안녕하세요 반나이입니다.
최근 다주택에 대한 세금규제가 강화됨에 따라
명의를 효율적으로 활용하고자 하는 분들이 많이 있으실 것 같습니다
그래서 이번 칼럼은 가족에게 명의를 넘기는
방법에 대해서 정리하고자 합니다.
최대한 자세하게 다루었지만, 세금은 각자의 상황에 따라
변동이 있을 수 있는만큼 실제로 행동 전에
꼭 세무사의 상담을 받아보시기를
권장드립니다.
그리고 솔직히 복잡합니다...
이런게 있구나 정도를 이해하시고, 저장하셔서 필요하실때마다
꺼내 보시는 것을 추천드립니다.
가족에게 명의를 넘기는 방법 3가지
가족에게 명의를 넘기는 방법은
크게 3가지가 있습니다.
- 일반증여
- 저가양도
- 부담부증여
각각에 대해 알아보도록 하겠습니다.
1. 일반증여
일반증여는 말 그대로 원하는 대상에게
나의 자산을 주는 것을 의미합니다.
이때, 주는 대상이 누구냐에 따라 세금이 달라집니다.
(10년기준)
예를들어 배우자에게 10억짜리 아파트를 증여한다면
6억은 공제가 되고, 4억에 대하여만 세금을 물게 됩니다.
4억은 과세표준구간 세율 20%에 누진공제가 1000만원입니다.
즉, 10억 아파트를 배우자에게 증여할 때 내야할 증여세는
증여세 = (10억-6억)*20%-1000만원 = 0.7억
즉, ‘7천만원 증여세’를 ‘아파트 받는 사람’이 지불하면
배우자에게 10억짜리 집을 증여할 수 있습니다.
(주는사람이 증여세를 지불해도 되긴합니다만 그러면 7천만원에 대한
증여세가 또 붙습니다 ㅠ)
하지만 7천만원 어떤가요? 생각보다 큰 금액입니다.
그래서 이런 생각도 듭니다.
그냥 배우자에게 정상 가격으로 팔면 안되나요?
배우자가 취등록세 내고, 제가 양도세 내는게 오히려
7천만원보다 싼데요??
결론적으로 말씀드리면 정말 잘 확인해야합니다.
국세청은 배우자 뿐 아니라 공제대상 모두의 거래를
지속적으로 트래킹합니다. 거래 이후에도 주기적으로 확인하고
부적합이 발견되면 이전 세금 뿐 아니라 가산세 심지어
계약 자체를 무효화 할 수도 있습니다.
이 3조건이 반드시 지켜져야
매매 거래가 가능합니다.
- 실제로 통장에 돈이 오고가야 합니다.
- 매수자 자금출처가 증명되어야 합니다. (스스로 지불할 수 있는 능력이 있는지)
거래가격이 시가여야 합니다. (시가 5% 이내)
조건이 꽤 까다롭기 때문에 증여를 할지, 시세 매매를 할지
고민이 되시는 분들은 꼭 세무사와 상담을 받아보시기를 바랍니다.
2. 저가양도: 증여가 아닌 엄연한 매매의 개념
저가양도는 증여가 아니라 매매입니다.
저가양도 기준을 충족하지 못하면 ‘증여’ 처리가 되버립니다.
저가양도를 알기 전
특수관계인 이라는 개념을 알아야 합니다.
특수관계인이란 아래 관계의 사람들을 말합니다.
✅ 배우자
✅ 부모·조부모 (직계존속)
✅ 자녀·손자녀 (직계비속)
✅ 형제자매
✅ 4촌 이내 혈족
✅ 며느리·사위 등 3촌 이내 인척
특수관계인에 해당될 경우와 아닌 경우
저가양도의 세금이 아예 달라지기 때문에
해당 개념을 넣어두고 출발하겠습니다.
저가양도란? 말 그래도 시세보다 싸게 매도하는 것을 말합니다.
시세보다 싸게해서 매도하면
매수한 사람은 취등록세를 적게 내고, 매도한 사람은 양도세를 적게냅니다.
어떻게 보면 좋은 방법이라고 볼 수 있겠습니다만,
이 조건은 매우 까다롭습니다.
저가양도의 난이도는 매우 높기때문에 꼭 하고싶다면
미래에도 매도할 사람과 내가 같은 관계가 유지가 되는지
(특수관계인이 안되는지)를 따져봐야합니다.
나라에서는 싸게 매도했다는 것에 대해 이렇게 생각합니다.
“3억을 싸게 파셨다고요? 그러면 3억 증여한거랑 똑같죠. 3억에 대한 세금 내주셔야 겠습니다.”
그래서 저가양도는 세금이 2방향으로 붙습니다.
