*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
과제 게시글 제목 : 서울시 광진구 청구 아파트 수익률 보고서
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 청구
- 연식: 1996
- 세대수 : 654
- 위치(지도) :
*카카오맵에서 해당 단지 지도를 캡처해 넣어주세요.
주변 지하철역이나 학교, 환경 등이 한눈에 들어오고 위치를 확인해보세요.
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
광구 종사자 수 : 127,974
광진구 직장 등급 : B
*직장 데이터는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서도 다운로드 받을수 있습니다.
*직장데이터에서 해당 ‘구’의 종사자수를 확인하고 작성하세요.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 31분 (버스환승1), 39분(노환승, 2호선강변역 도보 22분)
여의도역 : 56분(버스환승1), 56분(노환승, 5호선광나루역 도보18분)
시청역 : 43분 (버스환승1)
교통등급 : A등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 앙진중학교, 학업성취도 93.5%, 특목고진학률 3.3% A등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 백화점 없음, 롯데마트 1, B등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 00구 3년입주 합계 : 0000세대 (26년 000세대 + 27년 000세대 + 28년 000세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 광진구 인구수 : 330,905
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 330,905x0.005 = 1,654세대
3) 3년 입주량 합계 : 389 세대 (올해 389세대 + 내년 000 세대 + 내후년 000세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 129 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량 ÷ 연 적정수요 =0.077배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이내, S등급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
위치, 직장과의 거리, 학군, 환경, 공급 모두 좋은 단지이다.
역과 도로보 이용할 수 있는 거리가 멀어서 아쉬운 점이 있긴 하지만 단점을 커버할 수 있을 만한 다른 가치들이 너무나도 좋은 단지이다.
청구가 위치한 광진구는 서울 2급지인 만큼 위치가 강남, 한강과 인접해 있어 물리적 위치가 좋아 땅의 가치가 굉장히 높은 지역이다. 청구아파트 역시 광진구에서 가장 선호하는 생활권인 광진구에 위치해 있기 때문에 구의 위상, 생활권 위상 모두 최상단의 단지이다.
지역 내 일자리가 많지는 않지만 강남권 일자리와 초인접해 있고, 5호선을 이용해서 광화문, 시청, 여의도 일자리까지 접근성이 좋다. 청구아파트는 지하철까지의 거리가 가깝지는 않지만 버스환승을 통해 종사자수가 가장 많은 3대 업무지구를 1시간 이내에 갈 수 있고 강남권 일자리까지는 30분 정도면 접근 가능해서 교통이 좋은 편이다.
광진구는 광남학군, 양진학군 양대 학군이 있는데 청구아파트는 양진초, 양진중 배정이며 초중품아 수준으로 가까우면서 광장동 학원가를 대장단지들과 함께 이용할 수 있는 학군지에 있는 단지이다.
반경 1km이내에 롯데마트가 있고 차로 30분 이내에 잠실롯데백화점 등 강남의 핵심 상권을 가깝게 이용할 수 있다. 균질하게 아파트들이 모여 있으면서 학원가가 잘 형성되어 있으며 대체불가한 한강이라는 환경을 품고 있다.
공급은 3년 내 400세대 미만 입주로 지역내 공급은 그냥 없다고 생각해도 될 듯하다.
서울 전지역으로 공급을 봤을 때도 3년내 평균 22,891세대 입주로 평균 수요인 46,449세대의 절반 수준이다. 다만 상급지 대단지 입주는 지켜볼 필요가 있겠다.
26.09 디에이치방배(3064세대) ,27.02 성동자이리버뷰(1670세대), 27.03 마포자이힐스테이트라첼스(1101세대), 27.03 고덕강일3단지(1305세대), 28.12 노량진라클라체자이드파인(1499세대), 29.02 아크로서초(1161세대)
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 광장청구단지 27평 현재 매매 17.5억, 전세 8.0억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2021년 10월 매매 12.3억 전세 6.8억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 2022년 12월 매매 8.43억 전세 4.8억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
광장청구를 전저점인 22년 8.4/4.8에 매수했다면 4년 후인 26년 현재 250%의 수익률에 9억의 수익금을 얻을 수 있었다. 상승 폭발력이 엄청난 단지이다. 전고점인 21년 12.3억/6.8억에 투자금 5.5억으로 매수했다고하더라도 현재 93%의 수익률, 5억 정도의 시세차익을 얻을 수 있었다. 고점에 샀더라도 우상향하는 가치 있는 물건이기에 잘 지켰다면 결국엔 수익이 나는 것이다.
