안녕하세요!
👣 돈 되는 곳은 어디든 간다! 돈죠앙입니다!
「발로 뛴다」 시리즈의 두 번째 지역은
정말 기대가 가득되는 지역이예요.
수도권 외곽은 무조건 역에 가까울수록 비싸다는 제 오랜 통념을 보기 좋게 깨뜨려 준 반전의 도시이기도 한 이 곳은요?
1. 서울 핵심 업무지구인 여의도를 30분대로 연결해 줄 신안산선.
2. 4호선을 품고 GTX-C까지 추진되는 교통 요충지.
3. 계획도시의 쾌적한 주거환경과 대형 상권, 공원까지 갖춘 곳.
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 | ![[단독] 반월·시화산단 배출권 거래업체 '달랑 2곳'...스코프3 '무방비'](https://cdn.weolbu.com/data_file/7f2dc3a0-b1c7-4b5f-8378-7bbce7971c70.jpg) |
바로… 경기도 안산!!입니다.
안산 하면 아직도 공단부터 떠올리시는 분들이 많으실 텐데요.
저 역시 안산을 제대로 보기 전까지는
서울에서 꽤 멀리 떨어진 도시라고만 생각했습니다.
지난번에 살펴보았던 부평, 그리고 수지 아래 붙어 있는 수원과 비슷한 거리에 위치해있네요.
4호선이라는 좋은 노선이 지나가는 것도 안산의 매력인데요,
여기다 더해서 신안산선까지 들어오는 안산, 어떠신가요?
1. 공단 도시라는 이미지 뒤에 숨겨진 쾌적한 계획도시
안산에는 국내 대표적인 산업단지인 반월국가산업단지와 시화국가산업단지가 자리하고 있습니다.
그래서 오랫동안 ‘공단 도시’라는 이미지가 강했는데요.
그런데 직접 안산을 걸어보니 생각보다 전혀 다른 모습이었습니다.
특히 고잔신도시와 중앙역 생활권으로 들어서니 넓은 도로와 공원, 학교와 대단지 아파트가 이어지며 하나의 계획도시 같은 주거생활권이 만들어져 있었습니다.
이렇게 ‘공단 도시’라는 이미지와 다른 안산, 어떠신가요?
2. 교통 호재라면 남부럽지 않은 안산!
안산에는 이미 4호선이 지나고 있지만, 서울 주요 업무지구로 이동하기에는 긴 이동시간과 환승이 아쉬웠습니다.
그런데 신안산선이 개통되면 안산에서 여의도 접근성이 크게 개선됩니다.
여기에 GTX-C 상록수역까지 추진되면서, 안산은 기존 4호선에 새로운 광역교통망이 더해지는 지역이 되고 있습니다.
“안산이 이렇게까지 서울과 가까워진다고?!”
3. ‘사는 곳’의 차이가 분명한 안산!
안산을 직접 돌아보면서 가장 궁금했던 것은 이것이었습니다.
“같은 안산인데, 왜 어떤 곳은 더 비싸고 사람들이 더 선호할까?”
특히 눈여겨볼 곳은 중앙역 생활권과 고잔신도시입니다.
중앙역은 교통과 상권, 고잔신도시는 계획된 주거환경과 생활 인프라라는 서로 다른 장점을 가지고 있는데요. 그렇다면 투자자의 눈으로 봤을 때,
교통이 좋은 중앙역일까요?
주거환경이 좋은 고잔신도시일까요?
꽤 궁금한 포인트가 많은 지역이죠?
👀 지금 안산의 가격은요..?
직접 돌아보니 안산 전체를 ‘저평가 지역’이라고 말하기는 어려웠습니다.
특히 고잔신도시와 중앙역처럼 사람들이 선호하는 생활권은 이미 가격에 그 가치가 상당 부분 반영되어 있었어요.
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투자자에게 중요한 것은 ‘싼 곳’을 찾는 것이 아니라,
교통호재와 생활권의 가치에 비해 아직 가격이 덜 따라온 곳이 있는지 찾아보는 것이 아닐까요?
과연 현 시점 안산을 어떻게 바라봐야할지?
궁금하지 않으신가요?
이 질문에 대한 답을 직접 👣 발로 뛰어 현장에서 찾아보기로 했답니다!
지금부터 집!중! 해서 읽어주세요!
📌 이 글을 읽으시면, 이런 점을 알 수 있어요!
