#부동산편
- https://youtu.be/Zm-wHSE8vP8?si=Oc-0-iwnuvnEdly8
서울 전세난 도미노처럼 경기도와 인천으로 번지고 있다.
지난 달 경기/인천 전세가격 지수는 101p / 100.6p
전년 동월 대비 5.9P/3.5P 상승한 수치
전세 가격 수치는 100 기준
100 낮으면 전세 여유 있음
100 높으면 전세가 없음
작년 경기/인천 전세 여유 있었으나 올해 전세 없음 시사
전세가격도 꾸준히 오르고 있음
지수도 오르고 가격도 오름
왜 이런일이?
서울과 매우 흡사하고 더해 서울이 영향을 준다
경기도와 인천 입주물량 많지 않아
하지만 서울보다 늦었던 이유 : 서울은 토허제로 전세 물건이 나오지 않아
전월세가 나오는 경우
- 신축아파트가 지어질 때
- 누군가가 사서 전세를 놓을 때
- 기존 전셋집이 회전되서 나올 때
전세 매커니즘
- 신규 입주가 어떻게 되느냐 : 서울/경기/인천 모두 줄었다
- 기존 전세집 회선되서 나옴
- 서울은 누군가 사서 전세를 놓을 수 없으나, 경기/인천은 (아직 안 묶인 곳) 사서 전세를 놓을 수 있어서 전세 물량이 있어서 전세 가격이 서울보다 늦게 오르고 완만하게 오르는 형태였음. 그런데 최근 들어 가격이 오르고 있음
서울에서 경기/인천으로 밀려나는 전세 수요가 늘어나
서울에서 가까운 지역부터 매물 잠김과 가격 상승이 나타나고 있다.
서울 전세 매물이 마르면서 기존 전세입자분들의 선택은
- 서울에 내집마련을 하거나
- 서울에 전세를 연장하거나 인근 전세를 찾거나
- 서울과 인접한 경기/인천에 이주를 하는 수요
경기/인천에 내집마련을 고민하는 사람은 서울에서 어떤일이 벌어졌는지 봐야 한다
서울 사람들이 밀려 나오고 있는 상황
매매가가 오르고 전세가도 오르고 월세도 오르고
왜 트리플 폭등이 일어났을까?
구조를 알아야
내가 사고 싶은 지역이 구조가 같은지
같다면 서울과 비슷한 일이 벌어질 수 있다
경기도와 인천은 전세가가 급등하고 있는데
이런 일이 서울에서 언제 있었는지 보고
왜 일어났는지를 보고
그 이유가 경기/인천과 비슷하다면
경기/인천도 서울과 비슷한 결과가 나올 수 있다
서울 고가 지역은 매물도 늘어나고 가격이 내려가고 있음
서울 저가 지역은 15억 선으로 대출 금액이 달라
상대적으로 15억 이하가 대출력이 6억으로 높아 가격대 상승 높아
고가 지역 가격대 내리고 저가 지역은 가격대 급등하는 키맞추기 장세
포커스 : 15억 이하 가격대는 많이 올랐구나
왜 : 대출력이 살아있으니까
경기/인천의 대출력이 살아 있지는 살펴보면
서울에 비해 상대적으로 가격대 낮아 15억 이하 단지들 많고 대출 6억대까지 가능
대출 많이 해준다고 가격 오르는 것이 아니라 서울은 전월세 대란이 있음
전세입자 → 전세가 올라 → 대출 나와 → 매매 전환
대출을 많이 해준다 & 전세난이 심하다
전월세 거주하고 싶어도 전월세 집이 없다 → 어쩔 수 없이 생존 매수하며 가격 올라
그러면
경기/인천 15억 이하
전월세 가격 완만했으나 최근 가격 오르고 있음
지난 1년 동안 내내 서울 가격을 올린 요소가 경기/인천으로 전이
전세가가 많이 올랐다 그러나 전세가 만큼 매매가가 많이 오른 것은 아니다
혹은 그정도 올랐다면
내집마련 생각해볼 시기
매매가가 상승할 수 있는 구조가 경기/인천으로 전이되고 있음
주의할 점!