다만 21년 4월 12.3억 고점을 찍고 불과 1년 만에 4억, 32%가 떨어졌다. 광장동 학원가 인프라를 누릴 수 있는 단지 중에서는 후순위이긴 하지만 광장동 학군 커뮤니티에 들어가려는 사람들이 입문 단계로 들어가는 단지라 수요가 많음에도 불구하고 시장이 안 좋으니 30%가 빠졌다. 과연 지킬 수 있었을까? 게다가 전세레버리지 투자자인 우리에게 가장 중요한 전세금도 2억이 떨어졌다. 2억의 현금을 임차인에게 돌려주어야 하는 것이다. 이 부동산의 가치를 잘 모른다면 지키지 못했을 것이고 가치를 안 다고 해도 리스크에 대한 대비가 없었다면 지키지 못했을 것이다.
21년 상승장이 오기 3년 전에 비해 매매가가 75%, 전세가가 65% 급격하게 올랐었다. 급격하게 오른 가격은 또 급격하게 빠졌고, 전저점에서 다시 전고점을 회복하는 데에 3년 6개월 정도 걸렸다.
현재 가격은 22년 저점대비 3년 8개월이 지났고 매매가 100%이상으로 폭등하고, 전세가 34% 올랐다. 지금 시점 전고점 시기처럼 가격이 급격하게 상승한 시기이다.
지금 광장청구를 매수한다는 것은 앞으로 30% 정도 빠질 수 있는 리스크가 올 수도 있다는 것을 가만하고 그래도 버틸 수 있다면 가치가 있기에 매수 의사결정을 할 수 있다. 다만 현재 시점 기준 투자금이 9.5억이 드는데 과연 광장청구가 최선일까? 는 9억 투자금이 드는 다른 단지와 비교해 보아야 한다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
가치:
위치, 직장과의 거리, 학군, 환경 모두 좋은 가치에 있어서는 의심할 여지가 없는 단지이다. 역이 도보권이 아니라는 단점이 있지만 다른 장점들이 단점을 커버할 만한 단지라고 생각한다.
저평가: 광장청구 59 최저호가 17.4억
단지 규모와 위치가 밀리는 광장금호베스트빌 59 7.2억과 비교했을 때 3천 차이라서 괜찮은 가격이라고 생각한다.
수지구 e편한세상수지 84 7.0억과 비교해서 5천 높은 가격인데 입지 차이가 큰데 싸다고 생각한다.
동대문구 휘경sk뷰 84 17.2억와 비교했을 때 연식이 밀리지만 위치와 학군이 압도적으로 좋은 광진청구가 싸다고 생각한다. 입지 좋은 구축은 입지 안 좋은 신축을 이긴다.
지난 상승장에서는 입지 덜 좋은 신축이 연식의 힘으로 더 높은 전고점을 찍었지만, 이번 상승장에서는 입지가치가 연식을 뛰어넘는 결과를 보여주고 있다. 청구가 실거래를 더 높게 찍고 있다가 현재는 호가가 주춤한 상태이다.
다만 전저점 대비 100%가 상승해서 지금 절대적인 가격으로 저평가 된 상황은 아니다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
654세대 세대수 중간 규모의 단지로 입지가 좋기 때문에 항상 수요가 있어 23년 하락장 시기에도 저점에서도 거래가 되고 바닥을 확인하고 조금씩 거래 되면서 바로 가격 반등이 일어났다. 시장이 좋지 않을 때도 하락한 가격에 매수하고자 하는 수요가 있는 환금성이 좋은 단지이다. 매물도 저층탑층 아닌 중층 매물로 매물 환금성도 문제 없다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
매매가 17.4억 / 전세가 9.5(호가) 8.0(실거래가)
전세 실거래가 기준 투자금이 9.4억이 드는 단지로 투자금이 많이 드는 상황이다. 2급지 이상 앞마당이 광진구 뿐이라 비교가 어렵지만 광진구 내에서는 청구가 10억 이내의 투자금으로 할 수 있는 가치가 좋은 단지라고 생각한다.
