1,600만원 이상 투자금을 줄이는 2가지 방법

안녕하세요.

경제적 자유를 꿈꾸는 분들의

인생의 턴잉포인트가 되고 싶은 김인턴입니다.

지난주 여름에 투자했던 N호기 잔금이 있었습니다.

마무리까지 무려 5개월이라는 시간이 걸렸습니다.

그렇게 잔금을 마무리하고 돌아오면서

복기하는 시간을 가졌습니다.

그리고 이 투자를 통해 배웠던

투자금을 줄이는 방법에 대해

이야기 해보려고 합니다.

왜 투자금을 줄여야 하는걸까요?

어떻게 1,600만원 이상 투자금을 줄일 수 있을까요?

투자금을 줄여야 하는 이유

투자금을 왜 줄여야할까요?

우리가 배운 투자의 기준은 다음과 같습니다.

저평가, 환금성, 수익성, 원금보전, 리스크

5가지의 원칙에 맞춰서 투자를 진행합니다.

투자금을 줄여야 하는 이유는

우리가 배운 5가지 원칙 중 수익성과 관련이 있습니다.

수익성은 수익률로 표현이 가능하고

Input 대비 Output을 나눠준 값이 됩니다.

우리는 투자자이기에 수익률을 높이는 것을 고민해야합니다.

수익률을 높일 수 있는 방법은

Output 즉, 시세차익을 크게하거나

Input에 해당하는 투자금을 줄여야합니다.

다만, Output에 해당하는 시세차익은 우리가 할 수 없는 부분이기에

우리가 할 수 있는 Input에 해당하는 투자금을 줄여야

수익률이 높은 투자를 할 수 있습니다.

이런 이유로 우리는 투자금 줄여야합니다.

그렇다면 어떻게 투자금을 줄일 수 있을까요?

투자금에 대해 그림으로 표현해보면

아래와 같이 나타낼 수 있습니다.

그리고 이 그림을 통해 두가지를 확인할 수 있습니다.

1. 매수가를 낮게 산다.(=싸게 산다.)

2. 전세가를 높게 맞춘다

이 두가지를 조금더 디테일하게 살펴보겠습니다.

투자금을 줄이는 방법 #1

싸게 산다

전세가가 크게 변하는 상황이 아니라면

기타 비용의 경우 세금, 인테리어 등의 금액은 정해져있어서

투자 금액을 줄이는 첫번째 방법은

매수가를 낮게 사는 것 즉, 싸게 사는 것입니다.

매도자의 상황을 이용해 가격을 조정하거나,

임장중에 눈 먼 급매를 발견하게 되거나,

월세나 or 전세를 끼고 매수를 하는 등

싸게 사는 것에는 다양한 방법이 있습니다.

그중 하자가 있다고해서 그냥 지나치는 경우가 많은데

반대로 내가 감당가능한 하자나 문제라면

이를 내가 해결하는 조건으로

가격 조정의 카드로 사용하는 방법도 있습니다.

아래 사진은 이번에 투자한 물건의

처음 매수할 때의 바닥 상태입니다.

화장실쪽 누수로 인해 거실과 안방, 작은방 까지

바닥과 벽에 곰팡이가 발생해

보기만 했을 때는 거부감이 드는 물건이었습니다.

다행히 누수의 경우는 수리가 완료된 상황이었고

곰팡이가 심한 것을 제외하고는

2년전 올수리, 공실이라는 조건이

매우 매력적이었습니다.

매도자는 곰팡이를 제거하고

가격을 높여서 매도를 할 생각이었고

이 상황을 이용하여 오히려 역제안을 하게 됩니다.

"사장님, 제가 수리하는 걸로 이야기해서

2,000만원 깎아 달라고 말해주세요.

곰팡이 범위가 넓어서 비용이 많이 들것 같아요"

그리고 몇번의 가격 협상을 통해

1,600만원 가격 조정을 할수 있었고

실제로 200만원 정도로 곰팡이 제거할 수 있었습니다.

하자가 있다고 무작정 지나치지 않으셨으면 합니다.

문제의 원인이 제거가 되었고

내가 감당하다면

오히려 그런 하자를 협상의 카드로 사용해서

충분히 매매 가격을 낮출 수 있다는 것을 기억하세요

투자금을 줄이는 방법 #2

희망찬 그림을 그리지 않는다

내가 매수한 가격이 정해졌고

동일하게 기타 비용이 정해졌다면

전세가를 낮추지 않는 것이

두번째로 투자금을 줄일 수 있는 방법입니다.

투자금을 줄이기 위해

전세가를 낮추지 않는다라는 이야기가

생소하게 들리실 수 있을 겁니다.

보통은 전세가를 높이는 이야기를 많이 하곤합니다.

물론 목표 전세가를 높게 설정해서

투자금을 줄이는 것도 중요합니다.

다만, 높은 전세가격으로 맞출거라는 생각만 한다면

예상치 못한 리스크가 튀어나와

오히려 투자금이 더 들어가게 되는 상황을

마주할 수 있음을 알아야 합니다.

이번에 매수한 단지의 전세 매물 증감 그래프입니다.

매수할 당시만 하더라도 전세매물 갯수는

조금 늘어나긴 했지만 충분히

임대를 맞출 수 있는 상황이었습니다.

플러스피나 무피 투자가 가능할거라고 생각했습니다.

전세가격이 빠질거라고는

생각하지 않았으니까요.

하지만 그것도 잠시

많은 투자자들이 진입하면서

매물이 쌓이기 시작합니다.

그리고 업친데 덮친격으로

전세 대출 규제에 대한 뉴스가 이야기나옵니다.

그렇게 전세를 구하는 임차인들의 발걸음이

뚝 끊기는 상황을 마주하게 됩니다.

그리고 쌓여있던 전세가격들이

조금씩 낮아지기 시작합니다.

전세 셋팅 후 다른 것에 집중하기 위해

전세 가격을 낮추게 됩니다.

전세가격이 올라갈거라는 생각만했지

내려갈 수 있을거라고는 생각하지 못했습니다.

결국 목표 전세가보다 낮은 가격으로 계약하게 됩니다.

예상한 투자금보다 1,000만원이 더 들어갔습니다.

투자금을 줄이기 위해

너무 희망찬 그림만 그리지 않으셨으면 합니다.

전세가격을 높게 받는 것만큼

내가 목표한 전세가가 현실적인지

다양한 상황이 와도 대응이 가능하고

버틸 수 있는 가격인지

생각해보셨으면 합니다.

이 또한 투자금을 줄이는 중요한 방법이라는 것을

기억하셨으면 합니다.

투자금을 줄일 수 있는 방법에 대해서 정리해봅니다.

1. 싸게 산다

하자가 있다고 하더라고 감당이 가능하다면

협상 카드로 사용하여 가격을 조정한다.

2. 희망찬 그림을 그리지 않는다

높게 받는 것만 생각하는 것이 아니라

보이지 않는, 예상하지 못한 상황까지 고려한다.

이 두가지를 꼭 기억하셔서

수익률이 높은 투자를 하시는데 도움이 되었으면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

[원문 작성일 22. 01. 10]