안녕하세요^^
인생이란 위대한 항로에서
원피스를 찾아 항해 중인
행복한 투자자 해적왕입니다😁
최근 세종시 관련 기사가 자주 보입니다.
“남은 중앙부처 모두 세종行…행정수도 완성 가시화”
“공무원 1만명 온다니…세종 집값 바로 ‘꿈틀’”
공무원 1만 명이 세종으로 이전한다니!!
앞으로 집이 더 필요해지는 거 아닌가요?
집을 사려는 사람이 늘어나면 집값도 오르는 거 아닌가요?
“그럼 지금 세종에 투자해야 하는 거 아니야?!” 😳
기사만 보면 당장이라도 세종으로 달려가야 할 것 같습니다.
하지만 잠깐!!
오늘은 이 두 기사를 통해 호재를 어떻게 바라봐야 하는지,
그리고 투자자는 무엇을 먼저 확인해야 하는지 함께 생각해 보려고 합니다.
공무원 1만 명이 온다는데, 정말 집값이 오를까요?
정부가 발표한 계획에 따르면
중앙행정기관 등 44개 기관,
약 1만 명이 2027년부터 단계적으로 세종으로 이전할 예정입니다.
그리고 시장은 벌써 반응하기 시작했습니다.
📊 최근 세종시 부동산 시장
- 9월 아파트 거래량 494건 → 8월 대비 59.9% 증가
- 10월 둘째 주 매매가격 +0.02%, 하락에서 상승 전환
- 같은 기간 전세가격 +0.24%
- 올해 누적 매매가격 -0.92%
- 올해 누적 전세가격 +4.71%
특히 전세가격은 매매가격보다 먼저 움직이고 있습니다.
“그런데 실제 단지별 가격을 살펴보니
조금 다른 모습도 발견됩니다”
세종시 전체 통계에서는
전세가격이 매매가격보다 강하게 움직이고 있습니다.
하지만 세종에서 사람들이 좋아하는
일부 단지를 살펴보니,
오히려 매매가격이 전세가격보다 빠르게 상승하는 모습이 나타났습니다.
왜 그럴까요?
현재의 실거주 수요뿐 아니라
미래에 대한 기대감이 매매가격에
먼저 반영될 수 있다는 점을 생각하게 되었습니다.
그렇다면 더욱 중요한 질문이 생깁니다.
“이 단지의 가격이 오른 이유는 원래 가치가 높기 때문일까요?
아니면 앞으로 오를 것이라는 기대 때문일까요?
그렇다면 공무원 1만 명이 이전하니까 세종에 아파트 1만 채가 더 필요할까요?“
그건 아닙니다!
이미 세종에 살고 있는 공무원도 있을 것이고,
가족은 수도권에 남겨두고 혼자 내려오는 사람도 있을 겁니다.
대전이나 인근 지역에서 출퇴근할 수도 있겠죠.
무엇보다 1만 명이 한꺼번에 내려오는 것도 아닙니다.
👉 중요한 것은 발표된 이전 인원이 아니라
실제로 세종에 정착하는 가구가 얼마나 되는가입니다.
그리고 한 가지 더!
그 사람들이 이주하는 시기에 세종에는 얼마나 많은 아파트가 입주할까요?
결국 수요만 볼 것이 아니라 공급까지 함께 확인해야 합니다.
세종은 원래 호재에 민감한 롤러코스터 시장입니다!
세종시의 과거를 한번 떠올려 보겠습니다.
행정수도 완성, 국회 세종의사당,
대통령 집무실 이전 등
굵직한 정책 이슈가 나올 때마다
세종시 부동산 시장은 크게 주목받았습니다.
특히 2020년에는 행정수도 이전 논의와 유동성 확대 등이
맞물리면서 전국에서도 손꼽히는 가격 상승을 경험했습니다.
(나릿재 2단지의 가격 흐름만 봐도 ㅎㅎ)
그런데 그 이후에는 어땠을까요?
금리 상승과 거래 위축, 공급 부담 등이
겹치면서 큰 폭의 가격 조정을 겪었습니다.
호재가 사라져서 집값이 떨어진 걸까요?
반드시 그렇지는 않습니다.
호재는 여전히 남아 있었지만,
시장이 기대했던 미래 가치가
이미 가격에 상당 부분 반영되어 있었을 수 있습니다.
호재가 있다고 반드시 집값이 오르는 것도 아니고,
좋은 호재라도 이미 가격에 반영되어 있다면
투자 기회가 아닐 수 있다는 것!