84: 20.5억/10억/10.5억, 59: 17.35/8억/9.5억
다만 59가 먼저 상승하고 84와 가격을 좁다는 점을 고려해서 투자금이 비슷하다면 덜 오른 84를 하는 것도 좋은 선택이 될 듯하다. 지금은 59와 84가 가격이 좁혀진 상황이다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
서울수도권 공급이 없기 때문에 공급에 대한 리스크는 적다. 다만 금리가 오르면서 이후 매매나 전세가의 추세가 어떻게 될지는 함께 지켜봐야 겠다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
향후 서울수도권 전체적으로 공급이 없지만 현재 상급지인 서초에 입주 물량이 있기 때문에 전세 소진 되는 것을 지켜봐야 겠다.
현재 투자한다면 디에이치방배와 입주시기가 딱맞물리고 5개월 뒤엔 성동자이리버뷰, 마포자이힐스, 고덕강일3단지 약 4000세대 입주가 연이어 있다.
신축을 가고자 하는 수요는 움직일 수 있고 학군으로 인한 수요는 이탈하기 어렵기도 하기 때문에 입주시기를 가능하면 피해되 임차인을 확보 하여 리스크헷지한 후 투자한다면 괜찮을 것 같다!
26.09 디에이치방배(3064세대) ,27.02 성동자이리버뷰(1670세대), 27.03 마포자이힐스테이트라첼스(1101세대), 27.03 고덕강일3단지(1305세대), 28.12 노량진라클라체자이드파인(1499세대), 29.02 아크로서초(1161세대)
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
광장청구는 전저점 대비 이미 100% 상승했지만 그럼에도 2급지인 광진구라는 땅에 위치한 학군지 단지이다. 비교해볼 수 있는 상급지 앞마당이 없어서 최선의 투자는 아닐 수도 있지만 내가 아는 선에서는 가치 있는 투자가 될 것 같다. 다만 투자한 이후에는 급격한 상승 뒤에 올 하락에 대한 역전세 리스크도 고려하고 현금을 모아서 확보해 두어야 한다는 점을 꼭 기억해야 겠다. 상급지에 투자할 수록 전세가율이 낮고 그만큼 하방 지지선이 매매가 대비 낮기 때문에 조정이 오는 시기 매매가, 전세가가 낮다는 것을 꼭 기억하고 투자해야겠다.
3. 작성하면서 느낀점 :
2급지의 단지를 수익률까지 자세해가 들여다본 것은 이번이 처음인 것 같다. 항상 1억~2억 소액 투자로 보고 있었고 지금 당장 투자할 대상은 아니기 때문에 계속 미뤄왔던 것 같다. 하지만 이제는 준비 해야한다.
2호기가 전저점 대비 100% 상승하고, 추가로 투자할 3호기가 100% 수익을 안겨주는 시점에 그리고 그때가 내가 갈아타기할 수 있는 시점이라면 빠르게 행동으로 옮기기 위해 상급지 앞마당을 넓히고 비교하는 일을 꾸준하게 해나가야겠다.
준비된 사람이 좋은 단지를 갖는다는 것이 절실하게 느껴지는 한달이었다. 그동안의 계속되는 실전, 월학으로 지친 몸을 쉬고자 3개월을 떠나있던 동안 놓친 루틴들로 머리가 리셋되었다. 시세도 놓치고 전체적으로 부동산 시장에서 한발 물러나 있는 느낌이었다. 하지만 이번 강의를 통해서 투자는 보유하고 있는 기간에도 계속해 나가는 것이라는 것을 느꼈고 내가 할 수 있는 가장 좋은 한 채를 투자하기 위한 행동들을 계속해 나가며 목표 자산을 이뤄내야겠다.
