안녕하세요?
부자아빠의 꿈을 이루고 있는
로건파파입니다.
오늘의 QnA는 신고하지 않은 확장된 아파트 매수에 관한 질문이었습니다.
질문자 분께서 매수하려고 계약까지 한 상태인데, 확인해보니 사용승인이 안된 주택인 것 같습니다. 이럴 경우 어떻게 해야 할지 많이 난감하실 것 같은데요, 오늘은 확장시공의 승인 절차 및 질문자 분의 대응 방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
#확장 허가 필수 절차
아파트 발코니(일반적으로 말하는 아파트 베란다는 실제 용어로는 ‘발코니’라고 합니다.)를 확장하려면 공사 시작 전 관할 구청에 행위허가를 먼저 받아야 합니다. 허가 없이 무단으로 확장하면 과태료와 원상복구 명령, 이행강제금 등을 부과받을 수 있습니다.
- 입주민 동의 받기: 해당 동 전체 세대수의 50%이상 동의 필요
- 행위허가 신청: 건축사가 작성한 변경 전,후 평면도, 공사개요소, 입주민 동의서 등을 갖춰 구청에 제출
- 공사 진행: 허가 필증을 받은 후에만 철거 및 단열 공사 가능
- 사용검사 신청: 공사 완료 후 구청에 완료 확인을 받고 사용승인 마무리
일반적으로 확정 허가는 위의 과정을 거치게 되는데, 대부분의 과정을 확장공사를 맡아하는 인테리어 업체에서 해주기 때문에 사실 실제 확장공사를 하려는 집주인이 신경써야할 일은 거의 없습니다.
다만, 질문자분의 경우에는 확장공사할 때, 이 과정 중에서 행위허가의 과정 혹은 사용검사의 과정이 빠져 생긴 것으로 추정됩니다. 사용검사만 빠졌다면 사용검사를 받은 후 승인이 간편하게 진행될 수 있겠지만, 행위허가부터 안되어 있다면 입주민 동의도 받아야하고, 만약 변경 후 도면 상 문제가 있다면 이 부분도 고쳐져야 하기 때문에 과정이 복잡해질 우려가 있네요.
#추후에 허가 받을 수 있을까?
허가 없이 이미 확장을 했더라도 추후에 허가를 받아 합법화하는 ‘추인 허가’ 절차가 가능합니다. 물론, 무조건 다 허가가 되는 것은 아니며 현재 시점의 법적, 소방 안전 기준을 모두 충족 해야만 사후 승인을 받을 수 있습니다.
사후 허가(추인) 가능 조건
- 방화판 또는 방화유리 설치: 대피공간이 없는 발코니를 확장했다면, 방화판이나 방화유를 설치해야 합니다.
- 화재감지기 설치: 확장된 공간 천장에 화재감지기가 정상 작동하고 있어야 합니다.
- 비내력벽 철거 여부: ‘내력벽’이 아닌 단순 분리벽인 ‘비내력벽’만 철거했어야 합니다. 내력벽을 철거했다면 원상복구 외에는 방법이 없습니다.)
- 입주민 동의: 행위허가와 마찬가지로 해당 동 주민 50%이상의 동의서가 필요합니다.
사후 허가 진행 절차
1. 현황파악: 건축사사무소나 행위허가 대행업체를 통해 현재 확장된 상태가 합법화 기준에 맞는지 진단
2.서류 준비: 변경 전,후 평면도, 주민동의서, 소방시설(방화판, 감지기) 증빙 사진 등을 준비
3.추인 신청: 관할 구청 건축과에 행위허가(추인) 신청
4. 과태료 부과 및 납부: 미허가 적발상태이거나 자진 신고 시, 사후 허가가 승인되기 전에 무단 행위에 대한 과태료(또는 이행 강제금)가 먼저 부과될 수 있음.
5. 사용검사 및 완료: 구청에서 심사 및 현장 실사를 거쳐 승인하면 건축물대장에 ‘합법 확장’으로 수정
#계약까지 한 상태에서 보상 받는 방법은?
계약하기 전에 알았다면 좋겠지만, 불행 중 다행으로 잔금 전에 알았기 때문에 지금이 문제를 바로 잡을 수 있는 중요한 골드타임으로 보입니다.
매매계약서의 ‘중개대상물 확인, 설명서’ 확인
공인중개사가 계약 시 교부한 중개대상물 확인, 설명서에 해당 확장 부분이 ‘위반건축물’ 또는 ‘미허가 확장’으로 적혀있는지 확인필요합니다. 기재되어 있지 않다면 고지 의무 위반으로 계약 해제나 손해배상(합법화 비용 청구)을 요구할 수 있습니다. 기재가 되어있고 본인이 사인을 한 상태라면 알고도 매수한 것으로 간주될 수 있으나, 중개사가 제대로 설명하지 않았다면 중개사 책임 분담을 주장할 수 있습니다.
매도인, 중개사와 협상
잔금을 치르기 전이므로 매도인에게 “합법적 사후 허가(추인)를 받아주는 조건으로 잔금을 치르겠다”고 요구하거나 “허가 신청 및 보완 공사에 드는 비용만큼 매매대금에서 감액하자”고 협상할 수 있습니다.
#지금 해야 할 일은?
먼저, 공인중개사에게 연락하여 “미허가 확장 사실을 확인했다. 소유권 이전 전에 합법화가 필요한데, 매도인과 비용 및 절차 협의를 중재해달라.”고 요청합니다. 이 과정에서 대화 내용은 반드시 녹음이나 문자 기록으로 남겨 놓는 것이 좋습니다.
다음으로 관할 구청 건축과에 전화하여 “00아파트인데, 과거 무단 확장된 부분을 사후 허가(추인) 받으려 한다. 가능한 구조인지, 과태료는 보통 얼마정도 나오는지” 익명으로 자문을 구해봅니다.
추인 비용은 100만원~400만원 정도로 관할 구청 및 확장 된 상태에 따라 다르므로 섣불리 금액을 협상하는 것보다는 매도인이 직접 합법화를 추진하거나, 매수인이 합법화를 추진할 경우 추후에 드는 비용을 영수처리 하는 등의 과정이 필요해 보입니다.
부디 원활한 협상을 통해 매수할 주택이 무리없이 합법화되어 내집마련하셨으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
