월부학교 1강은 투자 · 운영 · 성장 세 가지 관점에서 지금 시장을 정리하고, 앞으로 3개월을 어떻게 보낼지 방향을 잡아주는 시간이었습니다.
줴러미 튜터님 감사합니다.
#알고 있는 기준을 실제로 지키고 있었을까
저환수원리 수없이 들어온 기준이지만, 실제로는 가격으로 가치를 판단하거나 많이 올랐으니 비싸다, 덜 올랐으니 싸다는 식으로 가치보다 가격을 먼저 보고 있지는 않았는지 돌아보게 됐습니다.
원칙은 잘 변하지 않지만, 기준은 시장과 내 상황에 따라 달라진다는 설명도 인상 깊었습니다.
결국 내가 가진 돈으로 살 수 있는 가장 가치 있는 것을 산다는 원칙은 그대로 두고 지금 시장에서 비용과 편익을 따져 기준을 적용하는 것이 실력이라는 생각이 들었습니다.
수도권 상승장 중간점검도 좋았습니다.
큰 가치 차이가 없는 단지들은 시차를 두고 가격이 따라가고, 서울 중심에 가깝거나 생활권 내 선호도가 높은 구축이 하급지 신축의 상승폭을 역전하는 사례를 보며 배운 대로 시장이 흘러가고 있다는 확신과 함께, 다른 단지가 먼저 올랐다고 후회하는 것은 아무 도움이 되지 않는다는 말씀이 마음에 남았습니다.
지난 3개월 동안 상급지는 보합, 중하급지는 상승하며 간극이 좁혀지고 있어 상승장 갈아타기의 기회가 이어지고 있다는 점도 다시 정리할 수 있었습니다.
적용할 점
앞마당 단지를 비교할 때 가격을 가리고 가치부터 먼저 순서 매겨보기
경기도는 권역별 공급(특히 3기 신도시 입주 시기와 물량)을 따로 트래킹하기
임장보고서에 매수뿐 아니라 보유 · 매도 계획까지 함께 적기
#사는 것보다 보유하는 것이 더 어렵다
"투자보다 보유하고 운영하는 것이 훨씬 더 어려운 영역"이라는 말씀에 깊이 공감했습니다.
한 번의 투자로 원하는 부를 이룰 수 없기 때문에, 결국 자산을 키우는 것은 매수 이후의 운영과 매도가 중요합니다.
세제개편안을 반영한 보유세 시뮬레이션은 당장 저에게는 해당사항이 없지만 부자가 되기 위해 꼭 필요한 것이라고 생각했습니다.
서울 1채와 수도권 외곽 1채를 보유하는 사례에서 공시가격과 공정시장가액비율이 오르면 보유세가 26년 연 186만 원에서 29년 1,050만 원까지, 4년간 합계 약 2,900만 원으로 늘어나는 흐름을 보며, 막연히 보유세가 늘겠지가 아니라 직접 숫자로 계산해봐야 의사결정을 할 수 있겠다는 생각이 들었습니다.
전세 운영도 마찬가지였습니다.
많이 오른 것이 많이 떨어진다는 점, 그리고 지금은 전세 절대금액 자체가 커서 흔들릴 때의 폭도 클 수 있다는 점을 꼭 기억해야겠다고 느꼈습니다.
전세를 무조건 보수적으로 올리는 것도, 공격적으로 올리는 것도 답이 아니라 내 물건의 가치와 공급 상황을 알고 근거를 갖고 판단하는 것이 운영의 핵심이라는 것을 배웠습니다.
적용할 점
내 상황(주택 수, 거주 여부)에 맞춰 보유세 · 양도세 시뮬레이션을 직접 만들고, 세제개편안 확정 시 업데이트하기
전세를 올려받는다면 그 돈을 대출 상환, 보유세 준비, 갈아타기 자금 중 어디에 쓸지 미리 정해두기
소득 · 지출 · 대출을 포함한 현금 흐름을 점검하고 갈아타기 vs 추가 투자를 비용과 편익으로 비교하기
#동호회가 아니라 프로팀처럼
축구 동호회와 프로팀의 비유가 오래 기억에 남았습니다.
시간 날 때 나가서 즐기는 동호회가 아니라, 뚜렷한 목표를 갖고 매일 일정 시간을 투입하며 서로 돕는 프로팀이 되어야 한다는 것입니다.
돌아보면 학기 초의 열정은 늘 있었지만, 바쁘고 지칠 때면 "이 정도면 되겠지"라며 스스로 기준을 낮췄던 순간들도 있었습니다.
"이 정도면 되겠지?"가 아니라 "이 정도로 될까?"라고 묻는 태도의 차이가 결국 3개월 뒤의 결과를 바꾼다는 점에서 많이 반성하게 됐습니다.
7년차 투자자로 롱런해온 비결도 인상 깊었습니다.
다 가져갈 수 없다는 것을 인정하고, 한다 · 안 한다의 이분법이 아니라 "덜 하더라도 이어가는" 선택을 하며, 동료와 함께하는 재미와 다른 사람을 돕는 의미에서 힘을 얻는다는 말씀이 오래 가는 투자자의 모습을 그려볼 수 있게 해주었습니다.
적용할 점
매달 CSS(Continue · Stop · Start)로 회고하고 튜터님께 피드백 받기
좋은 강의 해주신 줴러미 튜터님께 감사드립니다 :)
