안녕하세요
나의 성장을 넘어 누군가의 삶에 빛을 더하는 골드트윈입니다.
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지방 단지를 비교하다 보면 가격은 비슷한데 지역의 체급은 다른 경우가 있습니다. 한쪽은 광역시에 있고 다른 한쪽은 그보다 작은 도시에 있는 경우입니다.
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이럴 때는 아무래도 더 큰 도시의 단지가 먼저 눈에 들어옵니다. 인구와 일자리, 생활 인프라까지 생각하면 더 큰 도시가 더 좋은 선택처럼 느껴지기 때문입니다.
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저 역시 비교평가를 하면서 비슷하게 생각했던 적이 있습니다. 그런데 실제 단지들의 가격 흐름을 비교해보니 도시의 체급만으로는 설명되지 않는 모습이 있었습니다.
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같은 가격까지 내려온 두 단지를 놓고 봤을 때 정말 더 큰 도시에 있다는 이유만으로 한쪽을 먼저 선택해도 되는지 다시 생각해보게 됐습니다.
지역 이름만 보고 선택했다면 놓쳤을 부분
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2023년 하락장에서 메트로시티2단지와 오륙도SK뷰 34평의 가격은 5억 안팎까지 비슷해졌습니다. 당시 도시의 체급만 놓고 비교했다면 부산에 있는 오륙도SK뷰를 먼저 생각할 수도 있었습니다.
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하지만 지역 안에서 두 단지가 가지고 있는 선호는 달랐습니다.
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창원 마산의 메트로시티는 1·2단지를 합쳐 4천 세대가 넘는 대단지입니다. 단지 안의 커뮤니티가 잘 갖춰져 있고 선호하는 초등학교와 생활 인프라를 이용하기도 좋습니다. NC파크와 롯데마트 등 주변 상권도 갖추고 있어 마산합포구와 회원구를 함께 놓고 봤을 때 선호도가 높은 단지입니다.
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반면 오륙도SK뷰는 부산에 있지만 지역 내 중심 생활권인 대연동과는 거리가 있습니다. 용호동에서도 물리적으로 안쪽에 위치해 있어 부산이라는 도시의 체급을 그대로 누리는 단지라고 보기에는 차이가 있습니다.
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가격이 비슷했던 2023년 이후 흐름을 보면 차이가 조금 더 분명하게 보입니다. 그래프상 메트로시티2단지는 최근 5억 중후반까지 올라온 반면 오륙도SK뷰는 4억 안팎까지 내려와 있습니다.
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이 결과만 가지고 어느 단지가 무조건 더 좋은 투자였다고 말하려는 것은 아닙니다. 다만 당시 가격이 비슷했을 때 ‘부산이니까 오륙도SK뷰’라고 도시의 체급만 보고 선택했다면 놓치는 부분이 있었다는 것입니다.
다른 지역에서도 비슷한 흐름이 보였습니다
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대전과 청주의 단지를 비교했을 때도 비슷한 모습이 보였습니다. 광역시인 대전과 청주를 도시의 체급만으로 비교한다면 대전에 먼저 눈이 갈 수 있습니다.
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두산위브지웰시티2차와 대전도안아이파크 34평은 23년~24년간 5억~6억대에서 가격이 비슷하게 움직였습니다. 그런데 이후 두산위브지웰시티2차는 그래프상 9억 안팎까지 올라간 반면 대전도안아이파크는 현재 5억대의 흐름을 보이고 있습니다.
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두산위브지웰시티2차는 청주에서 사람들이 가장 선호하는 단지 중 하나로 상품성과 상권 인프라를 잘 갖추고 있어 지역 내에서 살고 싶어 하는 수요가 꾸준히 붙는 단지입니다.
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반면 대전도안아이파크는 대전의 중심 생활권인 서구 둔산동과는 거리가 있습니다. 과거 신축 단지들이 들어서면서 주목받았던 소규모 택지였지만 시간이 지나면서 연식이 쌓였고 생활권 안의 인프라도 충분하지 않아 예전보다 지역내 선호도가 많이 낮아졌습니다.
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대전이 청주보다 도시의 체급은 높지만 같은 가격에서 두 단지를 비교하면 선택은 달라질 수 있었습니다. 청주 안에서 가장 선호받는 단지와 대전 안에서 선호도가 많이 떨어진 단지를 놓고 비교해야합니다.
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즉, 도시의 체급과 단지의 선호도는 달랐습니다.
내가 사는 것은 지역이 아니라 단지입니다.
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지역을 공부할 때는 인구와 일자리, 교통과 학군 등을 보면서 도시의 체급을 판단합니다. 이런 요소들은 분명 중요합니다. 다만 지역의 체급만 보고 비교를 끝내면 실제로 내가 매수할 단지의 선호도를 놓칠 수 있습니다.
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제가 매수하는 것은 부산 전체도 대전 전체도 아닙니다. 결국 한 생활권 안에 있는 하나의 단지를 매수합니다. 나중에 매도할 때도 그 지역에서 집을 찾는 사람들이 어떤 생활권과 단지를 먼저 선택하는지가 중요합니다.
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그래서 임장을 할 때는 그 지역 사람들이 실제로 어떤 생활권과 단지를 선호하는지 확인해야 합니다. 같은 예산이라면 어느 단지를 먼저 찾는지 가격 차이가 줄어들었을 때 어느 단지부터 거래가 붙는지도 함께 봅니다.
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손품에서는 비슷해 보이는 단지도 현장에 가보면 차이가 보입니다. 생활권을 직접 걸어보고 매물을 보면서 지역 사람들이 실제로 어디를 더 선호하는지 확인하는 이유도 여기에 있습니다.
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도시의 체급은 비교의 출발점이지만 실제 투자에서는 그 지역 안에서 내가 보고 있는 단지가 어느 정도의 선호를 가지는지 봐야 합니다.
선호도만 보고 판단할 수는 없습니다.
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그렇다고 지역 내 선호도가 높다는 이유만으로 다른 도시의 단지보다 무조건 우선해서 볼 수는 없습니다. 특히 지방은 공급에 따라 전세가와 매매가격의 흐름이 크게 달라질 수 있습니다.
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지역에서 가장 선호하는 단지라도 앞으로 입주물량이 많이 예정돼 있다면 가격에 영향을 받을 수 있습니다. 반대로 선호도가 조금 낮더라도 가격이 충분히 싸고 공급 부담이 적다면 가격이 먼저 반응할 수도 있습니다.
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결국 지방 단지를 비교할 때는 도시의 체급이나 지역 내 선호도 어느 하나만으로 판단하기 어렵습니다. 현재 가격이 가치에 비해 충분히 싼지와 앞으로 들어올 공급까지 함께 봐야 합니다.
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비슷한 가격의 두 단지를 놓고 비교한다면 어느 도시가 더 큰지만 보기보다 그 지역 사람들이 실제로 어떤 생활권과 단지를 먼저 선택하는지도 확인해보셨으면 합니다. 임장을 하면서 실제로 그 지역에 사는 사람들이 어느 단지에 더 살고 싶어 하는지 살펴보고 매물임장을 통해 선호도를 확인하면 도시의 이름만 보고 비교했을 때 놓치는 부분을 줄일 수 있습니다.
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도시의 체급에서 시작하되 생활권과 단지의 선호도까지 내려가서 보고 현재 가격과 공급까지 함께 확인해야 지방 단지를 조금 더 정확하게 비교할 수 있다고 생각합니다.
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긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
