월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 한솔3단지한일
- 연식: 1993
- 세대수 : 416
- 위치(지도) :
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
성남시 분당구 종사자 수 : 34.5만
성남시 분당구 직장 등급 : S
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 40분 (버,신분)
여의도역 : 62분 (신분,9)
시청역 : 76분(버,버)
교통등급 : A
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 수내중학교, 학업성취도 96%, S등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 이마트 대형마트1, B등급
5. 공급
1) 성남시 분당구 인구수 : 46.6만
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 466,000x0.005 = 2,330세대
3) 3년 입주량 합계 : 1,520세대 (올해 0세대 + 내년 1,520세대 + 내후년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 506세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.2배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이내
7) 공급 : S
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
분당은 강남 접근성이 좋고 학군과 환경까지도 좋은 곳입니다. 서울 2급지여도 강남까지의 접근성은 더 좋을 수 있지만 학군과 환경까지 이렇게 좋은 곳은 없다는 생각이 들었습니다. 그만큼 경기 남부지역 3040 아이를 키우는 가족들의 수요가 엄청난 곳이라는 생각이 들었습니다.
이 단지는 분당구 내에서 3번째 선호도 생활권(동판교-서현/수내-정자)에서 정자역 초역세권 다음으로 선호하는 단지입니다. 초역세권이 아닌 교통은 아쉬움이 있지만, 마을버스로 정자역 접근이 어렵지 않습니다. 학군이 수내초-수내중, 내정중(특정 동)에 배정돼 학업성취도 96%로 분당 내에서도 선호하는 학교에 배정됩니다. 정자역 인근에 중고등생 학원가가 발달해 있고, 서현 수내 학원가의 접근성도 우수합니다. 환경은 1기 신도시로 균질성 있고, 1km 내에 이마트가 있습니다. 추가로, 한솔마을1,2,3단지는 용적률이 154% 수준으로 통합재건축 선도지구 추진 호재가 있습니다. 해당 단지들에 대형 평형이 많아 그래도 선도지구 지정 가능성이 있습니다.
호재가 아니더라도 이미 강남 접근성이 1시간 내로 우수하고 학군지로서 주변 수요를 끌어 당기고 있어 충분히 수요가 있는 단지라고 생각합니다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
23년에는 대출이 풀린 시점이라 LTV 70%로 대출 금액을 계산했습니다.
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 한솔3단지한일 32평 현재 매매 19억, 전세 8.5억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2022년 3월 매매 14.18억 전세 6.5억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 2023년 4월 매매 11.1억 전세 6.2억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
강남 접근성 40분, 학군이 특별히 좋은 한솔3단지한일은 팔지 않아도 될 정도로 가치 있는 단지라는 생각이 들었습니다. 설령 전고점에 매수 했을지라도 사람들의 수요가 많은 단지이기에 물가 상승률을 방어할 수 있는 단지라고 생각합니다. 지난 상승장에서 가장 높았던 전세가는 8.2억이었고 5.8억 수준까지 떨어졌습니다. 실제로 8.2억에 전세 맞춘 집은 2년 뒤에 갱신권을 사용하면서 6.7억으로 셋팅되며 1.5억의 투자금이 더 들었습니다. 전고점에서 아무리 수요가 있는 좋은 단지를 사더라도 역전세를 감당할 수 없으면 매도해야할 수 있다는 것을 배웠습니다.
