안녕하세요?
부자아빠의 꿈을 이루고 있는
로건파파입니다.
오늘 Q&A에 올라온 질문입니다.
경기도 10억대 1채, 9억대 1채의 물건을 매도하고 15억대 정도의 서울 내 단지로 갈아타기를 해도 괜찮을지에 대한 질문이셨는데요… 이 질문을 읽고, 한참을 고민했던 것 같습니다.
해당 질문에 대한 제 답변 중에 한 부분입니다. 과거 시장을 빗대어 시뮬레이션을 해보면 어느정도 답을 얻을 수 있지 않을까? 하는 생각으로 답변 드렸는데요, 저 역시 시뮬레이션을 안해봤기에 이번 글을 통해 시뮬레이션을 해보려고 합니다.
#이전 상승장에서의 시뮬레이션
현재 질문자분께서는 하남의 9억대 구축, 다산의 10억대 단지를 보유하고 계셨습니다. 그리고 이 단지들을 모두 정리하면 서울의 15억대의 단지를 갈아타실 수 있다고 하셨기 때문에 그와 비슷한 단지들을 가지고 지난 상승장에서는 어떤 판단이 맞았을지 시뮬레이션을 해보겠습니다.
우선 다산 10억대의 물건의 경우 다산역 인근의 신축이라고 가정하고, 지난 상승장에서 저점대비 상승률을 보려했지만, 신축인 관계로 저점에서의 상승률을 다 확인하기는 어려웠습니다. 따라서 대신 가치가 비슷하다고 생각되는 구리의 장자호수공원역 역세권의 구축 단지들의 상승률을 확인해봤습니다.
이 당시 8호선 연장이 되지 전이기 때문에 오차가 생길 수 있지만 대체로 전고점까지의 상승률은 저점대비 150%, 즉 저점의 2.5배 정도의 가격을 보인 것으로 확인됩니다.
따라서, 현재 다산 물건의 전저점이 7억 정도라고 생각했을 때, 앞으로의 상승장의 고점을 예상하면 17.5억까지의 상승을 기대해볼 수 있을 것 같습니다.
고점을 찍고 다시 하락장이 와서 하락을 한 상태의 가격도 예상해본다면, 구리의 단지들이 이전 전전저점에서 전저점까지의 가격이 평균적으로 100%의 가격상승을 보였기에, 7억에서 100%정도인 14억까지도 보수적으로 예상해볼 수 있지 않을까 싶네요.
즉, 다산 물건의 경우에는 이전 상승장에 빗대어 예상해 봤을 때, 최고 17.5억, 최저 14억까지의 가격을 보이지 않을까 싶습니다.
이번에는 하남의 물건을 시뮬레이션 해보겠습니다. 하남의 물건의 경우에는 구축 9억대 정도의 단지라고 하셨기에 그 정도의 단지를 찾아서 시뮬레이션을 해보도록 하겠습니다.
하남의 구축 9억대 아파트의 경우에는 지난 상승장의 저점대비 상승률이 평균 100%정도 나오는 것 같습니다. 즉, 저점 기준으로 2배정도의 가격을 형성한 것으로 보입니다. 평균적인 저점을 7억이라고 했을 때, 앞으로 고점을 14억 정도로 기대할 수 있을 것 같습니다.
하락장을 맞아 가격이 떨어진다고 하더라도 이전 시장을 기준으로 전전저점 대비 50%정도 상승한 가격, 즉 1.5배의 가격으로 수렴했다고 예상해볼 수 있겠네요. 7억의 1.5배인 10.5억 정도의 가격을 기대할 수 있겠습니다.
즉, 하남 물건의 경우에는 이전 상승장에 빗대어 예상해 봤을 때, 최고 14억, 최저 10.5억까지의 가격을 보이지 않을까 싶습니다.
그렇다면 이번에는 15억대로 갈아탈 수 있는 단지를 시뮬레이션으로 예상해 볼까요?
현재 서울 내에서 15억대의 가격을 형성 단지들을 찾아봤습니다. 급지나 단지마다 차이는 있지만, 저점대비 200% 정도 상승했음을 확인할 수 있습니다. 즉 저점 가격의 3배 정도가 상승장 끝자락의 고점이 될 것 같습니다. 9.5억 정도의 저점에 3배 정도 가격이니 28.5억의 가격이 고점 가격이 될 수 있겠네요.
다시 하락장을 맞게 되면, 전저점 대비 100~130%정도의 가격으로 떨어지게 됩니다. 평균 115%정도로 생각한다면, 앞으로 하락장을 맞게 되었을 때 20.4억 정도의 가격으로 형성될 수 있겠습니다.
즉, 현재 서울의 15억대 아파트의 경우 앞으로 최고 28.5억, 하락장을 맞게 되면 20.4억 정도가 될 것 이라고 예상해 볼 수 있겠습니다.
#시나리오 비교
1) 갈아타기를 하지 않았을 때
갈아타기를 하지 않았을 때, 다산의 가격은 17.5억 ~ 14억 / 하남의 가격은 14억 ~ 10.5억 으로 총 자산은 31.5억 ~ 24.5억 정도의 가격이 형성 될 것으로 예상됩니다.
2) 갈아타기를 했을 때
갈아타기를 했을 경우에는 현재 서울 15억대의 집이 28.5억 ~ 20.4억 정도의 가격으로 형성될 것 같습니다.
단순히 숫자로만 본다면 갈아타지 않았을 때의 자산이 더 클 수 있다고 보여집니다. 다만 그 차이가 3~4억 정도의 차이, 지금 시장이 아닌 양극화가 지금보다 덜 심했던 이전 시장에서의 시뮬레이션이었다는 것을 감안한다면, 두 시나리오의 차이가 유의미한 큰 차이라고는 볼 수 없다는 것이 제 개인적인 생각입니다.
또한, 내집에서 실거주를 하고 있다는 안정감과 만족도, 월세 비용이 매년 2천만원씩 더 들어가는 현실 등을 따져본다면 두 시나리오 중의 어느 하나를 선택하는 것은 자산의 관점이 아닌 개인적인 상황에 따른 의사결정이 더 중요한 사안이 되지 않을까도 싶네요.
지금까지 이전 시장의 흐름을 통해 앞으로의 갈아탈 단지의 수준이 괜찮을까?를 고민하며 경기도 2채로 서울 1채를 갈아타는 것이 적정한가를 검증해 봤습니다.
검증하는 시점, 비교군으로 가져오는 단지에 따라서 그 결과는 또 달라질 수 있으며, 이번 시장이 이전 시장과 똑같이 흘러가지 않을 수 있다는 가능성이 더 크기 때문에 이 시뮬레이션이 절대적인 분석이라고 볼 수 없습니다.
또한, 지금의 가격을 보며 앞으로의 가격을 예상하는데 있어서 예상한 가격이 터무니 없다고 느끼시는 분들도 많을 것이라고 생각합니다.
다만, 의사결정을 하는데 있어서 이런 방향으로도 생각하고 판단해 볼 수 있지 않을까? 하는 또 하나의 방법을 찾아가는 과정으로 받아들여 주시면 감사하겠습니다.
복잡하고 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
