"서울은 이미 늦었고, 여기라도 사야 하나?"
집을 알아보다 보면 한 번쯤 이런 생각이 듭니다.
처음 생각했던 지역은 너무 멀어졌고ㄹ
예산에 맞춰 넓혀서 보는 지역마저 오르기 시작했습니다.
실제로 최근 광명, 용인 수지처럼 서울과 가까운 곳뿐 아니라
시흥(목감), 안산 같은 외곽 지역에서도 가격이 오르고 있습니다.
차라리 내 집은 미뤄두고 투자로 돈부터 불려야 하나 싶다가도
이러다 여기까지 놓치면 어쩌나 싶어 마음이 급해집니다.
그렇다면 정말 서울이 아니더라도 사야 할까요?
외곽도 서울만큼 오르고 있습니다
서울과 가까운 곳은 이미 서울 수준까지 올라왔습니다.
국토교통부 실거래를 살펴보면 광명에서 거래된 아파트의 가운데 가격(전용 1㎡당 중위가격)은 올해 1월 1,110 원에서 8월 1,297만원으로 높아져 같은 기간 서울의 1,268만원보다 높았습니다. 용인 수지도 954만원에서 1,110만원으로 올랐습니다.
다만 현재 시장에서 가격이 오른 곳은 서울과 가까운 지역만이 아닙니다. 서울에서 한참 떨어진 시흥, 안산 같은 외곽 지역에서도 가격이 오르고 있습니다. 시흥 목감호반베르디움더프라임 전용 84㎡는 8억 3,500만원에 계약됐다는 보도가 나왔습니다.
안산의 경우도 랜드마크 아파트 가격은 11억에 실거래가 되면서 서울 관악구, 성북구, 구로구에 위치한 구축 아파트와 비슷한 수준의 가격에 거래가 됩니다.
서울과 가까운 곳에 이어 외곽에서도 높은 가격의 거래가 나오고 있다는 점은 눈여겨볼 만합니다. 이런 상황을 살펴보면 자연스럽게 이런 생각이 듭니다.
"서울이 아니어도 결국 따라 오르는구나. 아직 덜 오른 곳을 찾아 사면 되지 않을까?"
하지만 '오를 수 있다'는 생각만으로 집을 고르면 놓치는 것이 있습니다. 그게 무엇인지는 과거를 통해서 알 수 있습니다.
과거에도 올랐습니다. 하지만 중요한 건 이거예요.
2021년에는 경기와 인천의 아파트 가격이 서울보다 훨씬 많이 올랐습니다. 한국부동산원 통계를 인용한 당시 보도를 보면 연간 아파트 매매가격 상승률은 서울 8.02%, 경기 22.54%, 인천 24.51%였습니다.
서울이 아닌 외곽 지역도 가격이 크게 오르던 시기였습니다. 하지만 상승만 바라보고 "여기도 결국 오른다"고 결론 내리기에는 그 뒤에 이어지는 시장의 변화가 컸습니다.
지역 | 2021년 연간 변동률 | 2022년 연간 변동률 |
|---|---|---|
서울 | +8.02% | −7.70% |
경기 | +22.54% | −10.13% |
인천 | +24.51% | −12.52% |
오히려 하락장이 찾아온 2022년에는 경기와 인천이 서울보다 더 많이 떨어졌습니다. 물론 지역 평균 변동이라 개별 아파트가 과거에 가장 높았던 가격에서 얼마나 떨어졌는지는 단지마다 다릅니다.
집값이 오를 때는 사려는 사람이 많아지면서 사람들이 덜 찾던 아파트까지 함께 오르게 되고 그 시기만 보면 어떤 집을 사도 결과가 비슷해 보입니다. 중요한 차이는 사려는 사람이 줄어드는 시기, 쉽게 말해 하락장 이후에 드러납니다.
얼마나 떨어졌는지, 거래가 얼마나 끊겼는지, 인근 상급지가 상승할때 시차를 두고 함께 움직이는지 등을 살펴봐야 합니다. 집을 갖고 있을 기간이 항상 상승장에만 머무는 것은 아니기 때문입니다.
이 차이는 같은 지역 두 아파트를 나란히 놓아보면 더 선명하게 보입니다.
같은 지역 내 두 아파트 이렇게 달라졌습니다
지역 내 실제 아파트 가격을 보면 차이가 훨씬 더 이해하기가 쉽습니다. 앞서 나온 경기도 외곽에 해당한 안산이라는 지역내에 평형과 연식이 비슷한 두 아파트의 가격 흐름을 비교해봤습니다. 조건은 같지만 그래프에서 빨간색은 선호도가 낮은 단지, 파란색은 사람들이 가장 선호하는 단지입니다.
첫번째 그래프를 보면 상승할 때는 벌어진 가격 차이를 좁히면서 따라가는 모습을 보입니다. 하지만 두번째 그래프에 해당하는 하락장에서 더 큰 폭으로 하락하는 것을 확인할 수 있습니다.
그리고 마지막 그래프를 보면 선호하는 단지는 전고점을 넘기면서 가격이 상승하는 모습을 보이는 반면 선호도가 낮은 단지는 오히려 더 낮은 가격에 거래가 되고 그 가격에서 크게 변화가 없는 상황입니다.
빨간색에 해당하는 선호도가 떨어지는 단지라면 주의하는 것이 필요합니다. 과거에 많이 상승했더라도 여전히 지금도 그 단지를 사고 싶어 하는 수요가 있는지 역까지의 거리, 학교와 인근 상권, 단지 상태, 주변에 더 좋은 새 아파트가 생겼는지 등을 확인하면 됩니다.
