돈죠앙 튜터님을 만날 수 있어서,
튜터님과 눈을 마주치며 이야기를 나눌 수 있어서 참 좋았습니다 :)
늘 진심으로 귀 기울여주시고, 마음 깊이 헤아려주시며,
투자적인 인사이트부터 고민에 대한 실효적인 대안까지.
미처 다 담아낼 수 없을 만큼.
(당연한 거겠죠? ㅎㅎ)
저희 돈뽀기들을 위해 모든 것을 아낌없이,
그야말로 '극도의 오픈 마인드'로
모두 나눠주셔서 너무나 감사한 하루였습니다.
우리 돈뽀기들의 소중한 임보와 튜터님의 피드백을 통해서도
내가 잘하고 있는 것은 무엇인지, 아직 부족한 부분은 무엇인지
돌아볼 수 있었습니다.
그리고 거기에서 그치지 않고,
그래서 다음 달에는 무엇을 다르게 해볼 것인지,
어떤 점을 적용해볼 것인지까지 생각해볼 수 있었던
유익한 시간이었습니다.
배운 것도, 느낀 것도,
앞으로 해보고 싶은 것도 많아진 시간이었습니다.
감사합니다, 튜터님! :)
1. 나무보다 숲을 먼저 보자
어떤 지역들은 구마다 역할과 선호 요소가 다르고 시간이 흐르면서 지역의 위상이 달라지기도 한다. 따라서 특정 구만 깊이 보는 것이 아니라 해당 지역의 전체에서 각 구의 위상을 이해하고, 다른 지역과 끊임없이 비교하며 내가 아는 지역들을 서로 연결지어 보는 것이 중요하다. 가격은 비슷한 투자 조건의 지역과 비교하되, 가치는 입지 수준이 비슷한 지역과 비교해야 한다는 말씀도 인상적이었다. 지역 내 비교를 넘어 지역 간 비교평가가 가능하려면 더 넓은 시야에서 가치를 바라보는 연습이 필요하다는 것을 알게 되었다. 임보 초반부터 의식적으로, 의도적으로 아는 지역과 연결지어 생각하는 연습을 해보자.
2. 선호도 — 가격 차이를 설명할 수 있어야 한다
지방에서 교통이 중요할 수 있지만 서울만큼 절대적인 요소는 아니다. 어떤 곳은 학군, 어떤 곳은 주거환경과 신축 대단지의 상품성이 더 중요할 수 있다. 단순히 역세권이니까, 신축이니까 좋다고 판단하기보다 사람들이 왜 그 단지를 선택하고, 무엇에 더 높은 가격을 지불하는지 알아야 한다. 그게 곧 선호도를 의미하는 것이기에 이를 알아가는 과정이 대단히 중요하다. 단지 간 가격 차이가 있다면 그 차이가 발생하는 이유를 찾아보고, 가격을 보기 전에 가치 순서를 먼저 세워보는 연습이 필요하다. 다만, 지금까지 보다는 좀더 튜터님처럼 하나 하나 해체해서 따져보고 디테일하게 요소별로 가중치를 두어 구분하는 연습도 해보고 싶다.