가치있는 자산을 절대적 저평가 가격 또는 적정한 가격에 매수하는 것은 너무 운 좋은 일이고, 자산으로 인플레이션을 반드시 헷지해야 함을 느꼈습니다. 또한, 저런 상승장에서도 자산을 사는 것은 너무너무 중요한 일이지만 역전세를 대비하는 것이 투자자에게 너무 중요하다는 생각이 듭니다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
[가치 : 직장 S, 교통 A, 학군 S, 환경 B]
판교라는 갖춰진 직장이 있어 직주근접이 가능하고, 신분당선으롱 강남 접근성이 좋음. 여기서 이미 가치 있는 단지이나, 학군까지 사람들이 선호하는 수내초, 내정중 배정되는 정자 생활권의 선호단지로 가치 있음
[비교평가]
광장현대8단지 1995년식/537세대/28평 복도식 방3 19.0억
직장 : 종사자수 12.7만 B
교통 : S
강남역 : 30분 (버,2)
여의도역 : 50분 (5)
시청역 : 42분(버,2)
학군 : S
광남중학교, 학업성취도 97.6%
환경 : B
롯데마트
두 단지의 표면상 입지는 분당이 직장S,교통A로 더 좋습니다. 하지만, 직장 수요의 크기에서 강남은 30분, 광화문과 여의도가 60분 이내인 광장동이 우선이라고 생각했습니다. 학군은 내정중과 광남중 모두 좋습니다. 광장동은 광장동 학원가, 대치동의 학원가를 이용할 수 있지만, 분당의 수내, 서현 학원가의 접근성이 더 좋다고 생각했습니다. 환경은 생활 편의시설에서는 비슷하나, 광장동의 한강 접근성 때문에 광장동이 우선이라고 생각했습니다.
한솔3단지한일도 정말 좋은 단지지만, 복도식 방3개라고 하더라도 교통과 한강 인접성 때문에 광장현대8단지가 더 저평가 됐다고 생각합니다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
한솔3단지한일은 300세대 이상, 직장, 교통, 학군, 환경이 좋은 수요가 튼튼한 단지로 환금성이 있습니다.
광장현대8단지는 300세대 이상, 교통, 학군, 환경, 한강 접근성이 좋아 환금성이 있습니다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
한솔3단지한일 목표수익률 100% 달성시 매매가 29.5억
광장현대8단지 목표수익률 100% 달성시 매매가 30.5억
10년 뒤에 매매가가 지금보다 2배 38억이 된다면 목표 수익률을 훨씬 상회하여 달성 가능합니다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
한솔3단지한일은 전세가율 44%, 광장현대8단지는 전세 실거래 7.5억으로 전세가율 39%. 두 단지 모두 전세가율 기준 55%에 해당하지 않습니다.
다만, 10년 후에 두 단지의 전세가가 지금의 2배가 되면(한솔3단지 : 17억, 광장8단지 15억) 10년 보유시 원금 보존 가능합니다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
분당에 공급이 없고, 여전히 21년도의 전세가와 동일한 수준으로 전세가격이 비싸지 않다고 생각합니다.
광진구에도 공급이 없어 리스크가 없다고 생각합니다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
저는 한솔3단지한일을 내집마련으로 매수하지 않겠습니다. 오히려 더 저평가라고 판단하는 광장현대8단지를 매수하겠습니다. 다만, 아직 두개 단지를 비교했기 때문에 기존 앞마당 동작구를 더 살펴보겠습니다.
3. 작성하면서 느낀점 :
내집마련 관점으로 분당아파트를 접근했는데 비교평가를 광진구와 투자관점으로 하는 것이 어려웠습니다. 또, 막연히 통화량은 증가하기 때문에 10년에 매매가, 전세가가 2배 된다는 생각을 갖고 있었는데, 막상 수익률을 계산할 때 목표 수익률 달성 가능 여부를 어떻게 설명할지 고민했습니다. 1호기 투자에서는 전고점 달성시 라는 기준으로 했었는데 제가 작성한 방법과 다른 방법이 있는지 궁금했습니다.
분당이 상대적으로 싸지 않다는 생각을 했습니다. 비교평가한 광진구 말고도, 행당한진타운32평, 금호두산32평도 19억대가 있는 것을 알았기 때문입니다. 지금 사는 곳의 인접 상급지인 분당보다 더 많은 선택지를 늘려야겠다는 생각이 들었습니다.
