안녕하세요. 날개핀레드불입니다.
최근 집값이 88주째 상승중이라
서울에 내집마련을 하지 못한 분들이 계신다면
마음이 어려운 분들이 계실거라고 생각됩니다.
이런 기사들을 볼때면 든든한 사람도 있을수도 있고
FOMO나 마음이 어려운 사람들도 분명히 존재할거라고 생각됩니다.
또한 뒤늦게 내집마련을 하려는 분들께서도
최근 금리가 계속 상승한다는 이야기와
줄어든 대출금, 계속되는 부동산 정책 등으로 인해
혼란스러운분들이 많을거라고 생각됩니다.
거기에 더해 최근 ‘생존매수’라는 단어가 생길정도로
전월세 난으로 인해 실거주를 하신분들이 많은 어려움을 겪고 계신 것으로 알고 있습니다.
향후 3-4년 동안에는 서울에서는 역대급으로 공급이 부족하고
현재 정부 정책상 새로운 전월세 매물이 나올 수 없는 구조이기에
전월세에 대한 불안감을 계속될 것이라고 생각됩니다.
지금이라도 내집마련을 하시려는 분들이 많고
서울 집값은 상대적으로 너무 비싸다고 생각하시는분들이 많기에
서울과 인접한 수도권에 내집을 마련하시려는 분들이 많으신데요.
그렇다면 수도권에서 중요한 입지요소는 무엇일까요?
지역마다 특징이 다르지만 대부분 ‘교통’을 중요한 입지요소로
뽑는 경우들이 많습니다.
많은 사람들이 ‘교통’을 중요한 입지요소로 뽑는 이유는
‘출퇴근’을 해야되기때문인데요.
지금부터 저와 교통이 중요한 이유에 대해
함께 알아가보도록 하는 시간을 가져봅시다!
1. 먹고 사는게 먼저이다!
서울수도권에서 ‘교통’은 왜 이렇게 중요한 입지요소일까요?
그건 바로 ‘먹고 사는 것’에 대한 조건이 충족이 되어야 되기 때문입니다.
서울에 많은 인구들이 모여사는 이유 중 하나는
양질의 일자리가 있기 때문입니다.
지방에 거주하고 있는 저로써는
많이 청년들이 ‘다닐 회사가 없다’라고 생각하고
울며겨자먹기로 서울로 상경하는 청년들이 많을 정도이니깐요.
심지어 서울수도권 다음으로 가장 많은 인구가 있는
‘부산광역시’에서도 많은 청년인구가 유출되고 있어
항상 사회기사면에서 쉽게 찾아볼 수 있고
문제를 해결하기 위해 정부나 지자체에서도 늘 노력하고 있다는 기사를 많이 찾아볼 수 있습니다.
위 사진에서도 볼 수 있듯이 양질의 일자리가 서울에 많기 때문에
자연스럽게 서울로 많은 청년 인구들이 서울로 몰릴수 밖에 없는 구조입니다.
그럼 서울 안에서 양질의 일자리가 많은 곳은 어딜까요?
단연 ‘강남’입니다.
강남에 가장 많은 일자리가 몰려있고
그 안에서 질 좋은 직장이 많이 있어
서울수도권 많은 사람들이 강남으로 출퇴근 하는 사람들이 정말 많습니다.
평일 출퇴근 시간에 강남역이나 인근 직장이 많이 있는 지하철역을
이용해본 사람들이 아시겠지만 정말 많은 인구들이 분비고
열차가 연이어 한대씩 오는데도 불구하고 많은 사람들이 꽉 차는 모습들을 보면
신기하기도 하고 놀랍기도 합니다.
그렇다면 '직장과 가까운 곳에 살면 되지 않나?'라고
생각할 수도 있습니다.
안타깝게도 서울 주요 3대 업무지구인 ‘강남’, ‘도심’, ‘여의도’ 근처에 집값은
너무나도 비쌉니다.
모두 직주근접을 원하기 때문에 같은 마음입니다.
그렇기에 많이 사람들이 직장 근처에 살기를 원하고
많이 수요가 몰리는데 받쳐줄 공급이 적어 자연스럽게 집값이 비싸게 형성될 수 밖에 없는 것입니다.
그래서 많은 사람들은 직장과 가까이 갈 수있는 대안을 찾기 시작합니다.
3대 업무지구와 물리적으로 가깝거나 접근성이 좋은 지역들이 그 대안이 될 수 있죠.
그렇기에 상대적으로 양질의 일자리가 부족한 지역인
성동구, 광진구, 동작구, 강동구 집값이 비싸게 형성되는 것입니다.
그럼 ‘교통' 중요하다는 것은 모두 알고 있지만
그 중에서 어떤 교통수단이 중요할까요?
바로 ‘지하철’입니다.
지하철이 가장 중요한 이유 중 하나는
‘정시성’입니다.
서울수도권은 많은 인구가 모여살기 때문에
교통정체 또한 엄청나게 심각합니다.
교통난이 심각하기 때문에 어떤 변수가 있을지 모르고
제 시간에 출근해야하는 직장인에게는 교통정체는 불안한 요소입니다.
(주차할 곳이 없는 것도 한몫합니다..)
그래서 많은 사람들이 ‘정시성’이 있는 지하철을 우선적으로
출퇴근 교통수단으로 택하게 됩니다.
