안녕하세요. 월부 구해줘내집 멘토 유진아빠입니다.
오늘은 내집마련 중급반 오픈채팅방에서 받은 질문 하나를 가져왔습니다. 저는 이 질문을 보고 ‘국민평형’은 부동산 시장에서 흔히 사용하는 단어다보니 쉽게 지나칠뻔 했지만, '아, 이건 처음 내집마련 하시는 분들에겐 정말 헷갈리시는 부분이겠다' 싶었습니다.
"평수가 34평, 38평인 단지도 대출받는 데 문제가 없는 평수인지 궁금합니다.
32평이 국민평수로 정부대출 같은 걸 받을 때 기준이다 보니, 대형평수는 해당되지 않는다고 기억하고 있어서요.
이 기준이 34평에도 해당되는 건지 궁금합니다."
먼저 답부터 드리겠습니다. 34평은 대개 문제없습니다. 그런데 그 이유가 질문에 담긴 이해와는 조금 다릅니다. 그리고 38평 이야기는 마지막에 반전이 하나 있습니다. 순서대로 짚어드리겠습니다.
아셨나요?, '국민평형'은 사실 법률 용어입니다
이 말이 어디서 왔는지부터 보겠습니다. 그냥 시장에서 만들어진 별칭이 아닙니다. 법에 적혀 있는 개념입니다.
"국민주택규모"란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 "주거전용면적"이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(「수도권정비계획법」에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다)을 말한다.
— 「주택법」 제2조 제6호 (국가법령정보센터)
이 한 문장에 답이 다 들어 있습니다. 세 가지를 짚어 보겠습니다.
하나. 기준의 단위는 '평'이 아니라 '주거전용면적'입니다.
법이 아예 괄호를 열어서 "주거의 용도로만 쓰이는 면적" 이라고 정의해 두었습니다. 공급면적도, 분양면적도, 평도 아닙니다. 전용면적입니다.
둘. 숫자는 32평도 34평도 아니고 '85㎡'입니다. 전용면적 기준 85제곱미터 이하를 말합니다.
셋. 예외도 법에 있습니다. 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100㎡까지 인정됩니다. 여기서 "도시지역이 아닌" 이라는 조건이 붙어 있는 게 중요합니다. 수도권 밖 읍·면이라고 전부 100㎡가 되는 게 아닙니다.
그럼 왜 하필 85㎡일까요. 이것도 같은 조항에 답이 있습니다. 바로 위 제5호를 보면 '국민주택' 을 이렇게 정의합니다.
국가·지방자치단체의 재정 또는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택으로서 국민주택규모 이하인 주택
— 같은 조 제5호
디딤돌대출 같은 정책대출의 재원이 바로 주택도시기금입니다. 그 기금이 다루는 '국민주택'의 정의 자체가 국민주택규모 이하로 되어 있으니, 면적 기준이 따라붙는 겁니다. 부동산 시장의 관행으로 정한 게 아니라, 법에 그렇게 명시되어 있습니다.
그렇다면, 34평, 38평은 어떨까요?
여기가 이 질문의 핵심입니다. '평'과 '전용면적'이 서로 다른 것을 보고 있기 때문입니다.
우리가 아파트를 부를 때 쓰는 '몇 평'은 보통 공급면적입니다. 공급면적은 이렇게 구성됩니다.
- 주거전용면적 — 현관, 거실, 방, 주방, 욕실. 그러니까 우리 집 안입니다. 발코니는 서비스면적이라 여기서 빠집니다.
- 주거공용면적 — 계단, 복도, 엘리베이터처럼 같은 동 이웃과 함께 쓰는 면적입니다.
이 둘을 더한 것이 공급면적이고, 우리는 그걸 평으로 바꿔서 '34평'이라고 부릅니다.
그러면 숫자로 확인해 보겠습니다. 1평은 약 3.3058㎡입니다.
전용 84㎡를 평으로 바꾸면 25.4평입니다. 그런데 우리는 그 집을 34평이라고 부릅니다.
