안녕하세요.
매일 즐겁게 투자자로 성장하는 빌리89입니다.
지방에서는 공급이 중요하다고 하는데,
“공급과 적정 수요 그래프만 참고해서 비교하는 것 아닌가요?“, ”무엇을 더 봐야하죠?“ 라는 궁금증이 생길 수 있습니다.
위의 질문에 대해 답하기 위해
울산광역시 남구의 과거부터 현재까지의 공급을 통해 알아가보도록 하겠습니다.
왜 울산인가요 ?
지방광역시의 공급에 대해 이야기 할 때 울산을 빼놓고 이야기하기 어려운데요. 그 이유는 공급과 매매/전세의 흐름을 가장 최근 시점으로 파악해 볼 수 있기 때문입니다.
울산광역시에서 '23년 이후 공급의 변화에 따라 시장이 어떻게 변화하였는지, 그리고 우리가 적용해야 할 점은 무엇인지 살펴보겠습니다.
과거 울산 시장의 흐름
① '23년은 공급이 과다했던 시기입니다.
남구에만 한정한다면 수요보다 낮은 수준이었지만,
울산에서도 많은 사람들의 수요가 있는 중구 중심부에
번영로센트리지라는 약 2,600세대의 대단지가 입주하며 영향을 주었기 때문입니다.
그리고 코로나 팬데믹과 함께 온 '21-22년 대세 상승장 이후 단기간에 금리 인상이 있었고, 전국적으로 하락장이 시작되었습니다.
하락장에 이어서 공급이 과도하게 이루어지다보니,
이 때의 매매와 전세 지수는 바닥을 다지고 있던 시기입니다.
② '24년은 공급이 부족했던 시기입니다.
천 세대가 되지 않는 적은 공급만이 진행되었고,
그 결과 '23년 과다 공급으로 인해 쌓여있던 전세 매물들이 빠르게 소진될 수 있었습니다.
그리고 전세 매물의 소진은
수요가 공급을 넘어서며 발생하는 것이기 때문에
전세지수의 상승을 동반하였습니다.
③ '25년 공급이 약간 부족했던 시기입니다.
울산 중구와 남구를 함께보면,
2,600명의 신규 공급 수요 대비해서, 공급은 2,200세대 수준이었지만 '24년도부터 이어진 공급부족과 연결되어 시장의 흐름은 바뀌지 않았습니다.
지속적으로 수요가 공급을 넘어섰으며,
전세지수의 상승을 동반하였고 '25년 중순 이후 시점부터는 매매지수 또한 함께 상승하기 시작하였습니다.
"공급 부족 → 전세 상승 → 매매 상승"
지금까지의 시장 흐름은
강의를 통해서 많이 접하셨기 때문에 익숙하실겁니다.
'26년 울산 시장의 흐름
‘26년 상반기까지는 과거와 유사하게 이어졌지만,
하반기부터는 흐름이 달라졌습니다.
2,400세대 수준의 공급으로
여전히 수요 대비해서 적정한 공급이 유지되지만,
점차 매매/전세 물량이 늘어났고,
매매/전세지수는 여전히 오르고있지만
그 상승폭이 줄어들고 있었습니다.
대표되는 단지들의 매매가 변화를 살펴보자면,
랜드마크 문수로2차아이파크1단지 33평의 경우
‘23년 1월부터 ’26년 6월까지는 48.7% 상승하였고,
현재 ’26년 10월까지는 48.75% 상승하였습니다.
선호구축인 신정현대홈타운2단지 33평의 경우
‘23년 1월부터 ’26년 6월까지는 41.4% 상승하였고,
현재 ’26년 10월까지는 32.3% 상승하였습니다.
6월 이후 현재까지 상승을 멈춘 것을 볼 수 있습니다.
왜 이런 지수의 모습을 보일까 ?
두 가지로 생각해 볼 수 있습니다.
① 공급의 위치
'23년 중구 번영로센트리지
'24년 남구 문수로아르티스
'25년 남구 울산대공원한신더휴 / 남구 문수로아테라
'26년 남구 문수푸르지오어반피스 / 옥동경남아너스빌ubc / e편한세상문수로더스카이
중구 우정혁신한양더립스 / 다운한양더립스 / 울산우정에피트
'23년부터 공급된 단지들을 보면
남구 혹은 중구 중심부에 위치하고 있는 것을 확인 할 수 있습니다.
공급 영향은 상급지 → 하급지로 주로 퍼지기 때문에
가장 선호하는 위치에 반복적인 공급으로 인한
영향이 정량적인 수치들보다 컸을 수 있습니다.
② 가격
전세가의 상승이 매매가의 상승으로 이어지고,
위에서 살펴본 바와같이
남구의 랜드마크, 선호구축 단지들의 매매가가
전저점대비 +40% 이상 상승하며
시장에서 가격을 받아들이는 심리가
위축되었을 수 있습니다.
아직은 더 지켜봐여합니다.
다만, 아직 시장의 흐름이 완벽하게 바뀐것은 아니기 때문에 단정하기에는 이릅니다. 아래와 같은 행동들과 함께 면밀하게 지켜 볼 필요봐야합니다.
① 앞으로 남은 공급의 위치를 살펴보세요.
남구 중심부에 공급이 예정되어있는지,
그리고 그 공급의 위치는 사람들이 선호하는 곳인지
분양가격이나 경쟁률 등의 성적을 참고삼아
선호도와 영향을 가늠해 볼 수 있겠습니다.
② 매매/전세 물량의 변화를 살펴보세요.
26년 하반기 전세 물량은 늘었지만,
과거에 비해 여전히 적은 수준입니다.
그리고 앞으로 빠르게 소진되며 정리 될 가능성도 있습니다. 혹은 장기간 지금과 같은 보합이 진행될 수도 있습니다. 우리는 앞으로의 결과를 알 수는 없습니다.
그렇기 때문에 현재의 지표들에 결과를 단정짓지 않고,
지속해서 모니터링하는 것이 필요하겠습니다.
다른 지방광역시에도 적용해보세요.
울산광역시의 공급과 지표, 시장상황을 참고삼아
다른 비슷한 상황을 보이는 지역은 없는지,
혹은 앞으로 비슷한 상황이 펼쳐질 곳은 없는지
울산시장을 교과서 삼아 비교해보시기 바랍니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
