앞으로 저 미라클로드는 상급지 갈아타기를 목표로
6개월은 앞마당 5개 만들기에 올인하겠습니다.
1. 열반스쿨 기초반 강의를 신청하게 된 이유
2023년 열기반을 시작으로 월부에서 본격적으로 투자 공부를 시작했다. 10월에는 바로 실준반까지 들으면서 0호기 매도 계획을 세웠다. 상급지 갈아타기 준비를 하고 있을 때 갑자기 아빠가 돌아가셨다. 모든 생활이 무너졌고 다시 일어서기까지 많이 힘들었다. 어느 정도 추스르고 일상으로 돌아와 몇 개의 강의를 신청했지만, 그때는 뭔가에 집중할 것이 필요했을 뿐이었던 것 같다. 무슨 내용인지도 잘 모르면서 순서대로 강의를 신청해 듣기만 했다.
그러다 2024년 초여름, 독서 중심 강의인 열중반을 신청하게 되었다. 좋은 조원분들과 인연이 되어 강의가 끝난 후에도 각자 다른 강의를 들으며 임장을 가고 임보를 쓰면서 꾸준히 독서모임을 이어갔다. 그 과정에서 자연스럽게 다시 투자 공부에 집중하게 되었다. 계획보다 1년 늦은 2025년 초에 갈아타기에 성공했고, 다시 열기반으로 돌아왔다.
자모님께서 코칭에서 1호기 투자를 마친 후 번아웃이 오는 이유가 다음 목표가 없기 때문이라고 하셨는데 내가 딱 그런 경우인 것 같다. 전세레버리지 투자로 서울 입성했고, 목표로 한 상급지로 한 번 더 갈아타기만 하면 된다고 생각했다. 목표지점에 조금만 더 가까워졌다고 생각했는데, 정책 변화로 다음 계획이 틀어지면서 어찌할 바를 모르는 상황이 되었다. 초심으로 돌아가 다시 제대로 시작해 보자는 마음에 열기를 신청하게 되었다. 1호기 이후 다음 투자로 넘어가기 전에 처음부터 투자 기준을 다시 세우고 싶었기 때문이다.
자모님 말씀대로 오늘의 내가 내일의 나를 만드는 것이기 때문에 오늘 내가 할 수 있는 일을 꾸준히 해나가려고 한다.
2. 가장 크게 도움이 된 점
가장 크게 도움이 된 부분은 시장 상황에 따라 흔들리지 않고 판단할 수 있는 기준을 배운 것이다. 매매가가 올랐다고 무조건 나쁜 투자처가 되는 것도 아니고, 전세가가 아직 충분히 오르지 않았다고 계속 기다리는 것이 정답도 아니라는 점을 알게 되었다. 봄 시장에서는 전세가와 매매가가 함께 움직이기 때문에 겨울 시장보다 비싸게 느껴질 수 있지만, 가치가 있고 내 투자금에 맞으며 다른 단지와 비교했을 때 저평가되어 있다면 투자할 수 있다는 설명이 도움이 되었다.
또한 매수 뿐만 아니라 매도에도 수익률 기준이 필요하다는 점이 크게 와 닿았다. 가격이 계속 오르고 전세금도 올릴 수 있는 상황에서는 더 보유하고 싶은 욕심이 생길 수 있지만, 알파 투자는 목표 수익률을 달성했다면 매도를 검토해야 한다. 전세금을 계속 올려받다가 시장 사이클이 바뀌면 매도 시기를 놓치거나 큰 역전세를 맞을 수 있기 때문이다. 앞으로는 매수할 때부터 목표 수익률과 매도 기준을 정하고, 시장 분위기나 감정이 아니라 미리 정한 원칙에 따라 판단해야겠다.
이번 강의를 통해 내가 가치와 저평가를 판단하는 경험이 상당히 부족하다는 것도 알게 되었다. 하지만 “부동산 투자는 재능의 영역이 아니라 노력의 영역이다" 라는 자모님 말씀처럼 임장하고 보고서를 작성하고 다른 지역과 비교하는 과정을 반복하면 실력이 쌓일 수 있다는 점에서 용기를 얻었다. 걱정만으로는 현실이 바뀌지 않기 때문에, 앞으로는 조급함이나 두려움에 머무르기보다 내가 직접 걸어본 지역과 조사한 시세를 믿고 하나씩 실행해 나가고 싶다. 결국 이번 강의에서 얻은 가장 큰 배움은 좋은 투자는 확신이 생길 때까지 기다리는 것이 아니라, 꾸준한 공부와 현장 경험을 통해 스스로 판단할 수 있는 근거를 쌓아가는 과정이라는 점이다.
3. 가장 인상 깊었던 점
이번 강의에서 가장 인상 깊었던 점은 부동산의 저평가 여부를 단순히 가격이 얼마나 올랐는지로 판단해서는 안 된다는 것이었다. 그동안은 많이 오른 단지는 이미 비싸고, 덜 오른 단지는 상대적으로 싸다고 생각하기 쉬웠다. 하지만 강의를 통해 저평가란 단순히 덜 오른 것이 아니라, 비슷한 가치를 가진 다른 단지와 비교했을 때 가격이 더 저렴한 상태라는 것을 다시 한번 이해하게 되었다. 결국 좋은 투자를 하기 위해서는 내가 아는 지역과 단지를 꾸준히 늘려야 한다는 사실을 실감했다.
또한 투자 판단의 출발점은 가격이 아니라 가치라는 것을 다시 한번 느꼈다. 700번은 들을 것 같다.ㅎㅎ 직장·교통·학군·환경과 같은 요소를 조사하는 데서 끝나는 것이 아니라, 그 요소들이 실제로 어떤 수요를 불러오는지 까지 해석해야 한다. 예를 들어 “교통이 좋다”라고만 정리하는 것이 아니라, 어떤 업무지구에서 일하는 사람들이 이 지역을 선택할 수 있는지, 지역 안에서는 어떤 단지에 수요가 더 몰릴 지를 생각해야 한다는 것이다. 앞으로 임장보고서나 수익률보고서를 작성할 때는 자료를 나열하기보다 “어떤 수요가 이곳에 올 것인가?”라는 질문을 중심으로 결론을 내려야겠다.
4. 앞으로 적용할 점
- 나의 종잣돈과 목표 수익률을 기준으로 알파/베타 투자 방향 명확히 정하기
- 임장과 시세 조사를 통해 앞마당을 꼭! 늘리고, 같은 투자금으로 가능한 단지들을 비교평가 하기
- 수익률 보고서의 결론을 직장/교통/학군/환경을 나열하는 데 그치지 않고 반드시 “수요 관점”으로 작성하기
5. 앞으로 6개월 계획
