안녕하세요.
모든 것이 응답 될 응답이 입니다.
오늘은 서울시 종로구·중구 부동산 시장과 최근 시세 변화에 대해 이야기해보겠습니다.
최근 몇 달 동안 부동산 정책이 연이어 발표되면서 시장 분위기가 크게 달라졌습니다.
특히 6·27 대출 규제, 10·15 규제지역 확대, 그리고 5월 10일 다주택자 양도세 중과 부활까지 이어지며
매수와 매도 모두 관망세가 짙어졌습니다.
제가 앞마당을 만들었던 5월 9일 양도세 중과 종료 이후 6월과
최근 종로, 중구의 시세와 분위기가 많이 바뀌었다는 것을 알 수 있었는데요.
매물 증감
6-9월 시세를 보면서
씨가 말랐던 6월과 달리 매매 물량은 꽤 많이 늘었고,
전세 물량은 조금 늘었다가 줄어든 것 같다는 생각을 했습니다.
그렇다면 데이터를 함께 볼까요?
제가 느낀 것처럼 5.9 다주택 양도세 중과 부활 이후
매물이 싹 사라졌다가 다시 매물이 증가한 것을 볼 수 있었습니다.
전세 역시 늘었다가 다시 감소 하는 추세네요.
59㎡ 가격대별 시세
20억대
종로구 – 경희궁자이 2단지 2017년 1148세대
- 현재 호가 23억
- 최고가 23억
- 최근 실거래가 26년 6월 23억
- 26년 6월 이후 거래 없음
지난 5월 9일 다주택자 양도세 중과 폐지 이후 매물을 찾는 사람이 많이 없었고,
전세도 매물도 없고 찾는 사람도 많지 않은 편 입니다.
6월 최고가 거래 이후 거래가 멈춘 모습입니다.
비슷한 가격대인 광진구 광장힐스테이트나 영등포 당산삼성래미안은 문의는 많지 않아도 거래가 이어지는 분위기였는데, 종로는 당시 매물 자체가 거의 없었고 가격이 단기간 상승한 이후 현재는 관망세가 훨씬 강했습니다.
중구 – 서울역센트럴자이 2017년 1341세대
- 현재 호가 : 20억
- 최고가: 23억
- 최근 실거래가: 26년 6월 23억
- 26년 6월 이후 거래 없음
이 단지도 6월 최고가 거래 이후 분위기가 달라졌습니다.
최근에는 높은 호가를 그대로 받아들이기보다 가격을 낮춰 내놓는 매물이 보이고,
전세도 9.5억 수준에서 최근에는 8억 초반까지 내려온 모습입니다.
15-20억대
중구 약수하이츠 1999년 2282세대
- 현재 호가 14.2억
- 최고가 : 16.3억
- 최근 실거래가: 26년 8월 16.3억
중구 남산타운 2002년 5150세대
- 현재 호가 : 15.5억
- 최고가: 15.95억
- 최근 실거래가: 26년 7월 15.65억
두 단지 모두 KB시세 15억 미만이라 생애최초·신혼부부 수요가 꾸준한 곳입니다.
흥미로운 점은 20억대 단지와 달리 월 1~2건 정도 거래가 이어지고 있다는 것입니다.
하지만 5~6월에는
- 약수하이츠 59㎡ 매물 0개
- 남산타운 59㎡ 매물 약 3개
수준이었습니다.
약수하이츠는 2천 세대가 넘고, 남산타운은 5천 세대가 넘는 대단지라는 점을 고려하면
당시 매물이 얼마나 부족했는지 체감할 수 있습니다.
현재는 최근 실거래보다 낮은 호가도 등장하면서 매물이 조금씩 쌓이는 분위기입니다.
10억대
종로센트레빌 2008년 416세대
- 현재 호가: 11.8억
- 최고가: 11.6억
- 최근 실거래가: 26년 7월 11.6억 (8월에 거래된 매물이 있어 11.4억에 실거래가 곧 찍힐 예정이라고 합니다.)
이 단지는 오히려 최고가보다 높은 호가가 형성되어 있습니다.
다만 현장 분위기는 다릅니다.
매수 문의는 많지 않고, 11.8억에 내놓더라도 일정 수준 가격 조정을 해야 거래가 성사되는 분위기였습니다.
종로·중구 시장에서 느낀 점
이번에 다시 시세를 비교하면서 가장 크게 느낀 것은,
정책 하나가 시장 분위기를 단번에 바꾸지는 않지만, 거래 심리에는 분명 영향을 준다는 점이었습니다.
6월에는 "팔 사람도 없고 살 사람도 없는" 시장이었다면,
지금은 거래는 많지 않지만 가격을 조정한 매물이 조금씩 나오고 있습니다.
특히,
- 20억 이상은 최고가 이후 거래 공백이 길어지고,
- 15억 전후는 실수요가 거래를 이어가며 버텨주는 모습,
- 10억대는 호가는 강하지만 협상이 필요한 시장.
같은 도심 핵심지라도 가격대에 따라 전혀 다른 시장이 만들어지고 있다는 점이 인상적이었습니다.
