안녕하세요 낭만레오입니다.
올해는 투자 계획이 없었고, 내년에 1호기 갈아타기를 준비할 생각이었습니다.
그런데 8월에 실전반을 수강한 덕분에 메타인지하고 좋은 기회를 만나 수도권에 2호기를 투자하게 되었습니다.
투자까지의 과정을 정리하며 스스로 복기하고, 다음 투자에 적용해 보려고 합니다. 투자를 준비하시는 분들께도 도움이 되면 좋겠습니다.
실전반 수강 동기를 주신 7월 돈독모 리더 허씨허씨 튜터님
실전반 한 달간 투자로 이어지는 행동을 이끌어주신 워렌부핏 튜터님
매물코칭으로 투자 우선순위 기준을 잡게 도움주신 재이리 튜터님
몰입하는 환경에서 같이 끝까지 함께 달려주신 실전반 람파드 조장님과 부핏티니
도움주신 여러 선배님,동료분들 덕분에 좋은 투자할 수 있었습니다. 정말 감사합니다!!
1. 2호기 투자 계기
작년에 지방 광역시에 1호기를 투자한 뒤, 앞마당을 늘리며 종잣돈을 모아 왔습니다.
올해 5월 투자코칭에서는 소액으로 지방 2호기를 추가하기보다, 내년에 1호기를 수도권으로 갈아타는 전략(세금·매도 관점)을 안내받았습니다.
당시에는 세금 규제 전이라, 애매한 지방 물건을 1채 늘리는 것보다 더 가치 있는 자산으로 갈아타는 편이 합당했습니다. 그런데 세금 정책이 주택 수에서 공시가 합산으로 바뀌면서, 올해 추가 투자도 좋은 선택지가 되었습니다.
특히 8월 실전반 수강을 통해 워렌부핏 튜터님과 소통하면서 나는 지금 수도권에 2호기 투자가 가능한 사람이구나! 알 수 있었습니다.
유일한 경기도 앞마당 1곳과 경기도 임장지 1곳, 이 두 곳에서 제 종잣돈과 감당 가능한 대출로
충분히 투자할 수 있었습니다.
워렌부핏 튜터님 덕분에 메타인지를 확실히 한 것이 투자로 이어졌습니다.
2. 2호기 투자 과정
📌2호기 투자 과정 요약
① 8/14(금),22(토) 실전반 임장지 B지역 1,2차 매임
② 8/27(목) 실전반 앞마당 1등 뽑기
③ 8/28(금) 오후 반차, 수도권 앞마당 A지역 매임
(2호기 1차 매임)
④ 8/29(토) 실전반 임장지 B지역 3차 매임
⑤ 8/30(일) 실전반 최종모임
⑥ 9/1(화) 매물코칭
⑦ 9/4(금) 연차, 오후 가계약 (2호기 2차 매임)
⑧ 9/19(토) 계약
① 8/14(금),22(토) 실전반 임장지 B지역
1차,2차 매임
임장지에서 매임을 진행하며 투자 가능한 단지들을 추려 나갔습니다.
실전반 원씽이 매임이었던 만큼 최대한 많은 매물을 보려고 했습니다.
하지만 시장이 뜨거워서 물건 보기도 어렵고 가격도 오르는 추세라, 투자가 쉽지 않겠다고
느꼈습니다.
그래도 지금 할 수 있는 최선의 선택을 위해 행동하지 않으면 후회가 클 것 같았습니다.
다만 이때까지는
“이 투자금으로 이런 단지에 투자하는 게 맞나?” 하는 의문이 조금 남아 있었습니다.
✅잘한점 : 전임,매임에 최선을 다해 원씽 달성했다.
✅아쉬운 점 : 투자 가능한 물건을 별로 못봤다. 수도권 가치 판단이 부족했다.
❗복기 포인트 : 상승장(매도우위) 에서는 물건 보기도 힘들다.
내가 적극적으로 일정을 맞춰야 한다.
② 8/27(목) 실전반 앞마당 1등 뽑기
실전반 마지막 주차에 임장지·앞마당 1등 뽑기를 진행했습니다. 수도권과 지방 광역시(대구, 부산)로 나눠 저평가 단지를 찾고,
가격대와 투자금별로 단지를 뽑았습니다.
부산은 올해도 꽤 올랐지만 저평가 단지가 많았습니다. 대구는 가격 자체는 여전히 저렴했지만 아직 투자금이 많이 들었습니다. 저는 앞마당 16개 중 14개가 지방이고 1호기도 지방이라, 수도권 시장 경험과 수요·가치에 대한 이해도가 낮았습니다. 그래서 그런지 아직 수도권의 복도식 방 2개 물건에 투자하는 것에도
편견이 있었습니다.
