안녕하세요 케미입니다.
저는 투자공부를 통해 전주에서 첫 투자를 진행하였고
감사하게도 2년 만에 수익률 150%, 1억의 수익을 보고 매도할 수 있었습니다.
실패를 수익으로 전환하려면 우선 손실의 원인을 제대로 분석해야 가능하다.
주식에서 수익이 나면 사람들은 자신이 옳았다는 생각에 구름 위를 걷는 것처럼 들뜨기 쉽다.
해당 거래에서 무언가를 배우려는 생각은 하지 않는다.
심각한 손실을 경험한 후에야 비로소 사건의 밑바닥으로 되돌아가 무엇이 문제였는지
면밀히 분석해보게 되는 것이다.
- 돈, 뜨겁게 사랑하고 차갑게 다루어라 65p 앙드레 코스톨라니
저는 감사하게도 꽤 큰 수익을 얻었지만
제 앞마당에서 더 좋은 투자처는 없었는지..
그 당시 저의 투자가 최선이었는지 다시 복기해보고자 합니다.
중소도시에서의 비교평가
딩시 제 투자금은 5천만원 정도였고
청주 산남지구, 김해 율하지구, 전주 혁신도시를 검토하고 있었습니다.
가장 매력적이라고 생각했던 곳은 김해로
김해 인구는 50만이지만 100만 도시 창원의 베드타운이면서
신도시 같은 반듯한 택지의 모습 율하지구가 좋았습니다.
첫번째 투자검토
후보 1 김해 13년식 84 3.5억/ 3.0억/ 투자금 5천만원
후보 2 김해 13년식 84 3.2억/ 2.6억/ 투자금 6천만원
저는 투자금이 적게 들고 선호도가 높은 단지의 후보 물건 1을 먼저 검토하였으나
투자로는 후보 물건 2가 더 적합하다는 의견을 주셨습니다.
그 당시 투자자들이 많이 투자를 진행하면서
전세가 쌓이고 그로 인해 전세 가격이 낮아지고 있었습니다.
추후 공급이 예정되어 있어서 후보 물건1의 전세가 높게 세팅되어 있는 부분이
추후 역전세로 돌아올 수 있다는 피드백을 주셨습니다.
새로운 입주단지는 위치가 조금 아쉬운 곳이었지만
25.02, 3700세대로 이후 계속 전세가가 하향했고
현재 매매가 3천만원, 전세가는 1천만원 정도 상승했습니다.
검토했던 후보 물건 2도 2년 동안 매매가, 전세가 모두 보합하며 거의 수익을 내지 못했습니다.
배운점
중소도시에서는 위치가 아무리 아쉬운 곳이라도 입주세대가 많으면 중소도시 전체에 큰 영향을 주고
선호단지의 매매가는 생각보다 잘 버텨주지만
상승으로 전환되는 데는 꽤 오랜 시간이 걸릴 수 있어 아쉬울 수 있다는 것을 느꼈습니다.
규모가 적은 지방일수록 공급의 규모가 정말 중요합니다.
두번째 투자검토
두번째 검토한 지역은 전주입니다.
도시의 규무도 적고 투자금도 제가 생각한 것 보다 많이 드는 상황이었지만
추후 공급이 적기 때문에 투자로 괜찮은 지역이라는 피드백을 받았습니다.
후보1 전주 14년식 84 3.5억/ 2.8억/ 투자금 7천만원
후보2 전주 13년식 84 3.4억/ 2.7억/ 투자금 7천만원
사실 저는 그 말보다는 제가 거주하는 광주와 전주가 가까워서 매물을 보러가기 쉬웠고
무엇보다 김해에서는 많은 투자자들 사이에서 물건을 찾아야 하다 보니 지쳤었는데
전주에서는 모두 투자금이 많이 드는 것 때문에 후순위로 두는지 상대적으로 조용한 시장이었습니다.
그래서 조금은 가격 협상을 해볼 수 있을 것 같았습니다.
그래서 협상 끝에 최종 후보1 물건을 3.35억에 매수할 수 있었습니다.
(이후 투자자가 들어오면서 김해처럼 전세물건이 쌓였고 일시적으로 전세가가 내려갔습니다.
저는 적은 투자금으로 투자해야 한다는 생각에 갇혀 2.8억 전세를 고수하다가 잔금대출을 진행하고
5개월이 지나 2.7억에 전세를 맞출 수 있었습니다.)
그리고 우리가 알고 있듯이 규모가 적은 중소도시임에도 불구하고 공급이 없어서
저는 약 1억의 수익을 보고 매도할 수 있었습니다.
배운 점
투자자가 적은 지역에서 가격협상도 해볼 수 있다.
투자금이 벗어난다고 손 놓지 말고 가격을 만들기 위해 노력해야 한다.
그 시점 고민했던 다른 단지들
중심에 가까운 구축(06년식) vs 외곽 신축(14년식)
중심에 가까운 구축 : 전주 사람들이 가장 선호하는 생활권에 인접해 있는 구축단지.
