안녕하세요!!
성장하는 투자자를 넘어 잘하는 투자자가 되어 올해 3호기를 투자할 우주추쿠입니닷!!
1강은 재이리튜터님의 강의를 통해서
현재 지방시장의 상황과 지방투자를 할 때 중요하게 생각해야할 것들, 그리고 징검다리 투자인 지방소액투자를 통해 내가 궁극적으로 나아가야할 방향까지 생각해볼 수 있는 감사한 시간이었습니다.
이해 쏙쏙 되는 강의 해주신 재이리 튜터님 감사드립니다!!
공급 & 선호도
지방 시장에서 가장 중요한 두 가지, 공급과 선호도!
전세레버리지 투자에 있어 공급은 중요하게 고려해야할 부분입니다. 지방투자에 있어서 공급은 리스크로 다가오는 경우가 많은데 그렇기 때문에 투자 지역을 선정할 때 대상 지역의 현재와 향후의 공급이 어느정도 수준인지 미리 알고 투자해야 맞게 대응할 수 있습니다.
공급이 많고 시장이 하락장이기 때문에 모든 단지에 투자하는 것은 리스크일까? 라는 질문에는 NO! 라고 대답할 수 있습니다.
역대급 공급이 쏟아지고 하락장이었지만 사람들이 가장 좋아하는 생활권에서 선호하는 단지들은 오히려 저점을 확인한 사람들이 저가에 매수하기 위해 거래량이 늘고 그에 따라 가격이 올라갔습니다.
반대로 공급이 부족하더라도 선호도가 떨어지는 단지는 상승 흐름이 굉장히 늦게 올 수도, 혹은 오지 않을 수도 있다는 것을 알고 임장, 임보를 통해 단지의 선호도를 잘 파악하는 것이 무엇보다 중요하겠다라는 생각이 들었습니다.
적용할 점1) 지역의 공급 면밀하게 파악하기(현재, 향후 공급 확인, 재건축, 재가발 등 숨은 공급 확인, 분양전 분양후 미분양 소진상황 확인)
적용할 점2) 선호도를 뾰족하게 확인하기(지역의 핵심선호요소, 생활권의 핵심요소를 파악해서 단지 선호도 우선순위 세워보기, 내가 세운 선호도가 맞는지 전임, 매임을 통해 확인하기)
비교평가의 근거, 내가 투자하는 지역의 가격결정 요소!!
각 지역 별 가격을 결정하는 요소에 대해서 굉장히 디테일하게 설명을 해주셨는데 이게 비교평가를 할 때 기본이 되겠다는 생각이 들었습니다. 가격 결정요소는 곧 그 지역 사람들이 어떤 단지를 선호하는 지와 관련이 있기 때문입니다.
지방은 특징이 다양한 만큼 각 지방마다 주요하게 봐야할 가격 결정요소가 다릅니다. 그래서 지역의 모든 단지를 같은 잣대를 놓고 비교하는 것이 아니라 각 지역에서 선호도에 영향을 많이 미치는 입지요소를 반영해서 비교평가를 해야 더 정확한 비교평가를 할 수 있을 것입니다.
매도를 전제하는 지방투자에 있어 그 지역 사람들이 얼마나 좋아하는지를 알고 비교평가를 통해 같은 투자금으로 할 수 있는 가장 좋은 단지를 투자할 때 환금성이 좋은 투자를 할 수 있고 이후 매도 후 갈아타기를 할 때도 빠르게 갈아탈 수 있습니다.
적용할 점3) : 이번 임장지에의 가격 결정요소를 입힌 비교평가 장표 임보에 반영하기
나에게 맞는 투자의 방향성 결정
투자 방향성을 결정하기 위해서는 현재 내가 보유한 자산과 내 상황을 정확하게 파악한 후 방향성을 결정하는 것이 중요하겠다는 생각이 들었습니다.
현재 내 자산 파악을 통해 나는 현재 가진 자산을 지켜나가야 할 사람인지, 추가 투자를 해나가야 하는 사람인지, 종자돈을 더 모으면서 앞마당을 넓히는 것에 집중해야 하는 사람인지 알고 행동할 수 있습니다.
또, 추가로 투자를 진행해 나간다면 투자금에 따라 수도권외곽과 광역시, 지방 가치성장, 지방 소액 투자를 진행하는데 지금 제 상황에서는 광역시 중 아직 오르지 않은 선호단지들을 비교해보며 추가투자를 해나가는 것이 맞겠다는 생각이 들었습니다.
적용할 점4) 투자로 고려하고 있던 단지들 매매가, 전세가, 매매개수, 전세개수 트래킹!
매수 전부터 체크해야 하는 리스크
지방투자에 있어 환금성이 떨어지는 투자를 하는 것 자체가 리스크라는 말씀이 와닿았습니다. 수익이 나면 매도를 꼭 해야 하는 지방투자에서 매매가가 조금 더 높더라도, 투자금이 조금 더 들더라도 나중에 매도할 때 원하는 시기에 매도할 수 있습니다. 공급이 예정된 시장에서 선호도가 떨어지는 물건을 매도한 경험을 통해 매수할 때부터 환금성이 좋은 매물을 매수하는 것이 중요하다는 것을 느꼈습니다.
적용할 점6) 비슷한 매매가, 투자금이면 가능하면 최대한 단지 내에서 선호도 높은 동층향을 선택하여 투자하기!
지방투자에서 가져야할 마인드
오를 때는 오르는 이유만 찾고 떨어질 때는 투자하면 안되는 이유만 찾는다는 말씀에 정곡을 찔린 기분이었습니다. 시장이 좋지 않은데 특히나 지방투자로 돈을 벌어본 경험이 없어서 시장이 좋지 않다는 이유로 자꾸 미루고 있었던 것 같습니다.
지금 지방시장은 좋은 곳부터 오르고 있는 시장입니다. 23년도에 월부에 들어왔던 시기 서울시장과 비슷하다는 생각이 듭니다. 그때는 단시간 내에 다시 전고점을 넘을 수 있을 거라고 생각하지 못했고 전고점 대비 30% 빠진 거면 싸다는 튜터님의 말씀에도 행동하지 못하는 사람들이 많았습니다.
서울이 전고점을 넘어 전저점 대비 100%까지 상승하는 것을 지켜봤습니다. 경험을 했기 때문에 이제 지방에서도 가치가 있고 싸다는 판단이 들었다면 투자라는 행동으로 옮겨서 결과를 얻고, 얻은 결과를 통해 자산 조금씩 키워나가는 방향으로 행동해야겠습니다.
적용할 점 5) 가치가 있고 아직 가격이 저평가 되어 있다면 투자를 행동을 실행할 것!
지금 눈 앞에 있는 가장 큰 과제는 제 투자금으로 할 수 있는 가장 좋은 3호기를 하는 것인데, 재이리튜터님의 강의를 통해서 지방투자의 확신을 얻고 다시 행동할 수 있는 시간이 되었던 것 같습니다^^
이번 한달 잘 준비해서 꼭 3호기 투자를 통해 지방투자로 200% 버는 경험을 해보겠습니다!
좋은 강의 해주신 재이리튜터님 너무 감사드립니다^^