이때 워렌부핏튜터님이 방향을 잡아 주셨습니다. 강남까지 1시간 이내로 갈 수 있는 단지는
충분히 가치가 있고, 수도권도 대구·부산처럼 공급이 없는 데다 수요는 더 크니 수도권이 투자 우선순위라는 기준이 생겼습니다.
요즘은 저환수원리보다 ‘가치’ 저환수원리라는 기준이 중요해진 것 같은데,
그 기준을 이해하고 투자에 적용하려 했습니다.
그렇게 수도권을 먼저 타겟으로 물건을 털었습니다. 다만 제 투자금으로 가능한 단지는 1순위 생활권 외곽의 후순위 단지이거나,
선호도 중~하위 생활권의 역세권 단지였습니다. 완벽한 투자는 없으니 투자 가능한 단지를 장바구니에 담아 두고, 유일한 경기도 앞마당 A지역에서 매물을 찾기 위해 전임을 돌렸습니다. 하지만 제 투자금으로 살 만한 물건은 거의 없었고, 있어도 세입자가 보여 주지 않거나 매임 약속을 잡기가 어려웠습니다.
그러던 중 가격도 투자금도 매력적인 매물이 올라와서 바로 전임 후 매임 예약까지 했습니다. 토요일은 부동산 단체 휴무라 물건을 볼 수 없어서, 다음 날 급하게 오후 반차를 쓰고 상경했습니다.
✅잘한점 : 편견 부수고 내가 할 수 있는 최선의 선택을 하려했다.
✅아쉬운 점 : 임장지 1등뽑기할 때 선호도,수요보다 단지 가격대(체급),투자금을 먼저 봤다.
❗복기 포인트 : 항상 수요 관점! 매물 상황 주시하고 바로 행동하는 사람이 기회를 잡는다.
③ 8/28(금) 오후 반차, 수도권 앞마당 A지역 매임 (2호기 1차 매임)
광고가 올라온 지 하루 된 매물이었습니다. 가격과 투자금이 모두 매력적이라 금방 나갈 것 같아 조마조마한 마음으로 갔습니다. 집을 직접 보는 건 제가 처음이었고, 외부 샷시까지 교체한다면 수리비가 1,500~2,000만원 정도 들어가는 상태였고 세낀 물건이였습니다.
그래도 수리비를 감안해도 생활권 내에서 가격과 투자금, 물건 상황이 가장 좋다고 판단해 1등 물건으로 찜했습니다.
전세 만기가 내년이라 투자금 회수가 빠르고, 내년에는 전세 물건이 부족할 가능성이 높습니다. 신혼부부 세입자에게 수리해 주는 조건으로 전세를 놓기에도 좋은 상황입니다.
즉 적은 투자금으로 시작해서, 내년에 수리 상태가 좋은 물건으로 전세가를 올려 받고 투자금도 회수할 수 있다고 보았습니다.
물건을 본 뒤에는 전임하며 친절하셨던 사장님께 미리 연락드리고, 볼 물건이 없더라도 방문하겠다고 말씀드린 뒤 워크인을 돌았습니다. 볼 만한 물건도, 볼 수 있는 물건도 없었지만 계약하러 온 투자자가 두 분이나 계셔서 상승장을 체감했습니다. 단지와 생활권 정보를 얻고 사장님께 눈도장도 남기고 귀가했습니다.
✅잘한점 : 좋은 물건 올라오자마자 바로 반차쓰고 보러갔다. 워크인 돌았다.
✅아쉬운 점 : 더 볼 물건이 없어서 아쉬웠다..
❗복기 포인트 : 물건 상황 파악은 그 자리에서 바로 해야 빠른 판단이 가능하다. 그러기 위해서는 투자 가능한 단지의 매물 상황을 모두 파악하고 있어야한다.
④ 8/29(토) 실전반 임장지 B지역 3차 매임
이미 1등은 정해졌지만, 투자 범위에 들어오는 매물을 끝까지 털기 위해 임장지에서 마지막 매임을 했습니다. 역세권이긴 하나 1등 생활권 외곽에 있어 선호도가 떨어지는 단지였습니다. 그래도 아직 가격이 오르지 않았고, 강남까지 1시간 이내, 1등 생활권 메인 상권까지 1정거장이라 가성비 있게 거주할 수 있는 단지라고 생각했습니다.
물건 2개를 봤는데, 둘 다 수리 상태와 층이 좋고 투자금도 같았습니다. 다만 로얄동과 비선호동의 가격 차이가 3천만원이나 났습니다.
A지역 단지와 B지역 단지를 비교했을 때 가치는 비슷하나 가격이 덜 오른 B지역 단지를 우선 고려하고 있었습니다(잘못된 판단).