차이가 9평쯤 나죠. 그 9평이 바로 주거공용면적입니다. 같은 집을 두 가지 방법으로 센 것일 뿐입니다.
그러니 질문을 이렇게 바꿔야 답이 나옵니다. "34평이 기준에 걸리나?" 가 아니라 "이 집의 전용면적이 85㎡ 이하인가?" 입니다.
그리고 실제로 34평이라 부르는 아파트는 대개 전용 84㎡입니다. 85㎡ 바로 아래죠. 이게 우연처럼 보이지 않으실 겁니다. 청약이든 세금이든 정책대출이든 기준선이 전부 전용 85㎡에 걸려 있으니, 공급하는 쪽에서 그 선 아래로 설계해 왔다고 볼 수 있습니다.
38평은 어떻게 되나요
이제 두 번째 평수입니다. 38평은 공급면적으로 약 125.6㎡이고, 전용면적으로는 대개 99~101㎡ 정도 나옵니다. 전용 85㎡를 넘습니다.
그래서 면적 기준이 걸린 상품에서는 아쉽게도 대상이 되지 않습니다.
여기서 꼭 하나 말씀드리고 싶은 게 있습니다. 평수만 보고 판단하지 마시라는 겁니다.
전용면적이 공급면적에서 차지하는 비율은 단지마다 다릅니다. 그래서 같은 '34평'이라도 어떤 단지는 전용 84㎡이고 어떤 단지는 그보다 넓을 수 있습니다. 특히 34~36평 구간은 경계선에 걸려 있어서, 평수만 듣고는 아무도 확답할 수 없습니다.
확인 방법은 간단합니다. 등기부등본이나 건축물대장, 아니면 부동산 앱에 적힌 '전용면적' 숫자를 직접 보시면 됩니다. 거기 84.9㎡라고 적혀 있으면 되고, 85.1㎡라고 적혀 있으면 안 됩니다. 0.2㎡ 차이로 갈립니다. 0.1㎡도 안 됩니다.
‘미만’이 아닌 ‘이하’라는 단어를 사용해 기준점을 마련했기 때문에 85.0㎡까지는 되긴 하지만, 통상 시공오차로 이를 넘어서지 않도록 실제 공급하는 아파트 전용면적은 84.xxxx㎡ 인 경우가 많습니다.
그럼 상품마다 조건이 어떻게 다른가요
정책대출이라고 뭉쳐서 부르지만, 실제로는 상품마다 보는 것이 다릅니다. 매수하시려는 집에 걸리는 조건만 정리해 보겠습니다. 소득이나 무주택 여부 같은 빌리는 사람(차주)에 대한 조건은 여기서 다루지 않습니다.
| 상품 | 전용면적 | 담보주택 평가액 | 주택 유형 |
|---|---|---|---|
| 디딤돌대출 | 85㎡ 이하 (수도권 제외·도시지역 아닌 읍·면 100㎡) | 5억원 이하 신혼·2자녀 이상 6억원 | 아파트·연립·다세대·단독 오피스텔 제외 |
| 신생아 특례 | 85㎡ 이하 (수도권 제외·도시지역 아닌 읍·면 100㎡) | 9억원 이하 | 아파트·연립·다세대·단독 오피스텔 제외 |
| 보금자리론 | ★요건에 면적이 없음 | 6억원 이하 | 「주택법」상 공부상 주택 실주거용 |
►2026년 8월 21일 기준. 상품 요건은 수시로 바뀌므로 실제 진행 전에는 반드시 확인하시기 바랍니다.
표를 보시면 아시겠지만, 디딤돌과 신생아 특례는 전용 85㎡라는 기준이 있고, 보금자리론에는 그 기준이 없습니다.
몇 가지 자주 헷갈리는 지점도 함께 정리해 두겠습니다.
- 가격은 '매매가'가 아니라 '담보주택 평가액' 기준입니다. 실무에서 둘이 다를 수 있습니다. 통상 KB시세를 활용합니다.