- 안산이 왜 ‘공단 도시’라는 이미지와 달리 계획도시로서의 주거가치를 가지고 있는지 알 수 있어요.
- 안산의 기존 교통망과 신안산선·GTX-C가 지역에 어떤 변화를 가져오는지 살펴볼 수 있어요.
- 중앙역과 고잔신도시의 생활권별 입지와 주거환경의 차이를 알 수 있어요.
- 교통 호재만 보고 투자하면 안 되는 이유와 실제 수혜 단지를 판단하는 기준을 알 수 있어요.
그리고 마지막으로,
지금 안산을 투자자의 눈으로 어떻게 바라봐야 하는지,
그리고 안산에서 어떤 입지를 눈여겨봐야 하는지까지!!
함께 살펴보겠습니다.
🔎 안산은 어떤 곳이에요?
안산은 경기도 서남부에 위치해 있습니다.
서쪽으로는 시흥과 맞닿아 있고
동쪽으로는 군포·수원과 연결되며
남쪽으로는 화성, 북쪽으로는 인천과 이어집니다.
👀 안산의 특징은요?
‘서울로 출퇴근하는 도시’이면서 동시에 산업단지를 배후에 둔 자족적인 주거도시라는 점입니다.
안산에는 반월·시화 국가산업단지를 중심으로 오랫동안 산업 기반이 형성되어 왔습니다.
(다만 예전처럼 안산 안에서 일자리가 계속해서 크게 늘어나고 있다고 보기는 어렵습니다.ㅠ)
산업단지의 고용 규모도 과거보다 다소 줄었고, 최근에는 기존 제조업 중심의 산업구조를 AI·첨단제조·R&D 등으로 전환하려는 움직임이 나타나고 있습니다. 그래서 안산의 일자리만 보는 것이 아니라, 평택·화성·시흥 등 주변 산업도시와 연결된 광역적인 일자리 흐름까지 함께 볼 필요가 있다는 특징이 있어요.
하지만, 안산을 단순히 ‘서울의 외곽 베드타운’으로만 바라보기도 어렵고,
반대로 ‘일자리가 풍부한 자족도시’라고 단순하게 표현하기에도 아쉬움이 있습니다.
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그렇다면 안산의 입지를 볼 때 무엇을 봐야 할까요?
첫 번째는 일자리. “안산과 주변 지역에 어떤 일자리가 있고, 그 일자리의 규모와 질은 어떠한가?”
두 번째는 주거. “그 일자리와 주거지가 얼마나 가깝고 편리하게 연결되어 있는가?”
마지막은 접근성. “서울의 주요 업무지구까지 얼마나 빠르게 이동할 수 있는가?”
이 세 가지를 기억해주시면 됩니다.
그렇다면 이 세 가지 조건을 놓고 봤을 때,
안산에서는 과연 어느 생활권이 가장 좋은 입지를 가지고 있을까요?
이제 안산의 생활권을 하나씩 살펴보겠습니다.
잘 따라와주세요!
⭐ 안산의 생활권은 어떻게 나눠볼 수 있을까요?
① 중앙역 생활권
: 안산의 교통과 상권이 모이는 중심지
안산에서 사람들이 가장 많이 모이는 곳은 어디일까요?
저는 가장 먼저 중앙역 생활권을 살펴봤습니다.
중앙역은 4호선과 수인분당선을 이용할 수 있고,
역 주변으로 안산의 대표적인 상권과 생활편의시설이 밀집해 있습니다.
연식이 좀 낡아보이는 안산중앙역에서 내려 주변을 걸어보면 상업시설이 이어져요.
노래연습장, 술집, 모텔 등등 유해 상권도 즐비합니다. 여타 수도권 외곽의 중심가 같아요.
하지만 조금 더 들어가보면, 아파트 쪽에 붙어 있는 상권들은 학원 및 생활상권도 잘 갖추어져 있어요.
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교통과 상권, 주거가 한곳에 모여 있는 안산의 중심지라는 느낌이었습니다.^^
특히 중앙역 생활권에서 눈여겨본 것은 앞으로 들어올 신안산선인데요.
기존 4호선에 신안산선이라는 새로운 광역교통망이 더해지면서
안산에서 서울 주요 업무지구로 이동하는 방법이 달라질 수 있기 때문입니다.
신안산선은 안산에서 광명·여의도 방향을 연결하는 노선으로 계획되어 있습니다.
그래서 저는 처음에는 아주 단순하게 생각했습니다.