이때는 가격이 저렴한 비선호동을 우선순위로 뒀습니다. 하지만 3일 뒤 매물코칭에서 환금성을 다시 생각해 보니, 선호도가 낮은 단지일수록 환금성을 우선으로 고려해야 했습니다.
1등으로 염두에 둔 A지역 단지는 가격이 이미 올랐어도, 아직 오르지 않은 B지역 단지보다 가치, 생활권 수요와 단지 자체의 환금성이 좋아 A지역 단지가 투자 우선순위였습니다(매코 후 판단).
✅잘한점 : 끝까지 매물을 털고 다녔다.
✅아쉬운 점 : 가치보다 가격에 초점을 맞춰서 비교평가했다.
❗복기 포인트 : 항상 수요, 가치 관점에서 생각할 것. 상승장이라고 환금성 놓치면 안된다.
⑤ 8/30(일) 실전반 최종모임
모든 매임을 마치고 최종 모임에서 앞마당 Top3 발표를 했습니다.
막상 1등 단지를 뽑으니 앞마당 A지역이 아닌 임장지 B지역 단지를 1등으로 뽑았습니다. 해당 단지는 역세권 단지이지만 1등 생활권의 외곽에 위치하며, 주변 환경이 미흡해 선호도가 낮은 단지였습니다.
이 단지도 전세가 없어 전세는 빠르게 올랐지만 매매가는 아직 반등도 하지 않았었죠. 해당 생활권의 선호도 상,중 단지들은 모두 가격이 전고점 수준까지 올랐지만,
선호도 하 단지는 아직 오르지 않은 점을 높게 쳤습니다.
2등 단지는 앞마당 A지역 역세권 단지에 조건이 가장 좋았지만, 가격이 이미 꽤 오른 단지였고 재건축 호재도 있었습니다.
3등 단지는 임장지 B지역에서 59가 아닌 84에 매매가(체급)가 1억 높고 상품성,구조가 압도적으로 좋았습니다. 하지만, 역시나 생활권,환경이 미흡해서 후순위였습니다.
지금와서 생각해보니 진담 튜터님의 강의 내용중
역으로 걸어가는 환경의 디테일이 생각납니다. 사람들이 더 선호하는 역(호선), 환경일수록 환경이 더 개선되고 수요도 증가한다. 라는 내용입니다.
앞마당 A지역 단지는 구조가 아쉽고 가격이 이미 올랐지만, 역으로 가는 환경에 상권이 잘 갖춰져있었고 택지로 이루어져 수요가 충분히 있는 지역이였습니다. 하지만 B지역 단지들은 가격이 아직 오르지 않았지만, 역으로 가는 환경, 택지, 수요 생활권 모두 비교적 미흡했습니다. 그만큼 선호도가 떨어져 가격에 영향을 적게 준 것으로 보입니다.
워렌부핏 튜터님의 Top3 피드백으로 단지와 매물도 중요하지만,
그 단지가 속해있는 환경, 생활권, 택지의 수요의 중요성을 알게됐습니다.
올바른 기준을 갖게 된 후 튜터님에게 매물문의를 받기 위해 매물문의 양식 작성만 남았습니다.
✅잘한점 : 실전반 수강과 튜터님 피드백으로 수요 관점의 기준을 바로 잡았다.
✅아쉬운 점 : 수요를 판단해 투자로 연결하는 실력이 부족했다. 가치보다 가격에 매몰됐다.
❗복기 포인트 : 단지의 가치,가격만 볼 게 아니라 주변 생활권,환경,입지까지 고려해야한다.
⑥ 9/1(화) 매물코칭
매코 양식도 작성하지 못한 채였지만, 주말 전에 물건이 나갈 것 같아 워렌부핏 튜터님께 물건 검토도 받기 전에(죄송합니다..) “일단 신청해 보자!” 하는 마음으로 매코를 신청했습니다.
11시 정각에는 신청이 안 됐는데, 10분쯤 뒤에 다시 들어가 보니 신청이 가능해서 운 좋게 성공했습니다.
당일 저녁 재이리 튜터님과 매코를 진행했고, 1등·2등 물건에 대한 피드백뿐 아니라 단지 선호도, 투자 우선순위, 매물 환금성, 1호기 갈아타기, 대출 활용 등 다양한 피드백을 받고 궁금증도 해결했습니다. 앞으로도 매코를 꼭 받아 투자 물건과 내 상황을 점검해야겠다고 다짐했습니다.
후기 링크 ▶재이리 튜터님 매물코칭 후기
✅잘한점 : 매코 신청했다. (2호기는 스스로 판단해보려했는데 자만이였다..)
✅아쉬운 점 : 준비되지 않은 매코라 질문이 아쉬웠다. 미리 정리해둘 것!