정리하자면, 직장을 다니기 위해서 ‘교통’이 좋은 곳을
사람들이 거주지로 선택함에 있어 많은 비중을 차지한다는 것입니다.
2.수도권 외곽으로 갈수록 교통의 중요성이 높아진다
교통이 중요한 것은 알겠는데
아직 피부로 와닿기에는 조금 어려운 분들이 있을 수도 있다고 생각합니다.
저처럼 지방에 거주하는 사람들은 특히나
이 부분을 많이 어려워 하십니다.
지방은 대부분 자차를 이용하여 출퇴근하기 때문에
지하철의 중요성을 이해하기 조금 어려워하시는 분들이 있으십니다.
또는 ‘나는 출퇴근 시간보다 쾌적한 환경에 사는게 더 중요해!’라고
생각하시는 분들도 조금은 이해하기 어려워하실거라 생각됩니다.
하지만 부동산에 있어 중요한 점은
‘내가 살고 싶어하는 곳보다 많은 사람들이 살고싶어하는 곳’을 선택해야
향후 더 많은 수익을 기대할 수 있습니다.
거주지 선택에 정답은 없지만 처음에는 같은 가격으로 출발했지만
나중에 가치에 따라 가격차이 벌어지는 것을 보면 그만큼 속상한 일도 없습니다.
(물론 자신이 그런것에 신경을 쓰지 않는다면 상관없겠지만요..!)
그렇기 때문에 내집마련을 준비하시는 분이라면
‘교통’ 입지를 철저하게 분석하시고 접근하시면 좋겠습니다.
특히나 대출여력이 되지 않아 수도권 외곽으로 가는 분들에게는
더욱이 ‘교통’의 중요성을 강조해드리고 싶습니다..!
한가지 예시를 들어볼까요?
여기는 남양주 다산에 있는 경기도 외곽 단지들입니다.
두 단지 연식은 비슷하지만 ‘교통’ 노선에 대한 차이가 있고
강남 접근성이 약 10분 정도 차이가 납니다.
‘10분 정도 밖에 차이가 안나는데..’라고 생각하실수도 있지만
출근시간에 있어 10분은 꽤 크게 작용됩니다.
도농역 처럼 경의중앙선은 열차가 연착되는 경우들도 있고
배차간격이 꽤 길어 한번 열차를 놓친다면 더 많은 시간을 출퇴근 시간으로 사용해야 되는 경우들이 종종 있습니다.
그렇기 때문에 10분 정도의 차이는 체감상 많이 느껴질수도 있다는 것이죠.
위 두 단지의 또 다른 특징은 ‘다산역’ 8호선이 24년에 개통되었다는 점입니다.
사실 다산 진건지구는 살기에는 너무나 쾌적한 환경을 갖추고 있지만
교통이 좋지 못해 많은 사람들이 거주지로 선택하기에 주저하는 경우들이 많이 있었습니다.
그러나 8호선이 개통되고 나서 상대적으로 교통이 좋았던 힐스테이트황금산보다
더 높은 가격대를 형성하면서 가격이 치고 올라가는 것을 관찰할 수 있습니다.
‘교통’에 대한 약점을 보완했기에 사람들이 망설임 없이
교통도 좋고 환경도 쾌적한 다산반도라유보라메이플타운을 선택하는 수요들이
많아진 것이죠.
한가지 예시를 더 들어볼까요?
여기도 경기도 외곽에 속하는 산본 1기 신도시입니다.
두 단지 차이점은 지하철 역과의 거리, 평형 방개수 등이 차이가 있는 단지입니다.
다산주공이 역과 거리는 멀지만 평형이 더 크고 방개수가 1개 더 있기 때문에
사람들이 처음에는 더 높은 가격을 주고 거주하는 사람들이 많이 있었습니다.
그러나 시간이 지나면서 상품성에 대한 사람들의 기대심리 빠지게 되면서
역이 가까운 세종주공이 방2개 임에도 불구하고 더 많은 값을 치루고 거주지로
선택한 사람들이 많다는 것을 확인할 수 있습니다.
단지 상품성이 구축에 되감에 따라 그 물건에 대한 가격이 빠지고
입지의 중요성만 남게된 것이죠.
쉽게 말해 둘 다 어짜피 구축이 된 것은 마찬가지이고
방3개에 사는 것보다 방2개에 살면서 지하철역을 가깝게 이용할 수 있는 것이
더 중요하다고 사람들이 생각하게 되면서 가격이 역전하게 된 것이라고 할 수 있습니다.
왜 이런 현상이 벌어지는 것일까요?
수도권 외곽으로 갈수록 ‘배드타운’ 성격이 강해기지 때문입니다.
배드타운 특성상 다른 곳으로 출근을 해야되기 때문에
거주만족도 보다는 출근을 수월하게 할 수 있는 거주지를
사람들이 우선적으로 찾는다는 특징을 지니고 있습니다.
그렇기에 더욱이 ‘교통’에 대한 입지가 중요해지는 것이죠.
자, 이제 ‘교통’이 왜 중요한지 조금은 알 것 같으신가요?
지금처럼 불안한 전월세 난 속에서 ‘생존매수’에 뛰어들고 계시는
분들께 조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