“안산은 교통이 중요하니까, 중앙역 가까운 신축이 가장 비싸겠지?”
실제로 중앙역 주변에는
힐스테이트 중앙, 안산센트럴푸르지오 같은 신축급 단지들이 자리하고 있습니다.
“여기가 안산의 대장이겠구나.”
하지만, 상권을 더 둘러볼 수록 고민이 생겨났습니다.
🤔 “흠,,그런데.. 아이 키우는 가족들이 이곳에서 살고 싶을까? "
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그 답을 찾기 위해 조금 아래로 아래로 이동해보았답니다!
② 고잔신도시 생활권
: 안산의 대표적인 주거 중심지
중앙역에서 조금더 내려오니 분위기가 확 달라졌습니다.
바로 고잔신도시인데요,
이곳은 안산에서도 대표적인 계획도시 주거지역으로,
공원, 학교, 상권, 아파트가 비교적 체계적으로 배치되어 있는 것이 특징입니다.
중앙역이 “교통과 상권의 중심” 이라면,
고잔신도시는 “주거환경과 생활의 중심” 에 가깝다는 생각이 들었습니다.
특히 직접 걸어보면서 인상적이었던 것은
곳곳에 자리한 공원과 녹지였습니다.
아파트 단지에서 학교와 공원, 학원가 등 생활편의시설을 이용하기 편하고
대단지 아파트들이 형성되어 있어
가족 단위로 생활하기 좋은 환경을 갖추고 있었습니다.
그래서 고잔신도시에 오니까 자연스럽게 이런 생각이 들었습니다.
“사람들이 집을 살 때 교통만 보는 것은 아니구나.!!”
매일 출퇴근하는 사람에게는 역이 중요하지만,
아이를 키우는 가족에게는 학교와 학원, 공원, 주거환경도 똑같이 중요하기 때문이라고 정리해볼 수 있을 것 같아요.
👀 “중앙역처럼 교통이 좋은 곳 vs 고잔처럼 주거환경이 좋은 곳 ,
과연 안산 사람들은 어디를 더 선호할까?”
이 질문에 대해 생각해보기위해 재미있는 비교 사진을 가져왔어요.
아래의 두 사진은 두 곳 모두 신안산선의 새로 들어오는 곳이라는 공통점이 있어요.
하지만, 사진으로만 봐도 딱 다른 차이점이 있는데요,
혹시 눈치 채셨나요..?
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신안산선이 들어오는 역 뒤편과 옆을 보시면요,
A는 돈텔마마 나이트, 보청기, 상품권, 식당 등의 상권이 보이구요,
B는 상위권수학, 독서논술, 신협, 커피 등의 상권이 보여요.
같은 신안산선 인근에서 거주를 선택해야한다면 여러분은 어느 곳에 살고 싶으신가요? ㅎㅎ
맞습니다! 당연히 B를 먼저 선호할 것 같아요.
하지만 지도에서 살펴보면요~
A는 4호선&수인분당선 노선이 이미 지나가는 중앙역 이구요,
B는 아직 어떤 노선도 품고 있지 않은 호수역 이예요.
수도권 외곽=교통 공식에 대입했다면,
당연히 A가 선택받아야 하는 것이 마땅하지만,
실제 사람들은 교통과 멀~~ 리 떨어져 있는 B지역의 대표단지를 더 선호한다는 것은 안산에서 중요하게 생각해봐야할 포인트인 것 같습니다.
- A대표단지 안산센트럴푸르지오 18년 990세대 8.6억 /5.2억 (투자금 3.4억)
- B대표단지 안산레이크타운푸르지오 16년 1569세대 10.6억/4.4억 (투자금 6.2억) (26.8.21. 네이버 호가 기준, 30평대)
👀 그래도 확신이 들지 않을 땐,,
제가 느낀 것만으로 “호수공원이 더 좋은 곳이다”라고 결론을 내릴 수는 없으니까요.
그래서 이번에는 부동산 사장님께 직접 물어보러 다녀왔습니다!
“사장님, 중앙역이랑 호수공원 쪽을 비교하면 어디를 더 선호하세요?”
호수공원 쪽에서 들은 이야기는 꽤 명확했습니다.
“여기랑 중앙역은 비교할 곳이 아니죠. 아이 키우는 사람들은 호수 쪽을 더 선호해요.”
반대로 중앙역 쪽에서는 조금 다른 이야기를 들을 수 있었습니다.