경기/인천은 지역이 넓고 빈땅도 많아
지역에 따라 공급 물량이 많아지면 임대료 상승의 조건이 깨짐
입주 물량을 자세히 봐야 함
#경제편
- https://youtu.be/KK7tFzK4kZE?si=G_cOXCJ4ZQVVgsgg
뉴욕증시, 미 PCE 예상 밑돌았지만 장기금리 부담에 혼조세
PCE(개인소비지출) : 소비자가 소비하는 상품과 서비스의 가격 변화율
연준의 기준 금리 결정에 영향
헤드라인PCE : 음식, 에너지가 들어감 = 가격 변화가 심함
- 0.3% 오름
- 시장에서는 0.4% 오를 것이라 예상했는데 기대보다 낮아
코어PCE : 변동성이 큰 음식, 에너지 제외 = 사람들의 소비지출 추세를 봄
- 0.2% 오름
- 시장의 예상보다 낮아
연준 최근 기준금리 0.25p 올리며 올해 안에 더 올릴 수 있음 시사하고 금리가 오를 것으라 예상
PCE 지수(물가)가 낮게 나와, 물가 상황이 사람들 기대치보다 낮아 금리 안 올릴것 같은데?
금리 안올리니 투자자에게 좋아
채권 금리에 반영
단기채(2년물) : PCE 발표 후 국채 금리 떨어져 왜? 연준이 기준금리를 안 올릴 것 같으니까
중기채(10년물) : 내렸다가 오히려 더 올라 왜? 5.3%
장기채(30년물) : 내렸다가 더 올라 왜? 5.6%
물가가 사람들의 예상치보다 낮게 나와 금리를 낮춰줘야 하는데, 단기만 내리고 나머지는 오히려 더 올라
마이크론 역대급 실적 발표 5배 늘어
시간외 오히려 내려
중/장기 국채 금리 너무 높아
금융시장 붕괴 두려움
악재가 있는 상태라 엄청난 호실적이 가격에 반응하지 못해
비트코인도 PCE 발표 직후 수직으로 올랐다가 다시 내려가
성장주나 코인에는 장기금리가 영향을 많이 준다
장기금리가 물가 생각보다 낮게 잡히고 연준이 기준금리를 올리지 않을 거라는 기대감에도 안정되지 않는 상황
투자자들에게는 실적도 소요없고
장기금리가 안정되기 전에는 언제 몰락할지 모른다는 공포감
불확실성으로 기업 실적이 가격에 반영되지 않아
10년물과 30년물의 금리가 올라가는지 안정되는지 지켜보는 것
꾸준히 원칙에 맞게 투자를 하다가 어떤 상황이나 변수에 맞춰 대응 기준을 가지고 있는 투자자
어떤 상황이나 시황에 휘둘리지 않고 큰 방향성을 가지고 투자를 꾸준히 해나가는 것
투자를 저점에 들어가 고점에 돈을 따나오는 것을 투자자로 알고 있다
이번 반도체 레버리지 사태에서 배워야 한다
투자에 대한 정의를 바꿔야 한다
내가 알고 있던 투자가 맞는지
투자는 내가 시간과 노력을 들여서 번 돈을 가지고 그 돈이 일을 하고 싶게 해주는 것
일을 할 수 있는 장소로 보내주는 것
주식, 부동산, 코인 등
그 안에서 무엇을 사는 지는 본인의 경험과 지식에 따라 다르다
이 자산을 축적해 나가는 것
자산을 쌓아가는 것이 진짜 투자다
꾸준히 사는 것
월급날 돈이 들어오면 자산을 모아 가는 것
재정의 했을 때 달라지는 것
자산을 사는 행위를 멈추지 않는 것
자산을 축적하는 관점으로 패러다임을 바꾸면
가격이 떨어지면 지난번보다 더 많이 살 수 있다
대상 자산에 대한 확신
자산에 대한 가치
PCE, 사람들의 시장 공포 등을 한걸음 떨어져서 볼 수 있다
내 원칙은 자산을 꾸준히 모아가는 것
지금은 언제든지 급락이 나올 수 있는 구간이고
나는 내 원칙을 지킬 수 있어야 한다
오르고, 내리고 원칙을 지킬 수 있는 나의 원칙은 무엇인지
지금 언제든지 급락이 나올 수 있다고 생각한다면 현금을 확보한다는 생각을 가지고
원칙안에서 전술적 변화를 주며 정보를 활용한다
올바른 투자를 하고 투자를 통해 자산을 축적하고 싶다면 주머니 챙겨보자.
