지방 광역시(부산)에 2호기를 매수하고 6개월이 지난 시점
수도권 외곽 구축의 상승폭을 보고 경악을 금치 못해 시작하게 된 복기..
오늘은 수도권 외곽 구축 vs 지방 광역시 신축을 선택한
2호기 투자 의사 결정 과정을 복기하며 인사이트를 뽑아보려고 한다.
#현재 투자 물건 현황
- 4.7억 매수, 전세 3.6억 셋팅, 투자금 1.1억
- 현재 매매가(호가) 5.15억, 전세가(호가) 3.8억
- 수익 +41%, +0.45억
#투자 당시 의사결정 과정 복기
- 투자 대상의 가치를 알고, 최우선으로 검토했는가? → (○)
- 저환수원리에 맞춰서 투자를 진행하였는가? → (○)
- 같은 매매가, 같은 투자금으로 더 나은 선택은 있었는지 검토하였는가? → (△)
#투자 당시 시장 상황은? (내가 바꿀 수 없는 것)
- 그 당시 지방은 공급이 정리된 전주/울산은 뜨겁게 달궈졌고 부산,창원,대구가 등 일부 지역들이 그 후발 주자로 투자 기회를 열어줄 준비를 하고 있던 상황. 다만 서울/수도권 대비 관심이 1도 없는 차가운 시장이었다.
- 서울/수도권의 경우 부동산 경제 뉴스 헤드 라인으로 나오며 특히 상급지에서 → 서울 하급지 + 경기 남부권역으로 매매 상승의 온기가 퍼지며 정부에서 규제를 조금씩 시작하던 시점이었다.
- 특히 25년 10월 15일 부동산 대책 ‘토지거래허가구역 지정(실거주 의무)’으로 인해 서울/수도권 앞마당이 영통,수지,성북,광명,덕양구,성동구 중 투자 가능한 앞마당은 덕양구 만 남게 된 상황이었다.
#현재 시장 상황은? (내가 바꿀 수 없는 것)
- 서울/수도권은 여전히 공급 부족에 의한 임대시장 불안 + 대출 규제에 의한 유동성 쏠림으로 인해 중저가 위주의 서울 하급지 및 경기 남부권역 위주로 ‘생존 매수’ 가 이어지는 등 뜨거운 시장으로 달궈지고 있고, 반대로 고가 위주의 서울 상급지 시장은 다양한 규제로 인해 매수 거래 자체가 줄어들고 세재 개편안으로 급매가 나오는 등 양극화가 심한 상황이다.
- 지방 특히 부산 광역시의 경우 26~27년 남구 위주의 집중 공급에 따른 매매 물량 증가 추이 진행중이며, 전/월세 물량의 경우 여전히 현저히 부족함. 지역 내 선호 신축, 학군지 구축 위주로 간간히 매매가 반응이 오고 있고, 그 외 기축들은 다소 잠잠한 상황에, 전세가는 꾸준하게 야금 야금 오르고 있어 아직 본격적인 상승장이 오지 않은 것으로 판단 된다.
★나의 비대한 자아는? 내가 보지 못한 것은? (내가 바꿀 수 있는 것)★
- 수도권 외곽은 안정적이지만 다소 늦게(상승장 끝자락) 오를거라는 고정 관념
- 지방 광역시 신축은 공급만 없으면 전세가 빠르게 치고 올라와 가격 반응이 더 빠를거라는 고정 관념
- 수도권 외곽 구축 1호기 후 지방 신축 2호기가 정석이며 단순히 채수를 늘리고 싶다는 고정 관념
- 월 저축액이 작아 다음 투자를 위해 매도 & 전세 상승분이 반드시 필요 지방 신축이 더 합리적일 거라는 고정 관념
- ★ 더 나은 자산을 쌓는 본질이 아닌, 투자에만 몰입해 규제지역 內 내집마련을 1도 고려하지 않은 점 ★
- 인구 전/출입 인접 지역의 공급만 없으면 될거라는 고정 관념
- 단순히 6개월 간 가격 변화만 보고 내 투자가 잘못 되었나? 더 나은 투자는 없었나? 의심한 것
★투자 복기에 대한 결론★
- 수도권 외곽 구축과 지방 신축에 대한 고정관념으로 인한 다소 아쉬운 투자였다.
- 더 나은 자산을 쌓는 것이 아닌 단순히 채수를 늘리는 추가 투자만 고려한 투자였다.
- 아직 공급이 남아 있고 때가 오지 않은 것 뿐, 매수 당시 저렴하게 잘 매수했고 앞으로 잘 보유해야 한다는 점
★CSS★
- Continue
- 감정이 아닌 가치와 투자 원칙을 바탕으로 투자 대상 검토 및 의사결정 과정 기록
- 그 당시 할 수 있는 최선의 선택 반복 및 시간이 지난 후 CSS 복기
- 내가 할 수 있는 것과 내가 할 수 없는 것을 구분해 보완
- 가격 변화에 집중하는 것이 아닌 시장 상황과 투자 의사 결정 과정을 분리해 복기하는 습관
- Stop
- 수도권 외곽은 늦게 오를거야 지방 신축은 더 빨리 오를거야 등 평균으로 퉁쳐서 보는 습관
- ‘더 가치 있는 자산을 쌓는다’ 가 아닌 빨리 내 투자 채수만 늘리겠다는 사고
- 인구 전/출입 인접 지역만 보고 공급 Risk 없다고 생각하는 사고
- Start
- 공급 Risk 검토 시 전/출입 인접지역 + 해당 권역 전체 입주 물량 점검 (~26년 9월)
- ★ 추가 투자, 내집마련, 매도 후 뭉쳐서 갈아타기 등 다양한 가능성을 열어두고 ‘더 가치 있는 자산을 쌓는다’ 관점에서 항상 더 나은 선택은 없는지 검토 (~26년 9월) ★