“역세권을 중요하게 보는 분들은 중앙역으로 오고요. 호수 쪽은 아이 키우기 좋다고 생각하는 분들이 선호하죠.”
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호수공원이 나쁘다고는 차마 말할 수 없지만,
중앙역의 교통을 강조하시는 점에서 확실히 호수공원을 더 선호한다는 것을 알게 되었어요.
말을 듣고 나니 가격 차이가 조금 이해되기 시작했습니다.^^
⭐ 결국 ‘좋은 입지’의 기준은 하나가 아니었습니다.
중앙역은 교통과 상권을 중요하게 생각하는 수요가 선택하고,
호수공원은 쾌적한 환경과 학교, 공원을 중요하게 생각하는 실수요가 선택하는 곳이었습니다.
그러니 단순히 “역에 가까우니까 무조건 더 좋은 단지다.” 라고 판단할 수는 없었던 것이죠.
그래서 저는 신안산선을 다시 생각해보게 되었습니다.
호수공원 생활권은 이미 아이 키우기 좋은 주거환경이라는 실수요 선호를 갖고 있습니다.
다만 아쉬운 점은 교통이었는데요.
이곳에 앞으로 신안산선이라는 광역교통망이 더해져 서울 접근성까지 개선된다면 어떨까?
저는 바로 이 부분이 앞으로 호수공원 생활권을 볼 때 주목해야 할 포인트라고 생각했습니다.!!
👣 결국 임장에서 확인해야 했던 것은 ‘가격’만이 아니었습니다.
이번 안산 임장을 하면서 다시 한번 느꼈습니다.
손품만 봐서도 안 되고, 발품만 팔아서도 안 되는구나.
처음에는 가격을 보며 의문이 생겼습니다.
“왜 역에서 더 먼 단지가 더 비싸지?”
지도를 펼쳐보니 주거환경의 차이가 보였습니다.
직접 걸어보니 공원과 학교, 상권은 물론이고
실제로 사람들이 생활하는 동네의 분위기가 느껴졌습니다.
그리고 부동산 사장님께 직접 물어보니
“실제로 어떤 사람들이 어느 생활권을 선호하는지”
현장의 이야기를 들을 수 있었습니다.
그렇게 지도 → 현장 → 부동산 → 매물
하나씩 확인하고 나서야 비로소 가격이 만들어진 이유가 조금씩 보인다는 말씀을 드리고 싶었습니다.
🔎 정리해볼게요!
호수공원 생활권
- 아이 키우기 좋은 쾌적한 주거환경을 선호하는 실수요가 탄탄한 생활권
- 여기에 신안산선이 더해지면서 서울 접근성 개선까지 기대할 수 있는 곳
중앙역 생활권
- 안산의 교통·상권 중심지
- 역세권과 생활 편의성을 중요하게 생각하는 수요가 꾸준히 선택하는 곳
결국 중요한 것은
“어느 곳이 무조건 더 좋은가?”가 아니었습니다.
어떤 수요가 그곳을 선택하고, 그 선호가 현재 가격에 어떻게 반영되어 있는가?까지 살펴보아야겠습니다.
📊 다음 글에서는요,
안산의 대표 단지들을 직접 비교해보려고 합니다.
힐스테이트중앙 / 안산센트럴푸르지오 /안산레이크타운푸르지오
그리고 고잔·초지 생활권의 대표 단지까지.
과연 안산에서 사람들이 가장 선호하는 곳과 실제로 가격이 가장 높은 곳은 같은 곳일까?
또, 역세권 신축이라는 이유만으로 가격이 높은 것인지,
아니면 역에서는 조금 멀더라도 사람들이 실제로 살고 싶어 하는 주거환경이 가격에 더 큰 영향을 미치는 것인지.
이번에는 매매가·전세가·가격 차이를 하나씩 비교해보겠습니다.
그리고 마지막에는
“그래서 투자자라면 안산에서 어디를 봐야 할까?!!!”
이 질문까지 직접 발로 뛰어 찾아보겠습니다. 👣
다음 편에서는 안산의 입지를 ‘숫자’로 확인해볼게요.
기대 많이 해주세요~!!
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👣 발로 뛴다 시즌 2 👣
1편. 규제 이후, 싸다고 덥석 사면 큰일납니다... 수도권 외곽 투자의 진짜 핵심
2편. 인천편(1) 서울 20분대인데 7억도 안 된다고? ‘이곳’을 직접 가봤습니다.