👉 세종은 정책 기대감에 따라 가격이 크게 움직였던 경험이 있는 만큼,
호재성 기사에 더욱 신중하게 접근할 필요가 있습니다.
그런데 세종시 아파트는 다 똑같은 가치를 가지고 있을까요?
당연히 아니겠죠?!
같은 세종시라도 사람들이 더 살고 싶어 하는 곳이 있고,
상대적으로 선호도가 낮은 곳이 있습니다.
우리가 다른 지역을 분석할 때와 똑같습니다.
직장, 교통, 학군, 환경!
세종도 이 네 가지를 기준으로 사람들이 어디에
더 높은 가격을 지불하는지 확인해야 합니다.
그렇다면 공무원 1만 명이 이전할 때
세종의 모든 아파트가 똑같이 오를까요?
그럴 가능성은 상당히 낮을 거 같습니다.
결국 사람들이 자신의 돈을 더 지불하면서
선택하는 단지가 어디인지 알아야 합니다.
그 답을 찾기 위해
우리는 매달 발로 뛰고(임장)
책상에 앉아 모니터와 눈싸움(임보)을 합니다😂
그렇다면 지금 무엇을 해야 할까요?
저라면 먼저 이런 질문을 해볼 것 같습니다.
첫째, 세종에서 사람들이 가장 선호하는 생활권은 어디일까?
단순히 정부청사와 가까운 곳인지,
학군과 상권이 좋은 곳인지,
아니면 신축 대단지를 선호하는지부터 확인해야 합니다.
둘째, 세종에서 사람들이 선호하는 단지는 어떤 단지일까?
직접 단지들을 둘러보고,
시세를 확인하며,
과거 가격 흐름을 살펴보면서
세종 사람들이 어떤 입지와 상품에
더 높은 가치를 부여했는지를 확인하고
그 단지들의 특징을 찾아서
세종시의 핵심 거주요인을 파악해야 합니다.
셋째, , 실제 공무원 이주 시기와 입주물량은 어떻게 될까?
전세가격이 오른다는 이유만으로 매매가격도 반드시 오르는 것은 아닙니다.
공급이 집중되는 시기에는 전세가격이 다시 조정될 수도 있습니다.
그리고 마지막!
다섯째, 내가 감당할 수 있는 투자금으로 충분히 가치 있는 단지를 살 수 있을까?
호재가 아무리 좋아도 무리해서 투자한다면
그 투자를 지키기 어려울 수 있습니다.
호재를 쫓아가는 투자자가 아니라, 가치를 알아보는 투자자가 되자!
저도 이런 기사를 보면 마음이 흔들립니다.
공무원 1만 명 이전!
거래량 60% 증가!
전세가격 상승!
이런 숫자들을 보면
“혹시 나만 기회를 놓치는 건 아닐까?”
하는 생각이 들기도 합니다.
하지만 우리가 임장을 다니고,
임장보고서를 쓰고,
단지별 가격을 비교하는 이유가 무엇일까요?
바로 이런 순간에 흔들리지 않고 스스로 판단하기 위해서라고 생각합니다.
호재를 먼저 발견하는 것도 좋지만,
더 중요한 것은 그 호재가 실제로 어떤 가치를 만들어 내는지 이해하는 것입니다.
그리고 그 가치가 현재 가격에
얼마나 반영되어 있는지를 판단하는 것입니다.
좋은 지역을 아는 것과 좋은 투자를 하는 것은 다릅니다.
좋은 지역이라도 비싸게 사면 좋은 투자가 되기 어렵고,
호재가 없는 지역이라도
충분한 가치를 저렴하게 산다면 좋은 투자가 될 수 있습니다.
마치며,,,
“세종에 공무원 1만 명이 온다는데, 지금 투자해야 할까요?”
제 대답은 이렇습니다.
“세종에 투자해야 하는지는 모르겠습니다.
하지만 세종의 가치를 정확히 알고,
그 가치보다 충분히 저렴한 가격에 살 수 있다면 투자할 수 있습니다”
우리가 해야 할 일은 기사가 나올 때마다
달려가는 것이 아닙니다.
기사가 나오기 전부터 지역을 공부하고,
사람들이 좋아하는 단지를 알고,
가격을 꾸준히 추적하는 것입니다.
그래야 기회가 왔을 때
조급하지 않게 판단할 수 있으니까요.
호재는 투자에 관심을 갖게 만드는 계기가 될 수 있지만,
투자 결정을 내리는 기준은 언제나 가치와 가격이어야 합니다.
오늘도 조급함보다는 실력으로!
우리 모두 경제적 자유라는 원피스를 찾아
한 걸음 더 항해해 봅시다! 🏴☠️
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
