*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
과제 게시글 제목 : 서울시 광진구 청구 아파트 수익률 보고서
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 청구
- 연식: 1996
- 세대수 : 654
- 위치(지도) :
*카카오맵에서 해당 단지 지도를 캡처해 넣어주세요.
주변 지하철역이나 학교, 환경 등이 한눈에 들어오고 위치를 확인해보세요.
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
광구 종사자 수 : 127,974
광진구 직장 등급 : B
*직장 데이터는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서도 다운로드 받을수 있습니다.
*직장데이터에서 해당 ‘구’의 종사자수를 확인하고 작성하세요.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 31분 (버스환승1), 39분(노환승, 2호선강변역 도보 22분)
여의도역 : 56분(버스환승1), 56분(노환승, 5호선광나루역 도보18분)
시청역 : 43분 (버스환승1)
교통등급 : A등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 앙진중학교, 학업성취도 93.5%, 특목고진학률 3.3% A등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 백화점 없음, 롯데마트 1, B등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 00구 3년입주 합계 : 0000세대 (26년 000세대 + 27년 000세대 + 28년 000세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 광진구 인구수 : 330,905
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 330,905x0.005 = 1,654세대
3) 3년 입주량 합계 : 389 세대 (올해 389세대 + 내년 000 세대 + 내후년 000세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 129 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량 ÷ 연 적정수요 =0.077배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이내, S등급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
위치, 직장과의 거리, 학군, 환경, 공급 모두 좋은 단지이다.
역과 도로보 이용할 수 있는 거리가 멀어서 아쉬운 점이 있긴 하지만 단점을 커버할 수 있을 만한 다른 가치들이 너무나도 좋은 단지이다.
청구가 위치한 광진구는 서울 2급지인 만큼 위치가 강남, 한강과 인접해 있어 물리적 위치가 좋아 땅의 가치가 굉장히 높은 지역이다. 청구아파트 역시 광진구에서 가장 선호하는 생활권인 광진구에 위치해 있기 때문에 구의 위상, 생활권 위상 모두 최상단의 단지이다.
지역 내 일자리가 많지는 않지만 강남권 일자리와 초인접해 있고, 5호선을 이용해서 광화문, 시청, 여의도 일자리까지 접근성이 좋다. 청구아파트는 지하철까지의 거리가 가깝지는 않지만 버스환승을 통해 종사자수가 가장 많은 3대 업무지구를 1시간 이내에 갈 수 있고 강남권 일자리까지는 30분 정도면 접근 가능해서 교통이 좋은 편이다.
광진구는 광남학군, 양진학군 양대 학군이 있는데 청구아파트는 양진초, 양진중 배정이며 초중품아 수준으로 가까우면서 광장동 학원가를 대장단지들과 함께 이용할 수 있는 학군지에 있는 단지이다.
반경 1km이내에 롯데마트가 있고 차로 30분 이내에 잠실롯데백화점 등 강남의 핵심 상권을 가깝게 이용할 수 있다. 균질하게 아파트들이 모여 있으면서 학원가가 잘 형성되어 있으며 대체불가한 한강이라는 환경을 품고 있다.
공급은 3년 내 400세대 미만 입주로 지역내 공급은 그냥 없다고 생각해도 될 듯하다.
서울 전지역으로 공급을 봤을 때도 3년내 평균 22,891세대 입주로 평균 수요인 46,449세대의 절반 수준이다. 다만 상급지 대단지 입주는 지켜볼 필요가 있겠다.
26.09 디에이치방배(3064세대) ,27.02 성동자이리버뷰(1670세대), 27.03 마포자이힐스테이트라첼스(1101세대), 27.03 고덕강일3단지(1305세대), 28.12 노량진라클라체자이드파인(1499세대), 29.02 아크로서초(1161세대)
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 00단지 00평 현재 매매 00억, 전세 0억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 년 월 매매 00억 전세 00억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 년 월 매매 00억 전세 00억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
3. 작성하면서 느낀점 :
