안녕하세요.
모든 것이 응답 될 응답이 입니다.
8월 마지막 주 서울 1~5급지의 시세와 현장 분위기를 정리해보겠습니다.
같은 대출 규제와 세제개편안이 적용됐지만, 지역마다 전혀 다른 모습이 나타나고 있습니다.
1급지 서초구
현재 서초구는 입주장이 진행 중입니다.
반포래미안트리니원과 디에이치방배가 8~9월 입주를 시작하면서 전세시장에도 영향을 주고 있습니다.
실제로 전세가격은 강하게 상승하지 못하는 모습입니다.
대표 단지인 반포자이(2009년식·3,410세대)를 보면 분위기가 더 명확합니다.
- 최고가(26년 1월): 52억
- 6월 실거래: 47억
- 현재 호가: 42.5억
최고가 대비 약 10억 낮은 호가가 등장했습니다.
현장에서도 중개사들은 세제개편안 이후 매물이 더 쌓일 가능성을 우려하고 있었고,
매도인들 역시 "더 떨어지기 전에 내놓아야 한다"는 분위기가 느껴졌습니다.
전세시장도 비슷합니다.
7월에는 갱신을 제외한 실거래가 18억이었지만, 현재는 13.95억 호가도 확인됩니다.
최근 거래보다 약 4억 낮은 매물까지 나오면서 입주장의 영향이 분명히 나타나고 있습니다.
중복매물을 제외해도 시장에 매물이 적지 않게 쌓인 모습입니다.
2급지 광진구
광진구는 서초구와 정반대의 모습입니다.
대표 단지인 광장힐스테이트는 학군, 역세권, 한강 접근성을 모두 갖춘 생활권의 선호 단지입니다.
주변은 대부분 구축이지만, 2012년식이라는 연식 경쟁력도 갖추고 있습니다.
- 마지막 실거래: 23억(최고가)
현재 호가: 23~25억
겉으로는 매물이 있는 것처럼 보이지만 실제로 거래 가능한 물건은 거의 없습니다.
- 22.9억: 세입자가 퇴거를 원하지 않아 실입주 불가
24~25억: 집주인이 집을 보여주지 않는 매물
왜 집을 보여주지 않을까요?
매수 하고자 하는 사람이 많고 급하게 팔 필요가 없기 때문입니다.
서초는 매물이 늘어나는 반면, 광진은 매매와 전세 모두 공급이 부족한 분위기가 이어지고 있습니다.
3급지 영등포구
영등포에서는 여의도 다음 선호 생활권인 당산 생활권 랜드마크 단지를 살펴봤습니다.
거래량이 많지는 않지만, 현장에서는 꾸준히 매수 문의가 들어오고 있다고 합니다.
- 최고가(25년 12월): 20.9억
현재 호가: 22.9억
오히려 최고가보다 높은 호가가 유지되고 있습니다.
대출 규제로 거래 속도는 느려졌지만, 선호 생활권에서는 여전히 매수 대기 수요가 존재하는 것으로 보입니다.
4급지 성북구
지난주 살펴본 관악구와는 분위기가 조금 달랐습니다.
관악구는 거래가 활발하고 매물이 적었지만, 성북구 대표 단지인 길음센터피스는 분위기가 다소 달라졌습니다.
- 최고가(26년 7월): 15.5억
현재 호가: 14.6억
해당 매물은 화장실 하나를 드레스룸으로 변경한 특수 매물이긴 하지만,
시장 자체도 이전보다 매수 우위 분위기가 느껴집니다.
현장에서는 매수인보다 매도인이 많고, 급한 매도인들은 적극적으로 네고를 해주는 분위기였습니다.
5급지 노원구
노원구는 오히려 이제야 전고점에 도달하는 모습입니다.
학군 수요가 있는 청구3차를 보면,
현재 호가는 최고가 수준과 비슷하지만, 13.5억 매물은 실제 거래 가능한 물건이 아닙니다.
노원구는 여전히 거래가 꾸준히 이어지고 있어 시장에 나와 있는 매물도 많지 않은 상황입니다.
이번 주 시장을 한 줄로 정리하면
이번 현장을 돌아보면서 가장 크게 느낀 점은,
같은 규제가 적용돼도 지역마다 반응이 완전히 다르다는 것입니다.
| 급지 | 분위기 |
|---|---|
| 1급지 서초 | 입주장 영향으로 매물 증가, 전세 약세 |
| 2급지 광진 | 매물 부족, 최고가 유지 |
| 3급지 영등포 | 거래는 느리지만 수요 유지 |
| 4급지 성북 | 매도 우위, 협상 가능 |
| 5급지 노원 | 전고점 회복, 거래 꾸준 |
결국 지금 시장은 "서울이 오른다·내린다"로 설명하기보다 생활권별 수급 차이를 보는 것이 훨씬 중요해 보였습니다.
다음 주에도 1~5급지 현장을 직접 확인하면서 실거래, 호가, 매물 분위기가 어떻게 변하는지 계속 공유드리겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다. 😊