투자금이 비슷해서 고민했지만 연식때문에 후순위로 미룬 단지
외곽 준신축 : 연식이 균질하고 그 생활권 내 선호도가 있지만 중심에서 멀어서 고민한 투자 후보물건1
배운점
중심에 있는 구축보다 외곽에 선호도 준신축 단지의 가격상승이 더 빠르다.
구축 단지의 상승은 한계가 있다. 투자해야 한다면 적은 투자금으로 투자해야 한다.
나의 에고
사실 저는 그 당시 1억의 투자금을 가지고 있었지만
아직 자신이 없어서… 내 실력이 부족하기 때문에… 투자금은 적게 써야해…. 라는 생각에
절대가 3.0-3.5억, 투자금 5천이라는 프레임에 갇혀 있었습니다.
그래서 제가 생각하는 매매가와 투자금을 벗어나는 상위 지역은 투자로 생각하지 못했습니다.
상위 선호생활권 신축 18년식 59 3.4/2.7 / 투자금 7천만원 → 4.75/3.65 1.35억 수익
같은 투자금으로 더 큰 수익을 낼 수 있었습니다.
배운점
투자금이 벗어나더라도 상위생활권에서부터 투자검토를 해야 한다.
안된다는 생각이 들더라도 가서 확인하자
나의 투자금 1억을 모두 썼다면?
돈이 더 있었기 때문에 투자금을 더 썼다면 돈을 더 벌 수 있지 않았을까 생각도 했었는데
같은 생활권 내 좀 더 선호단지로 제가 투자한 단지보다 3천정도의 수익을 더 볼 수 있지만
5천의 투자금을 더 넣고 3천의 수익을 더 보는 부분은 아쉽다고 생각됩니다.
중소도시의 적정 투자금에 대해 생각해 볼 수 있었습니다.
배운점
아무리 공급이 적은 곳이라도 중소도시라는 수요의 한계는 존재한다.
투자금의 규모가 소액이 아니라면 사람들의 수요가 더 큰 광역시를 먼저 검토할 것
블라인드 스팟1
처음 지역 비교 검토시 청주가 있었는데
저는 사실 청주에 물건도 보지 않고 투자에서 제외했습니다.
청주 07년식 84 3.3억/ 2.8억/ 투자금 5천만원
청주는 지역의 위상도 높고 투자금도 적정 범위에 들어왔지만
다른 지역에 비해 연식이 오래되어 저에게 매력적으로 보이지 않았습니다.
그리고 추후 청주는 예상치 못하게 공급이 늘면서 김해와 같이 가격이 상승하지 못했습니다.
배운 점
눈에 보이는 공급 외에 숨은 공급까지 면밀히 확인해야 한다.
블라인드 스팟2
또 제 앞마당이면서 검토조차 하지 않은 지역이 있습니다.
비로 모두가 알고 있는 울산입니다.
나의 생각
광역시는 당연히 5천 이상의 투자금이 들거야
투자금 5천에 들어오는 단지는 90년대 후반이기 때문에 투자할 수 없다. 투자하기엔 너무 낡았다.
저는 초보시절 울산 남구를 임장하며 90년대 후반 단지는
너무 연식이 오래되어 투자할 수 없다고 단념하고 투자로 검토하지 않았습니다.
다른 투자자들이 많이 투자하여 소위 월부 단지로 불리우기도 했지만,
그건 과거에 가능했던 부분이고 지금은 안된다고 생각했었습니다.
하지만 지역 내 공급이 없다 보니 이 단지 역시 가격이 상승하였고
중소도시의 14년식 단지보다 더 높은 수익을 얻을 수 있었습니다.
배운점
공급이 없는 지역에서는 오래된 구축도 상승하고 도시의 규모가 수요의 크기를 좌우한다.
연식 보다 지역의 상황, 수요와 공급의 규모가 더 중요하다.
그 동안 제 1호기의 투자 복기는
“지방에서 공급이 적으면 돈을 벌 수 있다.” 정도 였다면
이번에 같은 투자금으로 더 좋은 선택은 없었는지
그 당시 제 앞마당에서 최선의 선택은 무엇이었을까
제 투자금을 모두 썼다면 어땠을까 생각해보며
조금은 다른 결론을 내볼 수 있었습니다.
강의에서 배웠던 내용에 대해서도 재확인할수 있었는데요
처음에는 “강의에서 배웠던 내용 당연한거 아닌가?” 라는 생각 정도였다면
다시 단지를 검토해보며 튜터님들께서 어떤 과정을 거쳐 강의에서 왜 그렇게 말씀해주셨는지
직접 검증하며 그 말의 의미에 대해 더 잘 알 수 있었습니다.
앞으로도 지난 투자를 복기하며 성장하는 투자자가 되기 위해 노력해야겠습니다.
