안녕하세요. 제이든J입니다.
2026년 8월, 어머니의 내집마련을 도와드리며 광역시의 84㎡ 신축 아파트를 매수했습니다.
사실 이번 매수는 원래 계획에 없던 일이었습니다. 어머니께서 2027년 3월 은퇴 예정이셨고, 현재 중소도시의 10년 민간임대주택에 안정적으로 거주하고 계셨기 때문입니다. 저 역시 어머니의 내집마련은 조금 더 먼 훗날의 일이라 생각했습니다.
하지만 은퇴를 6개월 앞둔 시점, 문득 질문이 생겼습니다.
“굳이 6개월을 더 기다려야 할까?”
결국 계획보다 조금 일찍 움직이기로 했습니다. 그렇게 판단한 데에는 크게 3가지 이유가 있었습니다.
1. 강의를 통해 세운 전략과 확신
7월 지방투자실전반을 수강했습니다. 제 포트폴리오상 추가 지방 투자는 어려운 상황이었지만, 환경 안에 머물기 위해 수강을 결정했습니다. 하지만 강의를 듣고 현장을 다니며 생각이 조금씩 달라졌습니다.
* 가치 대비 주춤한 단지의 발견 (잔쟈니 튜터님 1강)
관심 있던 광역시의 상위 단지들은 이미 움직였지만, 중간 정도 가치의 신축 아파트들은 상대적으로 주춤하고 있었습니다. ‘지금이라면 제대로 비교 평가해 볼 만하겠다’는 생각이 들었습니다.
* 유동성의 흐름과 확신 (마스터 멘토님 5강)
지방과 수도권의 시장 사이클, 유동성의 이동 흐름을 다시 복습했습니다. 현재 주식시장 활황 등 과거와 다른 요소도 있지만, 결국 “돈은 상대적으로 기회가 있는 저평가 지역을 찾아 움직인다”는 본질을 다시 되새겼습니다.
2. 여름 휴가철 비수기의 기회
흔히 12월을 대표적 비수기로 꼽지만, 8월 극성수기 휴가철 역시 매수자 소폭 우위 시장이 형성됩니다. 실제로 5~6월 대비 7월 말로 갈수록 현장 매수 문의가 확연히 줄어드는 것을 체감했습니다. 사장님들의 반응에서도 매수자가 적다는 분위기가 느껴졌고, 관심이 줄어든 이 시기가 오히려 매수자에게는 ‘좋은 선택지가 많아지는 시기’라 생각했습니다.
3. 공급 감소와 전세가 자극 가능성
수도권뿐만 아니라 일부 지방 역시 향후 입주 물량이 확연히 줄어듭니다. 실제 현장에서도 전세 매물이 씨가 마른 상태였습니다. 비록 지금 당장 전세가가 급등하는 단계는 아니지만, ‘전세 거래가 한 번 찍히기 시작하면 매매가를 밀어 올릴 수 있겠다’는 생각이 들었습니다. 과거 월부에서 반복 학습했던 울산과 전주의 상승 사이클이 이번 의사결정 과정에서 자연스럽게 연결되었습니다.
“예측하지 않고, 가치 대비 싸다면 움직인다”
2026년 하반기 지방 시장이 오를지 내릴지는 아무도 모릅니다. 하지만 월부에서 배운 핵심은 ‘시장 예측이 아닌, 가치와 가격의 비교’였습니다.
* 질문: “지금 이 가격이 아파트의 가치 대비 싼가?”
* 결론: 절대적·상대적 저평가 분석 결과, 가치 대비 충분히 저평가되어 있다.
6개월 뒤의 불확실성을 남겨두기보다, 매수자 우위 시장에서 좋은 조건으로 로얄 물건을 선점하는 것이 낫다고 판단했습니다.
매수 과정에서 고려한 3가지 핵심 기준
① 실거주 만족도 (투자가치 50% + 실거주 50%)
어머니가 직접 거주하실 집이었기에 일반적인 투자와는 기준을 달리했습니다. 가격이 다소 조정받더라도 “그래도 이 집이 좋다”고 느낄 수 있다면 안정적으로 장기 보유할 수 있습니다.
3~4천만 원을 더 주더라도 판상형 + 뷰가 확보된 로얄 매물을 우선순위에 두었고, 매물이 쌓여있던 덕분에 원하던 조건을 골라 잡을 수 있었습니다.
② 저평가 여부 (상대적 & 절대적)
* 상대적 저평가: 동일 도시 상급지 준신축이 먼저 3,000만 원가량 상승한 상태였습니다. 비슷한 급지의 신축과 비교해도 저희 단지의 입지가 더 뛰어났고, 타 광역시의 동일 입지 단지들과 비교해도 확연히 저평가 구간이었습니다.
* 절대적 저평가: 신축이라 2021년 전고점이 없었기에, 유사 가치 상급지 준신축의 전고점과 비교했습니다. 전고점 대비 약 23% 할인된 수준으로, 장기적으로 과거 고점 수준의 가치를 회복할 여력이 충분했습니다.
③ 환금성
단지 내 최고 로얄동을 선택했습니다. 순수 투자라면 매매-전세 갭을 줄이기 위해 일반 매물을 골랐겠지만, 실거주이자 미래의 매도까지 고려한다면 상승장 끝자락이나 하락장에서도 가장 먼저 팔릴 수 있는 최고 선호 동·호수를 가져가는 것이 옳다고 판단했습니다.
어머니의 시야를 터드린 ‘전 단지 매물임장’
매수를 준비하며 집값이 떨어질 수 있다고 말씀드리자, 어머니는 "그럼 2억 더 주고 더 좋은 아파트를 사서 평생 살면 안 될까?" 혹은 “안 오르는 집은 다 이유가 있는 것 아니냐”며 흔들려 하셨습니다.
단순 설명으로는 설득이 어려워, 하루 동안 8타임 연속 매물임장을 진행했습니다.
타깃 단지뿐만 아니라 상·중·하급지 단지, 그리고 지역 대장 아파트까지 전반적으로 비교했습니다.
처음엔 “살지도 않을 집을 왜 보냐”고 하셨던 어머니도, 임장을 마친 후엔 “직접 둘러보고 비교해 보니 우리가 살 집이 왜 좋은 가격인지 확 와닿는다”며 생각을 바꾸셨습니다.
좋은 물건 하나만 봐서는 가치를 알 수 없고, 상·중·하 단지를 모두 비교해야 가격의 선후행을 판단할 수 있다는 점을 현장에서 다시금 체감했습니다.
협상: 1,800만 원을 낮춘 거래의 기술
최종적으로 호가 대비 1,800만 원을 인하하여 계약했습니다. 단지 내 최고 로얄동이라 초기 호가가 높았지만, 아래와 같은 전략으로 접근했습니다.
* 후보 매물 3개 구축: 단 하나의 매물에 목매지 않고 대체재를 확보한 상태에서 협상 진행
* 조건의 교환: 단순히 가격만 깎아달라고 요구하지 않고, 매도자의 니즈(중도금 2억 원 지급)를 들어주는 대신 저희가 원하는 조건(잔금 및 입주일을 2027년 3월로 설정)과 가격 인하를 끌어냄
복기를 마치며
이번 매수를 통해 '미래를 맞히는 것'보다 ‘내가 아는 범위 안에서 가치와 가격을 비교하고 행동하는 것’이 얼마나 중요한지 배웠습니다.
왜 지금 사는지, 왜 이 지역인지, 왜 이 단지와 이 물건인지 나름의 근거를 가지고 답을 내린 과정이었기에 후회가 없습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
