세 대상입니다. 두 채 모두 비거주라면 4억만 공제된 6억에 대해서 2027년 공정시장가액비율 70%를 적용해서 4.2억이 과세표준이 됩니다. 여기에 과표에 해당하는 세율인 0.7%와 누진공제 60만원을 적용하면 234만원이 됩니다. 2) 양도세 현재 일시적 1가구 2주택에 해당이 되는 게 맞고, 0호기는 1호기 매수 후 3년 이내 매도하시면 일시적 1가구 2주택 혜택을 받을 수 있습니다. 1호기의 경우 공시가 4억으로 매매가가 12억 미만일 것으로 보여서 비과세로 양도가 가능할 듯합니다. 0호기가 아니라 1호기를 매도하면 일시적 1가구 2주택이 적용되지 않습니다. 조정대상지역 2주택자의 세율로 계산됩니다. 3년 이내에 0호기를 매도하지 않으셔도 동일하게 2주택자의 세율로 계산됩니다. 양도차익이 얼마냐에 따라 다르겠지만 28년에 매도한다고 하면 중과 10%가 적용될 예정이기 때문에 양도차익이 3억이라면 약 1.3억, 5억이라면 약 2.4억 정도의 세금이 나오게 됩니다. 양도세 계산은 양도차익에서 거주를 전혀 안했다고 생각하면 기본공제 250만원만 하고 바로 세율을 적용하게 되는데 예를 들어 1.5억 이하면 35%, 10억원 이하면 38% 여기에 중과 10%가 되는 개념이라고 이해하시면 됩니다. 0호기 매도 생각이 있다면 최대한 세금혜택을 받을 수 있게 할 것 같아요. 하지만 세금이 우선이라기 보다는 내가 다음 자산으로 갈아탈 수 있는지, 그걸 먼저 생각해볼 것 같습니다. 좋은 자산 잘 운영하시기를 응원하겠습니다.

안녕하세요 8자좋은니콜님, 노원 0호기와 성북 1호기 자산을 잘 매수하시고 보유와 향후 매도까지 고민하시고 계시는군요. 1. 비거주 2주택 보유세 (공시가 합 10억 원) 개편된 세법 기준 비거주 2주택자 기본공제(4억 원)를 적용하면 과세표준은 약 4.2억 원(공정시장가액비율 70% 가정)입니다. 향후 공정시장가액비율이 단계별로 상향될 수 있음을 고려해보시기 바랍니다. 과세표준 4.2억 * 3~6억 구간 2주택은 세율 0.7%를 곱하면 294만원 정도로 계산이 되며, 누진 공제를 감안하면 200만원대 수준일 것으로 보입니다. 현재 수준에서는 매도를 감안할 정도의 세금이 아니기 때문에 향후 갈아타기 시나리오를 고민해보시는 것이 적정할 것 같습니다. 2. 일시적 1가구 2주택 비과세 기준 및 매도 시점 0호기(노원)가 대상이며, 일시적 1가구 2주택 적용 시 양도세는 비과세가 맞습니다. 1호기 매수일(2025년)로부터 3년 이내인 2028년 해당 일자 전까지 잔금 납부를 마쳐야 비과세에 해당 합니다. 만약 매도의사가 있다면 세입자 만기 6개월~3개월 전에는 매도 및 퇴거에 대해 협의하시는 것이 좋습니다. 3. 비과세 기간을 넘기거나 1호기를 먼저 팔 경우 만약 0호기를 2년 내에 매도하지 못한다면 비과세 혜택이 소멸하여 양도차익에 대한 일반과세(기본세율 6~45%)가 부과되므로 몇천만 원 상당의 세금을 내야 합니다. (다주택자 양도세가 유지될 경우 29년 부터는 2주택은 +20%p입니다) 니콜님, 보유세가 감당이 어려울 정도로 과한 수준은 아닌 것으로 보이지만, 향후 또 개편될 수 있기 때문에 세금관련하여 세무 전무가에게 매도 혹은 매수 전에 꼭 상담을 받아보시기 바랍니다. 추가로, 보유세가 감당이 어려워 매도하기 보다는 일시적 1가구 2주택인 노원 0호기를 먼저 매도할 경우 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있을지 혹은 성북구 매도 차익과 합쳐서 두 자산을 매도하고 더 좋은 곳으로 갈아탈 수 있는지 미리 시나리오를 돌려보면서 갈아탈 곳을 알아봐두는 준비가 더 중요할 것 같습니다. 아무쪼록 답변이 도움되셨으면 좋겠습니다.