(매매의 개념이지만 증여세가 붙는게 아이러니 합니다)
싸게 판 사람: 양도소득세
싸게 산 사람: 증여세
1) 양도소득세
예를들어 4억에 산 집이 10억이 되었습니다.
그리고 이 10억짜리 집을 7억에 저가양도 하려고 합니다.
이때 특수관계인에게 기준보다 싸게 팔면
세금폭탄을 맞습니다. 이를 “부당행위계산부인”이라고 하는데
용어는 모르셔도 좋습니다. 기준만 아시면 됩니다.
차액이 '시가의 5% or 3억원 중 작은 금액 이상' 이면
전체 증여로 봅니다.
즉, 10억짜리 집을 7억에 저가양도 한다면
10억의 5% = 5천만원
5천만원 or 3억 중 작은 금액 = 5천만원
즉, 5천만원 이상 싸게팔면 “부당행위계산부인”으로 처리가 되어
실제 7억에 팔았어도 10억에 판 것으로 양도세를 계산합니다.
즉, 9.5억보다 비싸게 팔아야 저가양도 처리가 되는 것입니다.
2) 증여세
받는 사람은 싸게 매수했기 때문에 증여세를 내야합니다.
이때 증여세를 내는 기준은 차액이 시가의 30% or 3억원 중
작은 금액 이상일 경우입니다.
10억짜리 집을 7억애 매수했다고 해보겠습니다.
10억 - 7억 = 3억
10억 * 30% = 3억 or 기준 3억 동일
즉, 7억이하로 매수하게 되면
이건 양도가 아니라 증여로 판단되어 증여세를 내게됩니다.
이때 내야 할 증여세는 앞에서 말한 1번 증여세 기준과 똑같습니다.
증여대상: 10억-7억 =3억
증여세: (3억-자녀공제5천만원)*세율20%-누진공세1000만원
= 4천만원
3) 취등록세
취등록세도 저가양도시 차이가 있습니다.
만약
1) 저가양도한 대상이 배우자,직계존비속(부모,자녀,조부모,손자녀)이면
2) 그리고 차액이 시가의 30% or 3억원 중 작은금액 이상이면
→ 일반주택의 경우 취등록세 3.5%
→ 조정지역내 주택이면서 다주택자에게(2주택이상) 주는거라면 12%입니다.
예를들어, 조정지역내 주택을 시세대비 5억 싸게해서
10억짜리 집을 5억에 무주택자 자녀에게 준다면
취등록세는 3.5%입니다.
: 10억*3.5% = 3500만원
예를들어, 조정지역내 10억짜리 집을 2억싸게 8억에
다주택자 자녀에게 준다면
→ 10억*30%=3억 or 기준금액 3억 보다 작은 2억이기에
증여로 간주되지 않습니다.
→ 따라서 8억*일반취득세율을 자녀가 내면 됩니다.
여기까지 표로 한번 더 정리해보겠습니다.
3. 부담부증여: 빚과 함께 자산을 증여한다
부담부증여는 증여와 비슷한 개념입니다.
하지만 빚과 함께 준다는 차이가 있습니다.
빚은 증여로 보지 않기때문에 일반 증여보다 적은 세금을 냅니다.
예를들어 10억짜리 집에 6억보증금으로 세입자가 전세를 살고있습니다.
이 집을 증여한다고 하면 10억을 모두 증여로 보는게 아니라
6억 → 받는 사람이 대신 갚아주는 빚 → 받은 사람에게 매도한걸로 보는 양도세
나머지 4억 →공짜로 받은 것 → 받은 사람에게 그냥 준걸로 보는 증여세
이렇게 2가지로 나눠서 봐야합니다.
바로 예시를 들어보겠습니다.
어떤 사람이 근저당 3억을 빌려, 5억에 집을 매수했습니다.
그리고 이 집이 10억이 되었습니다.
이 집을 자녀에게 부담부증여한다고 해보겠습니다.
10억 中 3억은 빚이니 받은사람에게 매도한걸로 보는 양도세,
5억은 공짜로 주는걸로 보는 증여세를 내야합니다.
(양도세)
10억중 3억은 빚입니다. 따라서 증여의 대상이 아닙니다. 내가 매도하는 금액은 3억/10억 즉 30퍼센트 입니다.
3억(매도하는금액) - 5억*30%= 1.5억
즉,1.5억 양도를 한다고 생각하고 세금을 계산합니다.
(증여세)
나머지 7억에 대한 증여세를 냅니다.
이는 첫번째 증여 파트와 동일합니다.
세금에서 가장 중요한것은
직접 계산해보는 것입니다.
어려운 개념이지만 스스로 해당되는 부분을 계산해보시고, 실제 실행전에는 놓친부분이 없는지 꼭 세무사와 상담해보시면 좋겠습니다.
긴글 읽어주셔서 감사합니다.