이런 과정을 통해서 단순히 "외곽도 오른다"는 막연한 기대를 "이 지역에서는 어떤 단지를 선호하는가"라는 판단으로 바꿀 수 있습니다.
지역을 넓힐수록 선호도가 더 중요합니다
지금까지 드린 이야기가 외곽에는 집을 사면 안 된다는 뜻은 아닙니다. 서울에서 원하는 집을 사기 어렵다면, 출퇴근과 생활이 가능한 지역으로 선택지를 넓히는 것은 현실적인 방법입니다. 다만 지역을 넓히더라도 집을 고르는 기준까지 낮추지는 않아야 합니다.
그럴 때 꼭 던져야 하는 질문이 있습니다.
"이 지역에 사는 사람들은 어떤 아파트로 이사하고 싶어 할까?"
내가 생각하는 집과 그 지역에 사람들이 사고 싶어 하는 집은 다를 수 있습니다. 같은 외곽이라도 어떤 지역에서는 역과 직장까지 가까운지가 중요하고, 어떤 지역에서는 학교나 새 아파트인지가 더 중요합니다. 신축이라는 이유만으로, 역이 가깝다는 이유만으로 순서를 정하기 어려운 이유입니다.
가격이 올랐다는 결과만 따라가기보다 사람들이 그 집을 고르는 이유를 알아야 합니다. 이유를 알고 골라야 가격이 당장 오르지 않아도 버틸 수 있는 확신이 생기기 때문입니다.
첫번째 집이 꼭 마지막 집일 필요는 없습니다
좋은 위치의 집을 살 수 있다면 좋겠지만 누구나 처음부터 원하는 지역의 아파트를 살 수 있는 것은 아닙니다. 그렇다고 그 집이 내가 기억하는 혹은 원하는 가격으로 내려오기만 기다리는 것이 유일한 방법은 아닙니다.
지금 예산으로 살 수 있는 지역에서 사람들이 살고 싶어하는 기준으로 내집을 마련하고 그 집을 통해 다음 선택을 준비할 수도 있습니다.
국토교통부의 보도에 따르면 2025년 6월 강남3구 자금조달계획서에서 부동산을 판 돈을 자금 출처로 적은 비율은 71.24%였습니다. 즉, 상급지에 내 집 마련을 하는 사람은 일단 집을 갖고 있는 1주택자가 대부분이라는 것입니다.
처음부터 최종 목적지에 도착해야 하는 것은 아닙니다. 감당할 수 있는 집에서 안정적으로 살며 돈을 더 모으고 이후 원하는 지역으로 옮겨갈 기회를 찾을 수 있습니다. 그래서 지역은 달라도 집을 고를 때는 '사람들이 찾는 집인가'가 중요합니다.
지금 살 수 있다는 이유만으로 고르면 나중에 더 좋은 기회가 찾아와도 팔기 어려울 수 있습니다. 내가 살기에도 괜찮고 나중에 다른 사람도 사고 싶어 할 집이어야 더 좋은 기회를 잡는 선택으로 이어질 가능성이 커집니다.
내집 마련 대신 투자를 먼저 고민하고 있더라도 기준은 같습니다. 오를 때만 보지 말고 떨어질 때와 다시 가격이 회복할 때도 사람들이 찾는 집인지 확인해야 합니다.
기다리더라도 내가 할 수 있는 선택을 알아본 뒤 기다리세요
“예전에는 이 가격이었는데”
집을 알아보다 보면 자주 하게 되는 생각입니다. 하지만 내가 기억하는 가격과 지금 살 만한 가격이 꼭 같지는 않습니다. 예전 가격으로 돌아오면 기회가 될 수 있지만 그 가격이 오지 않을 때의 계획도 필요하며 후자의 가능성이 더 높습니다.
내 집 마련을 고민하고 있다면 이번 주에는 이 순서대로 확인해보세요.
1) 네이버 지도에서 내가 살 수 있는 지역을 넓혀봅니다. 지금까지 보던 지역뿐 아니라 내 예산으로 출퇴근과 생활이 가능한 지역을 함께 살펴봅니다.
2) 호갱노노나 아실에서 같은 지역내 두 아파트를 비교합니다. 내가 보고 있는 아파트와 사람들이 더 찾는 아파트를 골라 같은 면적의 매매 가격 그래프를 세가지 시기(다 같이 오를 때, 떨어질 때, 지금)로 나눠 봅니다. 차이가 보이면 현장에서 이유를 확인합니다.
3) 네이버 부동산에서 지금 나온 매물과 감당할 수 있는 가격을 확인합니다. 거래가 가능한 가격을 보고 가진 현금과 대출을 계산해봅니다. 다음 집으로 옮기는 것이 목표라면 가고 싶은 아파트의 가격도 함께 적습니다.
확인을 했는데 너무 부담이 크다면 기다려도 괜찮습니다. 반대로 예산 안에서 사람들이 선호하는 집을 찾았다면,서울이 아니라는 이유만으로 선택지에서 지울 필요는 없습니다.
원하는 집이 예전 가격으로 돌아오기만 기다리기보다 지역을 넓히고 그 지역 내 두개의 아파트를 나란히 놓고 비교해보면서 할 수 있는 최선의 선택을 해가셨으면 좋겠습니다.