3. 공급 — 물량보다 실제 영향을 받는 수요를 보자
공급이 많다는 사실 자체 (단순히 사실만 찾아 올리는게 아니라) 보다 중요한 것은 새 아파트에 들어갈 사람들과 내가 투자하려는 단지의 수요가 실제로 겹치는가까지 한번 더 들어가서 생각하는 것이 중요하다. 신축 입주가 주변 단지에 미치는 영향은 입지, 상품성, 가격 수준과 전세 수요에 따라 달라진다. 같은 지역에 대규모 공급이 있어도 가격대가 다르면 영향이 제한적일 수 있다. 공급을 지역 전체의 숫자로만 판단하면 오히려 좋은 투자 기회를 놓칠 수 있다는 것도 명심해야겠다. 청약 경쟁률, 준공 후 미분양, 전세가격과 물량 변화까지 살펴보면서 내 단지에 미칠 영향을 구체적으로 판단해야 한다. (-> 좀더 디테일하게 따져보자)
4. 비교평가 — 가격을 지우고 가치부터 세워보자
가장 크게 적용해보고 싶은 부분이다. 입지분석에서 지역의 핵심 선호 요소를 찾았다면, 단지임장에서는 그 요소를 기준으로 가격을 보지 않고 단지의 가치 순서를 먼저 세워보는 것이다. 그렇게 하려 노력해왔으나, 선호도를 디테일하게 파악하는 것이 약했던 것 같다. 그게 명확하다면 가치 나래비가 보다 수월했을 것이다. 이후 실제 가격을 입혔을 때 가치와 가격이 일치하지 않는 단지를 발견하면 그 이유를 검증한다. 이 과정에서 생기는 의문점을 검증해 나가는 것이 나만의 인사이트로 연결이 된다. 입지분석 → 핵심 선호 요소 도출 → 단지 가치 순위 → 가격 비교 → 불일치 확인/검증 → 투자 판단. 이번 과정과 튜터님을 통해서 목적과 순서를 명확히 할 수 있었다.
5. 투자 의사결정 — 좋은 단지를 사는 것과 좋은 투자를 하는 것은 다르다
누구나 좋아하는 단지를 선택하는 것만이 좋은 투자는 아니다. 가치가 다소 부족하더라도 충분히 저렴한 가격과 적은 투자금, 향후 매도 가능성까지 확보된다면 좋은 투자가 될 수 있다. (옥탑!) 반대로 선호도가 높은 단지라도 투자금이 과도하거나 운영과 매도가 어렵다면 좋은 선택이 아닐 수 있다. 결국 딱 정해진 뭔가가 있는 것이 아니라, 가치-가격-감당 가능성을 함께 연결지어 판단하고 시장과 개별 물건의 상황에 맞게 "유연하게" 결정하는 사고와 능력이 중요하다. 기준을 아는 것에서 그치지 않고, 기준을 상황에 맞게 적용할 수 있는 투자자가 되면 좋겠다.
6. 투자 기회 — 실거래를 따라가는 사람이 아니라 만들어가는 사람
실거래가는 후행 지표이다. 실거래를 따라가는 사람이 되면 안 된다 말씀하셨다. 랜드마크 분석도 단순히 대장 단지의 가격 수준을 확인하는 데서 끝나서는 안 된다. 지역 내 상위 단지의 가격대와 전세가를 파악했다면, 앞으로 어느 정도 투자금으로 접근할 수 있을지, 어떤 조건에서 기회가 생길지를 생각할줄 알아야 한다. 특히 시장이 움직이는 시기에는 실거래가로 확인했을 때 이미 기회가 지나갔을 수 있다. 선호도를 정확히 알고, 현장의 가격 변화를 (현장에서) 먼저 포착해 실거래를 만들어내는 투자자가 되어야 한다는 말씀이 너무 너무 인상 깊었다.
7. 성장의 태도 — 하던 대로 하지 않을 때 실력이 는다
익숙한 방식으로 임장보고서를 완성하는 것보다, 이번 지역에서 반드시 알아야 할 한 가지를 정하고 깊이 파고드는 것이 실력 향상에 더 도움이 된다. 모든 것을 잘하려 하기보다 학군이면 학군, 공급이면 공급, 단지 선호도면 선호도 하나라도 제대로 이해하고 결론을 내보는 것. 그리고 그 과정에서 동료들의 생각을 배우고 피드백을 수용하며, 부족하더라도 꾸준히 양을 쌓아가는 태도가 중요하다. 실력은 시간이 필요하지만, 배우려는 태도와 실행하는 양은 당장 오늘부터라도 내가 선택할 수 있다.
튜터님의 무한 수용성과 긍정성 본받겠습니다.
튜터님께서 정의해주신 '좋은 태도'에 대해서도
늘 기억하고 그런 사람이 되겠습니다.
튜터님 & 돈뽀기들 모두
수고하셨습니다~