- 생애최초라고 가격 상한이 올라가지 않습니다. 생애최초에 완화되는 건 소득 쪽이고, 디딤돌의 6억원은 신혼가구나 2자녀 이상에게 적용됩니다.
- 9억원은 디딤돌대출 기준이 아닙니다. 신생아 특례 기준입니다. 이 둘이 자주 헷갈립니다.
- 오피스텔은 지금은 안 됩니다. 공부상 주택이 아니기 때문인데, 이 부분은 뒤에서 한 번 더 말씀드리겠습니다.
★38평의 반전 — 면적을 안 보는 상품이 있습니다
앞에서 예고한 부분입니다.
38평이 전용 85㎡를 넘으니 정책대출은 다 막혔다고 생각하실 수 있습니다. 그런데 표를 다시 보시면, 보금자리론은 요건에 면적이 없습니다.
한국주택금융공사 상품안내에는 담보주택 요건이 "실주거용으로 사용되는 「주택법」 제2조1호의 공부상 주택", 그리고 "담보주택이 6억원을 초과하는 주택은 취급 불가" 로만 적혀 있습니다. 면적 기준이 없습니다.
그러니까 38평이라도 담보주택 평가액이 6억원 이하이고 공부상 주택이라면 보금자리론은 검토해 보실 수 있습니다. 물론 소득 같은 빌리는 사람(차주) 쪽 요건은 별도로 봐야 하고, 실제 가능 여부는 반드시 기금이나 은행에서 본인 조건으로 확인하셔야 합니다.
"정책대출은 국민평형까지" 라는 말이 완전히 틀린 건 아닙니다. 다만 그건 면적 기준을 보는 상품인 디딤돌 대출, 신생아 특례 대출에 한한 이야기입니다.
참고로 최근에 정부가 오피스텔(준주택)도 보금자리론 대상에 넣기 위해 주금공법 개정을 추진하겠다고 밝혔습니다. 올해 하반기 목표라고 하는데 이는 조금 지켜봐야 할 것 같습니다.
마치며
오늘 이야기를 정리하겠습니다.
- 기준은 '평'이 아니라 '전용면적' 입니다. 숫자는 전용 85㎡, 주택법에 적혀 있습니다.
- 전용 84㎡를 평으로 바꾸면 25평인데, 우리는 그 집을 34평이라 부릅니다. 그래서 평수로 판단하면 헷갈립니다.
- 34평은 대개 전용 84㎡라 들어옵니다. 다만 단지마다 다르니 전용면적 숫자를 직접 확인하세요.
- 38평은 전용 85㎡를 넘습니다. 하지만 보금자리론은 요건에 면적이 없습니다. 길이 아예 막힌 게 아닙니다.
이번 질문을 받고 답변을 준비하며 제가 좋았던 건, 정말 "내가 기억하는 게 맞나?" 를 다시 돌아보고 찾아보며 새로운 사실을 알게 되었다는 점입니다.
부동산에는 이렇게 알고 있다고 생각한 것도 알고 보면 반만 맞는 경우가 종종 생기는 것 같습니다. '국민평형까지 대출이 나온다'도 반은 맞는 말이었죠. 문제는 그 반쪽을 모른 채 혼자 결론을 내려버릴 때 생깁니다. 34평도 안 될 거라 생각하고 후보에서 지워버리셨다면, 될 수 있는 집을 잃는 셈이니까요. 알고 있다고 생각한 것도 한 번쯤 두들겨 보면 의외의 문제해결방법을 얻게 되기도 하는 것 같습니다.
행복한 금요일 밤 되시고 즐거운 주말 보내세요!
ps. 그리고 한 가지 소식을 전해 드립니다. 구해줘내집에서 처음으로 다음 주 8/24(월) 19:00에 내집마련/투자 관련해서 궁금하신 점들 이야기 나누는 시간을 가질 예정입니다. 현재 사전 질문/사연 접수 중이니 내집마련/투자 고민이나 관심 있으신 분들은 신청해보세요 :)
