안녕하세요, 허씨허씨입니다.
작년 6·27 수도권 중심의 대출 규제 관리방안 발표 후 기존 주택을 처분해야 주택을 구입할 수 있게 규제가 강화되었습니다. 주택 수에 따라 대출 기준이 다르게 적용되는데요.
수도권 대출 규제 관리방안 요약
대출이 원칙적으로 금지되는 경우 (LTV 0%) | 처분 조건으로 대출이 되는 경우 (규제지역 LTV 50%, 비규제지역 LTV 70%) |
|---|---|
2주택 이상 보유자가 주택을 추가로 구입하는 경우 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 구입하는 경우 | 1주택자가 기존 주택을 6개월 이내 처분하는 경우 |
오늘 이 글에서는 기존 주택 처분에 대한 실제 해석 사례와 함께 내 집 마련을 할 때 대출 상품별 LTV 비율까지 알려드리려고 합니다.
혹시 기존에 가지고 있던 물건이 매도가 되지 않아 내 집 마련을 포기했다면, 이 글이 도움이 되실 겁니다. 비슷한 고민을 하고 있는 주변 지인에게도 공유해주시면 감사하겠습니다.
1. 토지거래허가 시 기존 주택 처분의 기준
토지거래허가를 처리하는 규정을 자세히 들여다보면 기존주택을 보유한 자의 허가 조건을 다루고 있습니다. 유주택자의 경우에는 크게 2가지 중 하나가 해당되는지 확인해야 합니다.
- 이미 주택을 소유하고 있는 경우, 당해 지역에 거주하여야 할 사유 (직장, 학업 등)
- 기존 주택의 처리(매매·임대 등) 계획서를 제출한 경우
허가구역에 거주 여부에 따라 적용되는 조문이 다르지만, 이 규정을 기반으로 각 지자체에서 토지거래허가 업무를 처리해주고 있습니다.
말씀드리고 싶은 핵심은 기존 주택 처분의 조건에 매매 뿐 아니라 임대를 포함해주고 있다는 점입니다. 여기서 2가지 사례로 나눠볼 수 있습니다.
지역에 따라 매매(매도)만 인정하는 경우가 있고, 임대를 주고 있는 집은 이미 처리를 했다고 봐서 토지거래허가를 인정해주는 경우가 있습니다.
🗝️ 핵심 포인트 : 실거주 후보 지역에 직접 전화해서 기존 주택 처분 조건에 임대도 포함되는지 문의해봐야 합니다. 가능하다면, 매도하지 않고도 토지거래허가를 받을 수 있습니다.
(예시 : 안양시 동안구에 내 집 마련을 희망한다면, 동안구청 토지거래허가제 담당자에게 유선 문의 필요)
2. 대출 상품마다 처분 조건이 다를 수 있다.
토지거래허가를 받을 때 처분 조건을 확인했다면, 그 다음에는 대출 상품에 따른 처분 조건을 확인해야 합니다.
다시 한 번 강조하면 처분 조건은 2가지를 모두 확인해야 합니다. ① 토지거래허가를 받을 때 ② 대출 상품을 받을 때
일반적으로 전액 현금으로 실거주 집을 사는 경우는 많지 않기에, 시중은행 등 금융상품을 이용하거나 매매가에 따라 정책대출을 이용하게 됩니다. 정책상품 중 1주택자도 활용 가능한 보금자리론을 기준으로 비교해서 설명드리겠습니다.
시중은행 등 금융상품 | 보금자리론 (매매가 6억 이하) |
|---|---|
1주택자 기존 주택 6개월 내 매도 | 1주택자 기존 주택 3년 내 매도 |
만약 매매가(KB 시세 포함) 6억 이하로 보금자리론을 활용할 수 있다면, 1주택자는 기존 주택을 6개월이 아닌 3년 내에만 매도하면 대출 상품을 활용할 수 있습니다.
처분 조건을 다시 한 번 정리해보겠습니다.
① 실거주 후보 지역에 따라 토지거래허가 처분 조건에 임대가 포함될 수 있습니다. 기존 주택이 수도권인지 지방인지 또는 인접 지역인지에 따라 적용이 달라질 수 있으므로 직접 확인이 필요합니다.
② 대출 상품에 따라 보금자리론을 사용하게 된다면 6개월 내 매도가 아닌, 3년 내 매도로 적용됩니다. 현재 1주택자가 임대를 주고 있다면 급하게 팔지 않고 보유하면서 내 집 마련을 할 수 있습니다.
3. LTV는 어떻게 되나요?
대출 상품별로 LTV가 몇% 나오는지도 예산 설정에 큰 영향을 주는데요. 규제/비규제 여부에 따라 다르게 적용되니 사례뼐로 살펴보도록 하겠습니다.
시중은행 상품을 이용한다면?
규제 지역의 경우 LTV 40%, 비규제 지역은 LTV 70%, 서민 실수요자라면 LTV 60%까지 대출을 받을 수 있습니다.
* 서민 실수요자는 부부합산 소득 9천만원 이하, 주택 8억원 이하, 무주택세대주 요건을 모두 충족해야 합니다.
LTV도 중요하지만 현재 적용되고 있는 매매가별 주택담보대출 한도 금액을 초과할 수 없습니다.
예를 들어 KB시세 12억인 비규제지역 주택을 매수하게 될 경우 LTV 70%를 계산하면 8.4억원까지 대출이 나올 것 같지만, 최대 6억으로 제한되어 있는 대출 규제로 인해 최대 대출 금액은 6억원이 맞습니다.
보금자리론을 이용한다면?
비규제 지역은 LTV 70%, 규제 지역은 LTV 60%가 적용됩니다. 생애최초 매수이거나 실수요자 조건을 충족한다면 규제 지역에서도 비규제지역과 동일한 대출 한도를 활용할 수 있습니다.
4. 지금 바로 해볼 수 있는 액션플랜
실거주 후보 지역/단지와 기존 보유 주택의 지역에 따라 처분조건이 달라질 수 있습니다.
STEP1 : 실거주 후보 지역에 처분(매도/임대) 조건 확인하기
유선으로 상담해도 정확하게 처분 조건에 대해 설명을 받을 수 있습니다. 직접 전화해보고 확인하는 것이 필요합니다. 예시로 제가 안양 동안, 구리, 노원구에 각각 전화를 했을 때 조금씩 답변이 달랐습니다.
STEP2 : 은행/정책상품 중 활용할 수 있는 대출 확인하기
어떤 상품을 이용할 수 있는지 정해야 매도 기한을 설정할 수 있습니다. 6개월과 3년의 차이는 생각보다 큽니다. 각자 상황에 맞는 매도 계획을 세워보세요.
지금까지 알려드린 정보를 1p로 요약을 해보겠습니다. 매도 조건, LTV 기준, 액션플랜을 하나씩 하다 보면 안 될줄 알았던 1주택자 내 집 마련이 경우에 따라 가능할 수 있음을 확인하시게 될 겁니다.
막연한 걱정과 정부의 강력한 규제 그리고 생각처럼 잘 되지 않는 매도로 내 집 마련의 꿈을 포기했다면, 혹시 정말 안 되는 것인지 직접 확인해보시길 응원합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
