안녕하세요.
23년 청주와 구미 2곳에 투자를 진행했습니다.
3년보유하고 올해 2채 모두 매도했습니다.
매도후기 적어보겠습니다.
1. 청주
저의 첫번째 투자입니다.
23년7월 투자한 물건입니다.
지금은 투자금을 모두 한곳에 보내는게 정답이지만
그 당시 투자금을 나누어서 소액투자를 하도록 권장되었습니다.
투자금 5천으로 청주 하급지 신축을 투자했습니다.
전세 한바퀴 돌리고
5%증액분을 올려받아 투자금도 일부 회수 받았습니다.
예전시장의 경우 투자자들이 시장에 많았습니다.
상급지가 오르면 하급지가 상대적으로 저평가라고 생각되어
투자자들 유입이 강했습니다.
(버스 빌리고 단체로 와서 계약하고 그랬음)
하지만
'다주택자는 악마다' , '다주택하면 패가망신 당한다'
기조가 8년간 이어져오고
현시장은 투자자는 별로 없고 실수요자 시장그자체 입니다.
투자자들은 저희처럼 비교평가를 하고
상대적 저평가를 매수하고 기다립니다.
하지만 실수요장은 다릅니다.
'내가 감당 가능한 대출로 가장 좋은 곳을 갑니다'
3년간 보유하면서
이 지역 상급지 아파트는 정말로 많이 올랐습니다.
제가 투자당시 5.8억 매물이 굉장히 많았는데
현 시점 10억까지 거래가 되었습니다.
다시 말씀드리지만 같은시기
저는 하급지 신축 물건에 투자했습니다.
결론으로 말하면 시세차익 700만원으로 매도를 했습니다.
매도를 한 이유는?
첫번째, 공급이 너무 많습니다.
투자 당시 수요선보다 공급이 적었습니다.
하지만 숨은공급(재개발)을 확인하지 못했습니다.
투자하고 나서 투자 아파트 근처로 대규모 아파트들이 들어설 예정이었습니다.
저평가 된 아파트지만 계속된 공급으로
평생 저평가로 남을 가능성이 높아보였습니다.
두번째, 기회비용을 아끼기 위해서 입니다.
수도권은 긴호흡을 가지고 가지만
지방은 짧은 호흡(3~4년)을 가져야 합니다.
3년을 가지고 있었지만 실수요장으로
수익률100% 올리기 까지 너무나 많은 시간이 필요해 보였습니다.
세번째, 로얄동 로얄층이 아닌 비선호동 비선호층입니다.
투자기준으로 123 탑층을 제외한 아파트에 투자합니다.
제가 투자한 물건은 6층입니다.
계약을 끝나고
투자 아파트를 보다가 이상한 점을 발견했습니다.
제가 투자한 동만 밑에 있고 나머지 동은 다 위에 있습니다.
단차가 있어서 그렇습니다.
위의 동에서 저희동을 쳐다보니
아래에서 보면 6층이었던게 3층처럼 느껴졌습니다.
계속된 공급에 비선호동 비선호층까지..
계속 가져가는건 나중에 팔기 어렵다는 생각으로
매도를 고려하게 되었습니다.
매도는 세입자에게 했습니다.
다행히 시에4대 있는 풀옵션 물건이어서 나름의 경쟁력이 있었습니다.
세입자도 굉장히 만족하면서 실거주 하고 있었기에
서로 합의된 가격 지점을 찾아 세입자에게 팔 수 있었습니다.
2. 구미
이 물건도 23년 하반기에 투자했습니다.
위 청주와는 다르게
사람들이 좋아하는 생활권의 선호 신축에 투자했습니다.
이 물건은 결론적으로 수익률 100%이상을 얻었습니다.
그 이유는
첫번째, 공급이 현저히 적다.
청주와는 다르게 구미는 25년 이후
공급 제로에 가까울 정도로 없습니다.
또한 전세가 거의 제로에 수렴되어
전세수요가 매매수요로 전환되는 경우가 강했습니다.
쉽게 말해 전세가 없으니 울며 겨자먹기로 강제 매수를 하는 시장입니다.
두번째, 실수요자가 좋아하는 아파트 입니다.
현재시장은 투자자가 거의 없습니다.
실수요자들만 이 시장에 존재합니다.
다행히 제가 투자한 아파트는
사람들이 선호하는 브랜드 신축 아파트입니다.
매도도 투자자가 아닌 신혼부부 실수요자에게 했습니다.
투자당시에도 같은 가격에
적당히 싸보이는 아파트를 고르지 않았습니다.
같은 가격인데 사람들이 좋아하는 아파트를
고르려고 신중히 고려했습니다.
이부분이 운좋게 잘맞아 결과가 났었던 것 같습니다.
세번째, 실입주 가능한 상태로 만들다.
이 물건은 세입자가 있고 만기가 내년까지 남았습니다.
일잘러 부동산 사장님 통해
이사비 지원만 해준다면
들어오는 사람과 맞춰서 나갈 수 있다고 했습니다.
(운은 영역이 좋았다고 생각합니다..)
매물중 실입주 가능한 물건이
제 물건밖에 없었습니다.
중간중간 경쟁 물건이 나타났지만
거의 다 사라지고
제 물건 차례가 되었을 때
3~4개월만에 매도 할 수 있었습니다.
현재 시장은 실수요장 입니다.
지방경우 적당한 저평가라 하더라도
애매한 가치 물건은 지양해야 합니다.
저평가+실수요자가 좋아하는 아파트
두가지가 있어야 합니다.
비교평가 함정에 빠져
적당한 아파트를 고른다면
제 첫번째 투자와 같은 결과나 나올 수 있습니다.
제 경험담을 발판삼아
모두 훌륭한 투자 하시길 바랍니다.
감사합니다.