❗복기 포인트 : 매코는 물건뿐만 아니라 내 상황까지 점검할 수 있다. 거인의 어깨를 적극적으로 빌리자
⑦ 9/4(금) 연차, 가계약 (2호기 2차 매임)
매코를 받은 다음 날 바로 부사님께 가계약 의사를 전하고 일정을 잡으려 했습니다. 부사님은 이렇게 말씀하셨습니다.
“오늘 오전에도 투자자가 갑자기 보러 와서 가계약 넣겠다는 걸 내가 잘 얘기했어~”
“금요일, 토요일도 예약이 여러 개 잡혀 있어~”
토요일까지 기다릴 게 아니라 바로 연차를 쓰고 올라가 가계약을 확정해야겠다고 생각했습니다. 전화로도 가계약은 가능하지만, 물건 상황을 한 번 더 확인하고 부사님과 협의할 부분을 확실히 하며 내 물건으로 만들기 위해 바로 현장으로 갔습니다.
특히 매매가 조율 과정에서 운이 좋았습니다. 부사님이 이렇게 전해 주셨습니다.
“가계약 넣겠다던 투자자는 내가 매매가 깎는 만큼 수수료를 챙겨준다고 했다니까요~?”
저는 “저도 당연히 그렇게 하려고 했죠~ 그러려고 온 거예요 ㅎㅎ 깎아 주시는 만큼 수수료 챙겨 드릴게요!“라고 답했습니다.
사실 이런 방법은 생각도 못 했는데, 다른 투자자 덕분에 힌트를 얻었습니다. 게다가 부사님이 매도자와 신뢰가 쌓인 관계여서, 이미 저렴한 가격이었는데도 바로 1,000만원을 깎아 주셨습니다!
상승장에 수도권 분위기가 가격을 올리는 쪽이라, 못 깎더라도 계약을 빠르게 진행하려 했습니다. 그런데 말 한마디로 부사님은 수수료 500만원을 벌고, 저는 500만원을 깎은 셈이 됐습니다.
부사님이 저를 더 챙겨 주신 이유도 나중에 알았습니다. 이 매물을 처음부터 전화로 안내하고 보여 주신 실장님이 저를 좋게 말씀해 주셔서 적극적으로 조율해 주신 것이었습니다. 전임이든 매임이든 부사님께 예의 바르고 밝고 매너 있게 행동하는 게 중요하다고 느꼈습니다. 독강임투 중에서 ‘독서’가 힘을 발휘하는 순간이 아닐까 싶습니다.
그렇게 준비를 마치고 미리 준비한 가계약 특약을 부사님과 정리한 뒤, 매도자의 동의를 얻어 가계약금을 송금했습니다.
✅잘한점 : 가계약이더라도 바로 연차쓰고 현장갔다. 좋은 인상 남기고 조율을 시도했다.
✅아쉬운 점 : 좀 더 깎아 볼걸..?
❗복기 포인트 : 꾸준한 독서로 마인드와 태도를 갈고 닦은 사람에게 좋은 기회가 온다. 깎은 금액에 반은 수수료로 지불하는 조건으로 협상할 수도 있다.
⑧ 9/19(토) 계약
계약 3일 전에 계약 특약을 부사님께 전달했고, 매도자의 동의를 받은 뒤 계약일, 계약 시간, 중도금 및 잔금일을 다시 한번 확인했습니다.
(람파드 조장님이 공유해주신 계약 체크리스크 덕분에 편리하게 계약 준비했습니다 ㅎㅎ)
계약 당일은 순조롭게 진행되었습니다.
이번 물건은 세입자가 계약갱신요구권을 이미 사용한 세 낀 물건이라, 계약갱신요구권 행사 여부 확인서도 함께 확인했습니다. 이렇게 모든 계약을 마무리했고, 이제 잔금만 남았습니다.
✅잘한점 : 계약까지 기준대로 행동했다.
✅아쉬운 점 : 계약 5분 전에 도착했다. 시간 널널하게 잡고 30분 전에는 도착!
❗복기 포인트 : 물건,부사님 잘 만난게 정말 복이다. 최악의 상황에서도 좋은 투자하는 실력을 키우는게 우선이다.
3. 마치며
돌이켜보면 제가 특별히 잘한건 없습니다.
운좋게 좋은 매물과 좋은 부사님을 만났고,
그저 실전반 환경 안에서 행동했을 뿐입니다.
이번 투자를 통해 수도권 투자 경험뿐 아니라 투자 기준까지 바로 세울 수 있었고, 한 번 더 성장할 수 있음을 느꼈습니다. 앞으로도 겸허한 자세로 배우고, 성장하고, 나누는 투자자가 되겠습니다.
긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.
1호기 투자 후기 [낭만레오] 이게 1등 물건이였다고..? 지방 광역시 1호기 매수 후기
